广州买房建议「劝人买周边」

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提问：雕叔，您好！通过人才引进政策确定黄埔购房资格，12月到现在一直在老黄埔老盘。总价预算400-450，纯投资，手上资金180。现在老黄埔已经没有什么次新近地铁的三房可选了。请问黄埔有什么适合的楼盘推荐吗？想在年前买入。

回答：目前时点来看，从黄埔区整体情况来看，纯投资的话，优先选择老黄埔，而不是萝岗区府，所以你的第一步选择是对的至于老黄埔，其实思路简单点就好：地铁沿线（5号线、13号线），楼龄不超过12-15年就行了，选择花园社区，注意，最后给一个建议那就是从产品上要做到差异化什么叫产品的差异化，比如黄埔雅苑93平的小三房，跟万科城市花园的90平小三房其实是有差异的，跟中鼎君和名城的89-90平的北向三房也是有差别的，而且在以后的日子里涨幅绝对会分化，这个就叫做产品的差异化

提问：雕叔节日快乐，请问一下，番禺供应量这么大，为什么您判断番禺的万博板块会继续涨？谢谢！

回答：番禺那么大，要分区域去考量，不能眉毛胡子一把抓小区那么多、产品那么多，要一分为二的看市场各板块、各小区的客群不一样，要分门别类结论：番禺不是所有的板块都值得买，比如桥南板块就不值得 番禺不是所有的小区都值得买，比如南国奥园就不值得 ------

提问：雕叔，一个二手盘旁边有三个新盘在卖或即将售卖，对这个二手盘的价钱有什么影响啊？

回答：短期内新盘开盘，会拉升价格，但一旦随着大家都是二手，就要看整体市场的供需情况来定了，其实你说的应该是知识城或者南沙吧，我猜的

提问：雕叔 总价230W左右的预算 定位投资，东华花园是个好的标的吗？ 目前单价都在2.8W左右了，投资性价比如何？如果不太好，这个总价预算去看什么标的合适，求推荐，谢谢哈！

回答：总价230万，买番禺亚运大道沿线，或者萝岗那边的两房、小三房吧，差不多只能是这些区域了定位投资，这两个区域是没问题的

提问：锤锤，这波老黄埔暴涨以后现在是不是不值得入手了……我看了下海珠西没怎么涨，现在纯投资买海珠西可以吗？谢谢

回答：纯投资，海珠西要看具体的区域和楼盘，比如滨江西、比如工业大道北中南、比如东晓南、江南西、新港西之类的区域板块，如果纯投资的话，海珠西坚持几个原则：1、大社区2、楼龄不超10-12年的楼盘或组团3、物业 园林要过得去4、学位 地铁

提问：薇雕叔好，打算换房，目标天河北直升华阳小学，3房电梯 预算500-600，有哪些盘可推荐？另外如果不卖现房，有没方法破2套7成？

回答：500-600万只能买：紫荆小区的85-90平小三房，或者体育西路的西雅苑90平的小三房。想买好一些品质的预算可能需要加到750以上了。买学位房，不卖现房又想降低首付的话，只能走真爱大法，或者全款再抵押了。

提问：雕叔……打扰了，不知道你休息了没有～ 给你留言请教问题～ 我今天去办汇丰的贷款，才知道，我原来的房子，没有用我的贷款记录～也就是说。如果以后我假离婚，还可以做首贷…… 但是我现在着急贷款下来，我先生一个人的流水不够借…… 首贷三成和以后四成区别大吗？

回答：不好意思，这两天家里有事耽误了流水不够的话，其实可以找贷款中介搞定，给点小钱他们会帮你处理一下，比如搞一份假流水，然后贷款中介会走动一下银行经办关系，睁一眼闭一只眼给你过了，再或者就是换银行，比如有一些是存个5成首付就可以不看你流水首付3成，简直就是无比珍贵，1000万的房子，首付3成给300万就可以了，4成首付的话要给到400万，这个就是最直观的差距了对比一下市场，找一张首付3成的房票，可以换到10%的利润，而4成首付房票，很多时候无人问津

提问：一姐，您好。请问一下，房子剩余部分贷款，最近有些闲钱，想提前还一部分，但是从贷款银行了解到，半年只能还一次。未来半年内打算把这套房卖了，如果我最近提前还了一部分，恰好我在未来半年内房子有意向买家了，我还能马上进行还清贷款赎楼吗？还是说，必须也要等半年后才可以赎楼？谢谢

回答：最近股票很火呀，不懂股票的话就定投一些基金，不用天天看，跌了也买一些。最近10天都有10几个点的收益了。要卖到时也可以谈叫买家赎楼嘛

提问：雕叔，听说建发小巨蛋，虽然是公寓，但是这个楼盘，可以积分上学，是带有学位的，不知道是否值得买

回答：建发小巨蛋公寓，位于大热片区光明，6号线13号线双地铁口，通燃气有阳台，39平做三房，总价160万起，49平做四房，总价200万起，还可以积分上学，听起来真想去抢一套房。不过我要揭开小巨蛋这袭华美的袍，给大家看一看里面的虱子。第一，小巨蛋所在的光明是伪光明，远离光明核心区，周边环境很差；第二，小巨蛋距6号线红花山站直线距离1000米，走路20分钟，13号线通车尚遥遥无期；第三，39平三房是复式三房，复式没问题，问题是层高只有3米9，隔成两层之后的体验，想象下二楼的卧室层高只有1米3是什么体验；第四，光明公寓确实可以积分上学，但和租房的积分是一样的，优越感还有吗?找出一堆虱子，是不是万万不能买了?我觉得不是。要看资金看刚需程度，一百多万预算，一大家子要住，还没有购房资格，还想快速升值，你咋不上天呢？公寓，环境不好，居住体验差没错，但低总价秒杀一切啊！至于升值问题，举个例子，龙岗的远洋新天地，64平复式公寓三房，16年卖160万，熬了四年，挂盘价到了260万，成交价也到了240万。龙岗 公寓，两个万年不涨的大杀器强强联手，居然能跑出50%的涨幅，还秒了龙岗好多住宅。所以凡事无绝对，只要没有同价位的替代品，它就有价值。

提问：雕叔，提一个关于金融城的问题，像您推荐的骏景，美林，盈彩等等，这些都快20年了，假设现在买入，到金融城成规模，起码五年吧，这都二十几年的房子了，假设到时候六万均价吧，金融城的高管会接盘么？这时候是兰亭优势就来了吧

回答：金融城或者鱼珠这些地方，不是说建成才能到6万的水平，这些区域规划大，做的工作很多，属于长期的利好，每隔一段时间就是一个利好，比如去年的三溪一带，来了宜家来了居然之家，导致那边的业主心态相当硬，后续又会有保利鱼珠港的产业导入，陆陆续续会不断兑现利好，这些都是价格上涨的动力，真正让这些板块涨起来的，始终还是大势，大势是什么？广州的价格体系，你认为广州5年内价格不会变吗？不太可能，5年前你看一下广州才多少钱一平，现在呢？每一轮周期都会把整个城市的房价体系打翻重来，现在东莞深圳都火了，广州的行情还会远吗？为什么我们选择潜力板块，就是为了即使广州房价横盘了，板块内的房子也能涨起来了？比如地铁增量，产业增量都是我们追求的，可以参考一下18年后逆市上涨的牛盘美林湖畔。兰亭位置是很好，不过不好的地方现在二手不满2，而且新房也都5以上了，部分噪音大的才是5以下。买了新房苦等收楼，拿证，限售的周期不友好，买了二手的话，如不出意外的话，2年内有一波行情你可以高位套现，厉害的你还可以做到行情到的时候先买后卖，一波双吃，何乐而不为？

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