搜房记｜旧宫：改善型供应为主 三大楼盘“同台竞技”

南城热土，旧宫不“旧”。近年来，随着北京南城的崛起，位于大兴区的旧宫和瀛海板块作为亦庄上班族及朝阳区改善需求外溢的首选地，也是不少新盘搏杀的聚集地。自北京最大的湿地公园南海子公园扩建及德贤快速路开通后，旧宫和瀛海板块逐渐迎来了供应小高峰，成为南城的“后起之秀”。

而随着瀛海板块中瀛海府、万和斐丽、中海寰宇时代等项目推盘的落幕，瀛海板块的新房供应暂少，购房者的关注焦点过渡到了旧宫板块。9月底，新京报记者对旧宫板块在售的3个项目——住总首开保利·熙悦雲上（下称“熙悦雲上”）、合生me悦、保利绿城·和锦诚园（下称“和锦诚园”）进行了探访，对三个“贴身肉搏”的产品，从多个维度进行对比。

旧宫板块近年来供应逐渐放量，成为南城的“后起之秀”。图为旧宫板块熙悦雲上工地现场。

旧宫三大项目“贴身肉搏”

旧宫板块位于北京南四环和南五环之间、德贤路旁，区域内贯穿的两条地铁线分别是地铁8号线和亦庄线，板块东边有北京最大的湿地公园南海子公园。新京报记者此次探访的熙悦雲上、合生me悦、和锦诚园三个项目均为顺销项目，并非新开盘项目，且都处于销售后期阶段。

而从地铁8号线德茂站一路走来，周边配套尚未完全成熟，比如集群商业和大型超市较为少见，暂时缺乏生活氛围。

和锦诚园距离德茂站约有1.5公里的距离，也是这三个项目中最早开盘的项目，目前在售有111平方米的三居室以及140、143、171平方米的四居室，定位为纯改善型楼盘，由保利和绿城联合打造，单价6.5万元/平方米，总价段为693万-1071万元，预计2023年年底交付。

与和锦诚园“同台竞技”的为熙悦雲上，目前在售户型有106、115平方米的三居室和152平方米的四居室，由住总、首开、保利三家开发商共同开发，定位为改善型楼盘，单价也是6.5万元/平方米，总价段为689万-988万元，预计于2024年年底精装修交付。

从定位来看，熙悦雲上与和锦诚园的定位都为改善型楼盘，且单价相同，总价面积段因为户型不同而浮动，且均为限竞房，最高限价为7万/平方米，属于同一限价内的“同台竞技”。

从户型设计来看，两者各有优势。其中，熙悦雲上为了与和锦诚园差异化竞争，在152平方米的户型上客厅做了6米的大面宽，尺度感和空间感十足，仅客厅功能区就达到52平方米，给人最大的感受是“宽”和“亮”，这对于喜欢大宽厅的改善型人群具有吸引力。而和锦诚园的户型选择度更大，四居室的户型更是做出了三个面积段层次，其中以时下流行的“四叶草”户型为主流，各个居室各占一角，互不打扰，提升了私密性和舒适性，且户型选择也更为丰富。

临近“十一”国庆节，据新京报记者从置业顾问处了解，和锦诚园和熙悦雲上并没有推出特别大的优惠。其中，和锦诚园“十一”国庆节期间有签约周期的优惠，具体需要根据客户情况来确定；而熙悦雲上目前有少量特价房源在售。

区别于上述两个改善项目，记者此次最后探访的合生me悦项目属于刚需盘，距离地铁8号线德茂站只有约200米，且户型面积段更为多样化，主打72-95平方米的小户型。由于目前该项目也处于收尾阶段，原先约50平方米的一居室已经售罄，在售的主力户型仅剩下95平方米三居室、120平方米四居室。目前，项目有少量“一口价”房源的优惠。

合生me悦的销售人员称：“总共1430多套房源，现在剩余有200多套吧，小户型卖得最好，一居室和二居室的户型都基本售罄，二居室72平方米的仅剩下一套一层的‘一口价房源’，原价488万现在450万。”

总体来看，旧宫板块目前新房可选的项目不多，且在售三个项目均为尾盘，其中两个为改善型项目，可供改善型置业选择，对于刚需购房者来说，可能要瞄准邻近区域新盘或二手房。

旧宫板块内的三大楼盘都已处于销售后期阶段。图为和锦诚园项目周边实景（上图）、合生me悦售楼处（下图）。

从“价值洼地”到“改善置业热土”

据新京报记者了解，和锦诚园早先于2020年年中开盘，是三个项目中最早开盘的，当时和锦诚园打破区域内刚需定位的格局，主打改善类型，是一个体量较大的项目，从开盘到现在有两年时间，一直处于顺销。

而熙悦雲上作为2021年年底开盘的项目，在定位上依然选择了改善型，与和锦诚园“正面刚”，但是，熙悦雲上作为小体量的项目，总共200多套房源尚未完全去化。

可见，南海子区域虽然热度有所提升，但是购房者对纯改善型楼盘的接受度还未高涨。反观有着产品差异化的合生me悦，其小户型更受到市场欢迎，也说明该区域刚需置业需求较多。

工作在亦庄、正在看房的李女士告诉记者：“这一片目前新盘不多，这三个项目我都看了，看完后觉得改善产品的单价和总价都不低，同样的总价，可能还有很多其他区域可以选择。”

但是，也有购房者看好旧宫板块未来发展潜力。购房者刘先生告诉记者：“旧宫并入亦庄新城后，从发展规划来看，未来发展潜力较大，旧宫最大的优势就是环线位置比较好，更靠近四环，是四环内外溢需求的承接地，所以房价也是水涨船高。”

此前，由于区域配套相对滞后，大兴区是北京南城房价的“价格洼地”。但具体到旧宫板块，2019年是个关键时间点，这一年，旧宫镇被划入亦庄经济开发区，定位为“亦庄综合配套服务区”，意在为亦庄产业发展提供良好的现代居住、商业等服务。

作为连接北京中心城区、首都新机场和雄安新区的重要空间走廊，旧宫板块也迎来新的发展机遇。根据“十四五规划”，到2035年，经开区的远景目标是基本建成国际一流的高端产业综合新城，建设全球产业新城综合发展标杆。

搭上亦庄经开区的“顺风车”，旧宫板块不再像旧时那样默默无闻，而一跃晋升成为了新的改善型置业的新板块，作为近郊区中距离四环最近的板块，承接朝阳区、丰台区的改善置业需求，逐渐发展成为一方置业热土。

就目前发展来看，旧宫板块前景虽好，但是房价已经水涨船高，同时，区域配套有待落地，区域成熟度还有提升空间。

新京报记者 徐倩 摄影 徐倩

编辑 杨娟娟 校对 陈荻雁