房企下调评级「广东房企」

由于对市场的误判，“粤系老牌房企”海伦堡错失黄金发展期。在如今房地产发展新格局下，负债高企、流动性吃紧的它面临充满挑战的经营和融资环境。

01

评级展望负面

9月28日，穆迪确认海伦堡中国控股有限公司（以下简称“海伦堡”）“B2”企业家族评级（CFR）和“B3”高级无抵押评级，并将评级展望由“稳定”调整为“负面”。

穆迪认为，在当下充满挑战的经营和融资环境中，鉴于海伦堡地产销售的现金回收周期较长，其流动性缓冲和信用指标将会减弱。

不久前，海伦堡公告称将对现有票据“HLBCNH 12 7/8 10/14/21”发起交换要约并将同步发行新的绿色票据。

据公开资料，海伦堡上述美元债发行于2019年10月，当前规模5.5亿美元，息票12.875%，将于今年10月14日到期。

《小债看市》统计，目前海伦堡共存续两只美元债，存续规模7.5亿美元。

存续美元债

值得注意的是，海伦堡发债成本较高，其存续两只美元债的票面利率均高于11%。

02

财务杠杆高企

据官网介绍，海伦堡创立于1998年，总部位于广州，已发展成为一家涵盖住宅开发、商业运营、创意科技产业等多元领域的综合性集团。

海伦堡重点聚焦珠江三角洲地区、长江三角洲地区、京津冀地区、华西地区及华中地区五大区域。

海伦堡官网

2020年，海伦堡实现年度销售额650亿元，距离“千亿目标”还有不小的距离。

据克而瑞数据，今年上半年海伦堡以311.6亿操盘金额在房企中排第50位；以250.4万平方米操盘面积位居第40名，属于中小房企。

克而瑞数据

截至2021年6月末，海伦堡拥有超200个项目，总土地储备面积约3237万平方米，土储货值近4000亿元。

值得注意的是，海伦堡的土地储备大部分位于三四线城市，去化面临一定压力。

近年来，在“千亿目标”指挥棒下，海伦堡通过产融结合、多轮并进方式，进行规模快速扩张。

据公开数据，2018年海伦堡实现营收175.2亿元，同比增22%；实现归母净利润22.34亿元，同比增长13.6%。

规模和业绩增长的同时，海伦堡的负债规模也节节攀升，财务杠杆水平高企。

截至2018年末，海伦堡总资产为885.1亿元，总负债754亿元，净资产131.1亿元。

2016-2018年，海伦堡资产负债率分别为79.4%、81.14%以及85.18%；净负债率分别为69.4%、83.4%和133.7%，财务杠杆水平较高。

财务杠杆水平

《小债看市》分析债务结构发现，海伦堡主要以流动负债为主，占总负债的71%。

截至2018年末，海伦堡流动负债有535亿元，其中一年内到期的短期债务合计94.1亿元。

相较于短债规模，海伦堡流动性明显吃紧，其账上现金及现金等价物仅有47.78亿元，不足以覆盖短债，短期偿债压力较大。

除此之外，海伦堡还有218.9亿非流动负债，主要为长期借款，其长期有息负债合计189亿元。

整体来看，海伦堡的刚性债务近300亿，主要以长期有息负债为主，占总债务的38%。

2016-2018年，海伦堡未偿还的借款总额分别为128.74亿元、205.04亿元和283.08亿元，三年时间近乎翻倍。

有息负债高企，海伦堡的融资成本不低，对公司利润形成严重侵蚀。

2016年至2018年，海伦堡借款总额的加权平均实际利率分别为8.6%、7.9%和8.8%，高于行业平均水平。

在融资渠道方面，海伦堡主要依赖于银行借款、发债、信托及资产管理融资安排的借款。

其中，海伦堡信托及资产管理融资安排的借款占比较高，2016-2018年其非标借款余额分别为64.78亿元、136.45亿元和169.11亿元。

总得来看，在追求规模扩张中，海伦堡的负债规模逐年攀升；在手资金紧张，短期偿债压力较大；融资成本高企，非标融资占比高。

03

错判形势 拖累扩张

1998年，黄炽恒在广州番禺成立华景房地产，他是学建筑出身，对项目设计规划要求颇高，创业初期公司产品走高端路线。

后来，凭借华景新城、中颐海伦堡、海伦堡御院等项目，海伦堡一度垄断了番禺南部的高端市场，江湖称其为番禺楼市“高端王”。

随后几年，黄炽恒又成立广东海伦堡地产集团，在珠三角快速扩张，跃升珠三角知名地产品牌。

2009年，海伦堡进入昆明、武汉等地，开启全国化布局战略。

值得注意的是，这些城市多是二三线市场，海伦堡在这些城市中所拿的地块也均有一个共同点，即地价“非常便宜”。

由于项目布局比较冷僻，后期销售都比较困难，大大迟滞了海伦堡的扩张步伐。2015年，海伦堡房地产销售仅98.02亿元，尚未突破百亿关口。

从2016年开始，海伦堡启动战略升级，通过产融结合、多轮并进的方式实现快速规模化，并确定“3年冲刺千亿”的业绩目标。

当年，海伦堡销售金额达到185.7亿；2017年达到351.1亿元，连续两年大幅增长。

为了缓解资金压力，满足继续扩张的野心，2018年10月和2019年5月海伦堡先后两次向港交所递交招股书，然而均以失败告终。

接连两次的上市受挫后，黄炽恒没有急于进行下一次的冲刺，而是“另辟蹊径”寻求其他突围机会。

2021年4月，海伦堡旗下物业板块海悦生活正式递交招股书。

如今，在房地产新格局下，高负债和现金流将成为中小房企能否穿越周期的关键，“起个大早却赶个晚集”的海伦堡将如何解决降负债和再融资难题。