内卷升级 大明宫四府“贴身肉搏”竞争加剧 谁更“盛”一筹

乐居买房讯 西安二环内也开始卷！譬如大明宫板块，四府或“贴身肉搏”，1平方公里里面就包含了大明宫金茂府、大明宫紫檀府、陕建大明府、璞悦府四盘以及中海开元壹号紫宸。

大明宫板块为何出名？区域有占地5200亩的国家5A级景区大明宫遗址公园，这一难以复制的生态资源优势明显。

从2019年的大明宫三宝到如今的大明宫四府，3年间，该区域的楼市也经历了起伏。

在刚刚过去的8月，金茂、中铁建在大明宫板块拿地，而同一天西咸新区的土拍却关注度甚微，再次将人们的目光拉回二环内。

金茂加仓大明宫板块

大明宫板块早期入驻房企和楼盘包括中海开元壹号、万科大明宫、中铁建西派国际、中南君启、华宇·锦绣长安等多个品质楼盘，今年大明宫金茂府、龙湖星河紫云台正式进驻，此次金茂和中铁建再次加仓，充分说明对于大明宫板块的高度重视，同时在中高端改善市场将展开新一轮的市场竞争。

去年12月底，金茂拿下大明宫两宗地块，临近地铁4号线，非常具有稀缺性，两宗地块的毛坯限价在2.5万元/㎡，楼面价破万。今年6月，大明宫金茂府首批房价公示，140套房源户型面积170-210㎡，均价23556元/㎡，该批次房源采取毛坯 精装包的方式销售。7月19日，首批3栋楼140套房源入市销售。

大明宫金茂府是除了长安金茂府，未央金茂府，高新金茂悦园之外，金茂在西安的第4个项目。

按照规划，大明宫金茂府总占地面积约97亩，共有2个地块，分别为分别为76.849亩、20.421亩。其中大地块容积率2.5，建筑密度15.8%，绿地率35%，共规划13栋住宅楼（其中两栋为自持住宅）总层数18-26层，2栋商业服务用房，1所幼儿园，停车位1343个，项目主力户型168-272㎡，每个户型均有270°环幕转角厅。

目前仅入市登记及销售三栋楼，另外还有1、6、7#三栋楼价格也已经公示，后期还有不少房源将会推出。

品牌稍弱的璞悦府 引进龙湖物业

7月，位于曲江大明宫遗址区太元路以北、红旗铁路专用线以东的璞悦府价格公示，2#号楼均价1.9万起，产品为毛坯交付，户型面积在109-129平之间。

璞悦府项目总规划3栋楼，项目规划3栋住宅为17---25F，商业配套用房2栋为3---4F。主推户型：88㎡两室两厅一卫 ，108㎡三室两厅两卫 ，130㎡三室两厅两卫 ，143㎡四室两厅两卫。

项目占地17.7亩（其中出让住宅用地11012.06平方米（折合16.518亩），出让商服用地785.71平方米（折合1.179亩），为居住建设用地。容积率2.8，绿化率25.13%，建筑高度80米，规划总户数243户，机动车位340个（地上17个，地下323个）。

相比金茂，璞悦府的开发商西安信至房地产开发有限公司品牌力较弱。

并且在拿地时，该地块有要求：建成后向曲江大明宫遗址区保护改造办公室提供2200平方米的商业用房（该宗地内全部商业用房）及3533.76平方米的商品住宅用于大明宫遗址区拆迁安置工作，其中商业用房按照实际成本价回购、商品住宅按照19702元/平方米回购；采用装配式建筑技术进行建设，装配率不小于20%；得人须自持住宅建筑面积的10%，所有宗地自持期限均为10年，自持期内不得对外销售和转让。

也就是有少部分的安置房源。

不过，项目引入了知名物业龙湖物业，算是璞悦府项目的一大亮点。

世纪金源接手当代地块 打造大明宫·紫檀府

大明宫·紫檀府择址太华路与玄武路交汇处向东500米处，是去年6月底由当代置业摘得的地块，今年被世纪金源接盘，也是世纪金源在西安的第一个住宅项目。

世纪金源是一家北京公司，成立于1991年，全国布局，包括地产开发、大型购物中心、五星级酒店、主题公园以及物业服务等多类业务。

世纪金源地产集团，是大型城市综合体、旅游地产、产业新城、特色小镇的开发运营企业，在全国各地开发项目45个，其中建筑面积超过300万平方米的超级大盘有13座，最大单座综合体建筑面积超过700 万平方米，总开量高达8000余万平方米，大盘开发规模位居全国前列。

之前，世纪金源建造了位于西安高新区三期的西安腾云创易硬科技产业园，由产业大厦、创新广场、新兴科技标准制造空间等构成。

大明宫·紫檀府项目占地52.406亩，容积率3.5，配建一所公办幼儿园，毛坯限价1.87万元/㎡，将打造世纪金源TOP级的紫檀系产品，项目高层户型面积段为142-167㎡，洋房户型面积区间为178-210㎡，产品类型主要面对改善人群。

陕建新盘案名初定：陕建大明府

2022年6月13日，陕建地产摘得大明宫遗址区玄武路以南、太和路以西地块.

分为两个地块，地块一地籍编号QJ10-10-262,面积14820.72平方米（折合22.231亩），地块二地籍编号QJ10-10-263，面积14820.83平方米（折合22.231亩），容积率：地块一不大于2.5；地块二不大于5.5；建筑密度：地块一不大于20%；地块二不大于55%；绿地率：地块一不小于35%；地块二不小于25%。

地块里一半住宅，一半商业，综合楼面地价约5299元/㎡。

8月24日，陕西省公共资源交易中心发布《大明府方案设计及施工图设计资格预审公告》，建设地点：西安曲江大明宫遗址区，东临太和路，南临陕西江林房地产有限公司，西临规划路，北临玄武路。

这地点所在的位置就是今年6月13日，陕建地产摘得的曲江大明宫地块。

也就是说，陕建地产新盘案名或为：陕建大明府。

项目总建筑面积约49196平方米，其中地上面积约37051平方米，地下面积约12145平方米，建设内容为住宅、 配套商业及相关配套设施，配套设施包括社区卫生用房、社区办公用房、老人日间照料中心、公厕等。

因为该地块楼面地价较低，相比大明宫板块其他新盘，可能未来在房价上会略低。

强劲对手：中海开元壹号紫宸

在大明宫四府的范围内，中海开元壹号将推出新组团中海开元壹号紫宸。项目位于大明宫板块太元路以北，马玄路以西，占地约42亩，容积率2.46，规划6栋9-11层洋房，共257套。

属于低密社区，户型面积在180—251㎡，毛坯产品。总户数257户，建筑限高24/36米，幼儿园3--4F，车位766个。

中海开元壹号有二手房在售，加之地段和中海的品牌，中海开元壹号三期二手房挂牌均价在2.4万元/㎡左右，市场认可度较高。

此次紫宸组团是纯洋房洋房住区，产品稀缺，定位改善。

对于大明宫板块的其他楼盘来说，中海是一个很强的对手。

大明宫板块地理位置优越，无论是环境、交通还是商业都可圈可点。

生态资源稀缺。大明宫国家遗址公园规划范围南至自强路，北至重玄路及玄武路，东至太华南路，西至建强路，总占地约3.84平方公里，是北京故宫的4.5倍。

交通便捷。地铁4号线横穿该板块，该条地铁线路北起未央区北客站（北广场）站，途经新城区、碑林区、雁塔区，终点止于长安区航天新城站，联通了西安国家民用航天产业基地、曲江新区及西安经济技术开发区等新区，是西安市轨道交通中的一条骨干线路。

另外，该区域三公里内还有地铁2号线、3号线以及建设中的地铁8号线，可谓轨交发达，出行便捷。

商业配套方面，可以近享大明宫万达广场和百寰广场等商业配套。

其中大明宫万达广场作为西安大明宫遗址及未央区30个重点项目之一，以65万平方米的超大规模，完善的产品和体验配置，成为该区域商业综合体的标杆。

总之，大明宫板块有着成熟的地段，置业的话也有多个楼盘可选，预计四季度，该区域竞争将会很激烈，大明宫四府“贴身肉搏”，再加之中海新组团的加推，或许会出现楼盘内卷，这实则有利购房者，并且每个楼盘均有其独特的优势，大家可以先了解各个项目，结合自身需求做综合性置业选择。