一个小区在售的二手房很多,说明什么问题「售楼处出售」

有一种现象，就是同一个小区，当初新开盘时，售楼处的销售那叫一个好，火爆的场面让购房者基本放弃了仔细斟酌的心理，感觉买就对了。可是等到房子交到业主手中，以二手房的方式出售的时候，开始变的无人问津。从新房到二手房之间也不过才2-3年而已，这个时间对于房子折旧来说基本上可以忽略不计。难道说二手房就是要比新房低一个档次吗？显然不是，其中曲折咱们这就深度研究一下。

威海楼市是个比较特殊的房产市场，除了具备普通地级城市房产因素之外，又兼并海景房、旅居等特点。丰富的海岸线资源衍生出了很多区域性的海景房。价值的高低，人气的强弱，环境的好坏以及景观的差异都会影响购房者的选择。除此之外，我们也不能忽视“营销”这个概念，毕竟一个好的销售对于购房者所产生的影响是非常大的。所以，我们要看一个小区的房子是否热销，所要分析的点也就要多一些。

入住率决定小区的房子好不好卖

这一点主要体现在二手房小区，新房看不出入住率，售楼处火热的销售场面并不代表后期会有很高的入住率，因为不能确定到底有多少是投资客。当然无人问津的盘子入住率是绝对高不了的。

入住率高说明人们对于这个小区的居住环境比较认可，房子就会相对抢手，二手房的流通就快一些。

威海主要分主城区（环翠、高区、经区）、边缘城区（温泉、羊亭、张村、东部滨海新城）、荣成、文登、南海新区、乳山、银滩。主城区的房子入住率要高于边缘区域以及下属城区的房子。尤其是主城区新建的高端小区，被人关注度更是很高，比如：湾九里、九龙湾、保利凯旋公馆、龙泽府等等。这些好地段的次新房目前非常受购房者青睐。与之相反的则是边远区域，尤其是银滩、南海新区、石岛等人口较少，入住率比较低的房子，二手房的流通速度也就非常的慢。

那香海小区入住情况（2020年7月底）

有一个特殊的点就是，有些离着城区较近的海景房入住率虽然很低，但流通起来却比较快。这一点还是外地购房者因素影响，因为外地人来威海买房基本上都是奔着威海的海而来，所以海景房是大多人的首选，即便不选一线海景，总要离着海近些。威海市主城区沿海的房子单价过高，而荣成、石岛、南海、银滩等区域的一些一线看海的小户型房子，单价和总价都要低很多，所以比较抢手。

所以，购房者买房，一定要分清楚目标房子所在的区域特点，以及房子的受众群体类型。不然，日后投资收益先不说，能不能变现才是主要问题。看新盘，多留意购房者买房是主动还是被动，其次就是看看周边小区的入住情况，学区、配套是首要考虑的因素。在威海，虽然不是很讲究学区房，但是好的学校周边的房子还是比较抢手的，尤其是新房。

轻视新区的发展

按说新区的发展是具备非常大的潜力的，但要看具体什么样的城市。说到底还是看这个城市的人口保有量以及人口流出流入比。很显然，不论是威海本地保有量还是流出流入比，威海都说不上人口支撑这个概念。所以，一些新区的发展进度多年没有什么变化成了常态，就是缺乏常住人口。

对于购房者来说，新区规划刚出台的时候，很难控制住买房投资的冲动的。所以就出现了，很多新区的盘子，开盘现场一房难求的场面。比较典型的就是东部滨海新城的五渚河生态城。随着时光的流逝，时间是检验一个新区含金量的最好方法。东部滨海新城、南海新区、临港、银滩、石岛、成山、那香海、双岛湾等一些规划上都非常不错的新区，如今大多原地踏步，或者缓步慢行，房子倒是越盖越多。能够让人感觉到变化且有未来希望的，也不过是临港和南海而已。因为这两个区域是产业与房子同步发展，也就是有招揽人口的根基。

结论：新区买房要谨慎，长期打算是必然，5-10年是起步，度假、养老还可以。

新房销售与二手房销售的根本区别决定流转速度

人们买房新房是首选，这是一个非常普遍的现象，有人说新房省事、费用低、干净、有保障等等，反正说法很多，为此我们也做个相关对比：

省事：的确省事，直接到售楼处对比就可以了，不用满大街的去串小区。

费用低：我不觉得，房价高低是由小区档次和所在区域决定，能够对比的就是房子价值之外的费用。买二手房有中介费、契税，而新房其实只是少了一个中介费而已，但多了一个公维，算下来也差不多一样。再就是从买房到拿钥匙、办房本等流程基本一样。

干净：确实干净，没有人用过，交房的时候所有一切都是新的。

保障：我倒觉得二手房更有保障，最起码房子看得见，一手交钱一手办房证。而新房大多是期房，烂尾的也很多，交房时由于各种原因维权的也不少，你不要说大品牌开发商就没有问题，前段时间威海某两大开发商交房都发生了维权事件。

跑题了，现在回归今天要说的为什么新房比二手房卖的火。

除了上面说的人们更喜欢买新房的习惯外，营销是最主要的区别。

新房从地皮成交那一刻开始，就由多个非常专业的团队去运营，包括设计、规划、广告、运营等。尤其是疫情后大多楼盘进入全民营销时代。你到哪里都能看到新盘的销售信息。你联系任何一个中介都会向您推荐某个楼盘。网上最好查到的也就是新楼盘信息。新房的数量相对来说比二手房小区少的太多了。如果你选中了某个区域（比如：威海市区、荣成、南海、文登），购房者完全能够把新盘挨个走访一遍。

等你去了售楼处，更是由专业的售楼员为您讲解。加上豪华的售楼处、靓丽的样板间，以及超活跃的现场销售氛围。砸金蛋、抽大奖、交抵付等活动更是吸引人，有些售楼处更是有锣鼓、礼炮等烘托成交氛围。在这样的氛围中，购房者的买房冲动都会被放大好几倍。

与之对比的是二手房，威海任何一个地区的二手房小区都是一个庞大的群体。挨个走肯定走不过来，其次你不约好房东，只是在小区里转转只能是起到一个了解环境作用。另外一个小区的二手房参差不齐，户型结构，装修保持程度更是千差万别。很多人都选择从网上去看中介发的这些二手房信息。网上的数据量更是海了去了，同一套房子被重复转发几十次的事非常常见。即便找一个比较靠谱的中介，所能看的房子也不过3-7套之间，看多了你自己都麻木。

Ps:新房是多个平台以及整个威海的中介，只针对有限的几个楼盘，且营销专业。二手房则属于“淘”，从庞大的数据中淘到喜欢的房子，而且看房基本都是由购房者作为主动性的选择。所以，这样看来二手房是绝对卖不过新房的。

区域的差异，新房、二手房的销售难易更是天壤之别

上面所说的新二手房销售难易的差异，如果放到威海主城区，包括市区、荣成、文登等。差距还是可以接受。毕竟买房群体多且以刚需为主，买房群体基数比较大。如果放到石岛、南海、银滩、那香海这样的“特殊”区域，新房与二手房的销售压力差可就大了去了。

其主要原因还是营销方式和买房群体基数差距。

这些相对比较偏远，环境较好的区域，基本都是以威海海景房的理念，有专业团队面向全国各地发团的形式销售。所以，会有不断的来自全国的大巴车开进售楼处，即便单车成交率不高，但到访量非常之高，如此一来，总的成交速度还是比较可观的。况且营销方式非常厉害。

反观二手房，纯靠购房者自己去查信息找房，确实没有多少人。况且人生地不熟的，又不知道区域结构特点等，自己过来跑一趟又感觉不值。

威海虽然不大，但这种小区域是很难引起外界人的注意的。况且，二手房不像新房，需要反复去淘、去看，而且房源是不定期的注入市场。外地人来威海买房的初衷是养老、度假，没有时间来来回回的跑一套二手房。所以，出售的房子虽多，但购房群体很少。有人会问，“看房团”的购房者，难道不会自己去看二手房吗？对比起，你能想到，“团长”也能想到，更有办法去杜绝。

二手房小区完全不如新房吗？

不是的，有些二手房小区的热度一点也不低于新房，而且是从新房时期一直热下来的。这样的小区主要分布在主城区比较不错地段的品质楼盘。

因为好所以被购房者热捧，从新房开盘时候的抢购，到交房之后二手房很高的上客量。这些热盘的热度只增不减。在威海比较典型的就是恒大海上帝景，虽然目前还没有多少有房证的二手房，可关注度一点不输新房，类似的楼盘还有很多，基本都是最近几年的次新房。这样又会有一些问题，有些人为了增加客户的关注，把一些不存在二手房的热盘，也发布到二手房信息中去，以此达到获取更多的购房者信息的目的。

威海这个城市发展过程也是决定一些次新房受热捧的原因。威海的中心地段基本全是老旧小区，2014-2017年之间，威海房地产开始蓬勃，此期间很多开发商虽然拿不到核心地皮，但还是能够找到一些的，尤其是高区、经区。这些区域开发初期感觉比较偏，但随着威海这几年飞速发展，边缘变成了副中心，况且有很多是一线品牌房企的盘子。这样的小区在威海有着非常大的优势的，环境、户型、物业等等都远远高于之前威海所有的房子。所以，从新房推出初期到现在的二手房，关注度都是很高，尤其是海滨路沿线的小区。

所以，买房具体还是要根据威海的整体特点以及购房者偏好，来选择自己需要的房子，对于刚需，可能受资金限制比较大，大多时候的选择身不由己。但是，任何一种情况下买房都会面对几套房子对比的情况。如此一来，谁不想做一个最正确的选择呢？

最后一点，房子好不好卖虽然取决于价格的高低，也就是性价比。但是有些房子，即便你卖到了白菜价，也不一定能够卖出去。因为“白菜价”是相对来说的，而有些区域的房价本就是白菜价。

无论是买新房还是二手房，对于大家来说应该都是一个头疼的问题，希望大家能够信任我们，从字里行间，从坚持的时间，把这件事情交给我们，谢谢您的信任和支持。