地产\\「top50上市房企三道红线榜」

中新经纬客户端8月25日电 (薛宇飞)保利在房地产行业有两个“央企第一”的头衔，即销售规模稳居央企第一的保利地产和物管行业央企第一的保利物业。24日晚间，保利地产发布了2020年半年度报告，上半年实现签约销售额2245.36亿元人民币，同比下降11.11%，降幅在头部房企中较大。

根据披露，其多项核心数据虽然保持正增长，但增速明显放缓。上半年，保利地产的营业收入、归母净利润、归母扣非净利润等多个核心指标的增速仅为个位数，增速创下数年来新低。财务指标虽然依旧稳健，但也出现了有息负债扩大、货币资金减少的情况。

销售增速TOP20房企中倒数

公开报道显示，保利地产2017年就提出要“重回行业前三”，并公布“345战略”，即2017年实现销售额3000亿元，2018年实现4000亿元，2019年冲击5000亿元。

中新经纬客户端梳理发现，2017年与2018年，保利地产均“踩线”完成当年度目标，2017年实现签约销售金额3092亿元，2018年实现4048.17亿元。但到了2019年，签约金额增速大幅下滑至14.09%，实现4618.48亿元，距离5000亿元的目标差距不小。

保利地产没有公布今年的销售目标。根据半年报，上半年共实现签约金额2245.36亿元，同比下降11.12%。11.12%的降幅，在今年这个特殊时期里，并不算特别意外，但在头部房企中已经属于较大。据中新经纬客户端统计，依据克而瑞研究中心公布的数据，在上半年全口径销售额TOP 20的房企中，保利地产的销售额增速排在倒数第三，仅次于绿地控股的约-20.7%与新城控股的-20.34%。

贝壳研究院高级分析师潘浩认为，保利地产上半年的销售金额同比增速低于全国整体水平，主要原因在于其主要布局一二线核心城市，受疫情影响较为严重。保利地产销售金额达50亿元级别的城市，由2019年同期的17个下降到今年的11个，可见部分城市恢复速度较慢，拖慢了整体销售进度。

过去几年，保利地产一直没能实现进入行业前三的目标，2019年的销售额排在行业第五位，

倒是在今年上半年，反超融创，成为行业第四。不过，保利地产上半年的销售额与行业第三的万科足有1000亿元的差距，想进入前三，并非易事。保利地产董事长宋广菊在2019年公开表示，“重回前三”是一个3至5年的目标，“目标是一个牵引，这过程中一定有很多客观情况因素影响，还是充满了希望。”

在半年报发布前夕，保利地产北京公司副总经理文灵在媒体群里下令，让群里所有媒体转发保利七夕节的营销活动，并声称“没转发的移出本群”。而后，遭到部分媒体抵制，并引发广泛关注，相关话题冲上微博热搜。

保利地产主营业务地区分布情况。来源：保利地产2020年半年度报告

这件事情发生后，很多人会好奇，总部在广州的保利地产，在北京拥有多少项目？保利地产虽然将北京作为深耕城市之一，但在销售与营收的构成上并不突出。根据半年报，上半年公司在广州与佛山的签约销售超260亿元和150亿元，杭州、南京、成都超100 亿元，北京、上海、青岛、厦门等11城超50亿元。

半年报显示，保利地产在北京共有22个在建项目，包括住宅和综合项目。上半年，北京为其贡献了约5.40亿元的营业收入，比上年同期的7.05亿元有所减少，在700多亿元的营收中只是个零头。

多项核心指标增长停滞

保利地产的业务构成上，不动产投资开发占据最核心的位置，并围绕这一核心主业，搭建了覆盖物业管理、销售代理、商业管理等十余个板块的综合服务平台。报告期内，保利地产实现营业总收入737.06亿元，其中房地产销售收入约673亿元，占比91.3%。

多元业务中，物业管理业务表现突出，保利物业也于2019年底在港交所上市。报告期内，保利物业实现营业收入36.01亿元，同比增长27.6%，净利润4.11亿元，同比增长28.0%。根据中国指数研究院2020年的综合实力排名，保利物业在中国物业服务百强企业中排名第三，央企物管公司中排名第一。

尽管物业板块的营收、利润有大幅上涨，但与不动产投资开发业务相比，总量依旧偏小，对公司整体业务的带动作用有限。而根据半年报，保利地产多项核心数据的增速，都已经放缓。

保利地产营收、归母净利润等数据。来源：保利地产2020年半年度报告

上半年，保利地产实现营业总收入737.06亿元，同比增长3.59%；净利润133.22亿元，同比增长2.8%；归母净利润101.24亿元，同比增长1.69%；归母扣非净利润97.16亿元，同比增长0.46%。在2019年，上述四项指标的同比增速分别为21.29%、43.61%、47.90%及50.49%。

由于房企下半年的销售结转通常会高于上半年，到了下半年，相关数据的增速有所提升也有的。但对比过去几年的中报数据可以发现，保利地产上述指标的增速依旧偏低。据Wind数据，保利地产今年上半年的营收增速创近三年中报新低，归母净利润增速创近四年新低，归母扣非净利润增速创下2013年以来的新低。

中国城市房地产研究院院长谢逸枫分析，保利地产上半年销售结转规模减少，可能是导致营收、利润等指标放缓的原因。

报告期内，公司毛利率为35.72%，净利率同比小幅下降0.15个百分点至18.07%，利润率相对保持稳定。与行业平均数据对比，保利地产的毛利率与净利率仍处在较高水平。克而瑞研究中心数据显示，50家典型上市房企2019年的加权平均毛利率为29.9%，毛利率中位数为28.8%。

稳健财务下的隐忧

“凭借央企信用优势，公司在各大金融机构获得充足授信，报告期末，公司银行贷款授信总额 5230亿元，剩余未使用额度为2385亿元，拥有未发行公司债额度110亿元、永续中票额度40亿元，融资头寸充足；公司有息负债综合融资成本仅约4.84%，拥有极具竞争力的融资成本优势。”保利地产在半年报中说。

保利地产资产负债率等数据。来源：保利地产2020年半年度报告

与民营房企相比，保利地产在财务上的表现更为稳健。截至上半年，公司资产负债率为77.66%，比2019年末下降了0.13个百分点，扣除预收账款资产负债率66.05%，为业内较低水平。

不过，相比于2019年末，当前的有息负债规模继续扩大，货币资金有所减少。中新经纬客户端查询发现，截至上半年末，保利地产账面有息负债3021亿元，较2019年末的2700.49亿元增长约11.87%；货币资金1257亿元，较2019年末的近1400亿元减少了10.21%；货币资金规模为短期借款及一年内到期债务的1.96倍，虽然短期偿债能力依旧较强，但与2019年末的2.1倍有所下降。

潘浩对中新经纬客户端分析称，保利地产的长期借款规模增长21%(由2019年末的1720.72亿元增长至2020年上半年末的2088.30亿元)，仅次于短期借款的增长速度(由2019年末的31.33亿元增至2020年上半年末的38.78亿元)，这使得营业成本中“偿还利息”较2019年同期增长了2.1个百分点。虽然其融资成本仅为4.84%，远低于行业均值，但随着债务规模的不断扩大，仍将带来财务成本的上升，一定程度上会削弱企业的盈利能力。

另外，经营活动产生的现金流量净额为-252.44亿元，较2019年同期的162.28亿元减少255.56%。对于该指标的大幅下降，半年报解释称，系销售回笼随销售规模减少，合作项目往来款投入增加。上半年，保利地产实现销售回笼2023亿元，较去年同期的2168亿元减少超百亿元。(中新经纬APP)