房地产价格和价值的种类包括「房地产市场价值定义」

一、基础性价格种类和价值类型

（一）基本价格种类

1．挂牌价格：是标出的卖方对所售房地产的要价或开价、报价

（1）优点：公开透明

（2）缺点：仅反映卖方的价格意愿，而不是实际成交价，可能虚高或虚低

（3）挂牌价不能直接作为估价的依据或比较实例，可以作为了解房地产市场行情和市场价格变动的参考

（4）挂牌价和成交价的差距，称为议价空间，实际上是折扣率，具体为

议价空间=（挂牌价-成交价）/挂牌价×100%

（5）平均议价空间不断缩小，说明市场向好，不断扩大时，说明市场趋冷

2．成交价格

（1）指成功的交易中买方所支付或卖方所收到的金额，是已经完成的事实，是个别价格。成交价格的高低取决于市场状况（估价对象、供求关系）、交易双方对市场行情和交易对象的了解程度、双方关系、约定交易条件、购买动机及急迫程度等

（2）成交价格形成机制：卖方要价、买方出价和买卖双方成交价三者关系

买方最高出价≥买卖双方成交价≥卖方最低要价

（3）正常成交价格和非正常成交价格

①正常成交价格形成条件

1）公开市场

2）交易对象本身具备市场性

3）众多的买者和卖者

4）卖者和买者都不受任何压力，完全出于自愿

5）自私且理性的经济行为（消费者追求效用最大化，生产者追求利润最大化）

6）买者和卖者都具有完全信息（充分了解交易对象和市场行情）

7）适当的期间完成交易（不是急卖急买）

（4）按交易方式不同划分的成交价格

①按照出让方式分为协议成交价、招标成交价、拍卖成交价、挂牌成交价

3．市场价格

（1）某种房地产在市场上的平均交易价格，是一般价格，不是个别价格

（2）市场价格用途广泛，是评估、交易、赔偿、补偿、税收等的价格参照依据

4．理论价格

（1）真实需求和真实供给相等的条件下形成的价格

（2）收益性房地产是由房地产的预期未来收益资本化所得到的的价值，或者预期未来收益的现值

5．评估价格

（1）通过估价活动得出的估价对象价值价格或形成的价值价格意见

（二）基本价值类型

1．市场价值：估价对象经适当营销后，由熟悉情况，谨慎行事且不受强迫的交易双方，以公平交易方式在价值时点自愿进行交易的金额

（1）隐含前提：市场参与者集体观念和行为，既不过于乐观又不过于保守，最高最佳利用，继续利用

（2）市场价值低于市场价格，被高估

2．投资价值

（1）估价对象对于某个或某类额定单位或个人所具有的价值，也称特定投资者价值

（2）因投资者不同投资价值也不同，因不同投资者在规模收益、协同效应、开发成本、运营费用品牌等方面的优势不同，收益期望不同，风险偏好不同，对未来预期或信心不同

（3）评估投资价值与评估市场价值方法通常相同，估价参数取值不同

3．现状价值

（1）也称在用价值，是估价对象在某一特定时间的实际状况下的价值

（2）某一特定时间的实际状况包括：该时间的实际用途、规模、档次、新旧程度等

4．谨慎价值

（1）估价对象在其价格影响因素存在不确定情况下遵循谨慎原则所评估的价值

（2）谨慎价值一般不高于市场价值（抵押价值、抵押净值）

5．清算价值

（1）也称快速变现价值、强制出售价值，是估价对象没有充足时间营销情况下的价值（一般低于市场价格和市场价值）

6．残余价值

（1）是估价对象在非继续利用情况下的价值（估价对象使用寿命结束之前，一般低于市场价值）

（2）残余价值和残值不同，他大于等于残值

（3）残值是估价对象使用寿命结束时的残余价值

（三）不同价格表示方式下的价格

1．总价格

（1）也称总价，房地产整体的价格，一般不能完全反映房地产价格水平的高低

2．单位价格

（1）也称单价，一般可以反映房地产价格水平的高低

（2）计价单位

①货币：币种和货币单位

②面积：包括面积内涵和计量单位（建筑面积、套内建筑面积、使用面积，平方米、亩、公顷等）

3．楼面地价

（1）也称楼面价，楼板价，是一种特殊的土地单价，是指一定地块内分摊到单位建筑面积上的土地价格

（2）

（3）楼面地价、土地单价、容积率三者关系

楼面地价比土地单价更能反映土地价格水平的高低