小区车位使用权「小区周围的车位所有权」

近年来，随着城市及其人口的不断扩张，城市车辆保有量快速增长，而车位却远远不能满足需求，停车难、停车贵问题十分突出，成为城市的普遍顽疾。在城市车位资源稀缺的大背景下，日益受到人们的关注和重视，围绕住宅小区车位的权属和利用产生的争议不断增多。由于法律规定不完善、不明确，各地规章规定各异、导致各地法院裁判尺度不一，亟需研究解决。

一般情况下，小区车位可以分为产权车位、公摊车位及人防车位三类。产权车位是指房地产开发企业投资建设的不属于人防区域、非纳入公摊面积的车位；公摊车位是指车位所占面积已被列入公共部位与公共房屋分摊建筑面积的车位；人防车位是指在房地产开发企业按照国家规定配建的人防工程中规划的车位。

一、 产权车位及公摊车位

1、产权车位—经规划批准建设的车位

《物权法》第74条第2款规定，“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”。

该条款包含两层含义：一是允许出售、出租或者赠予的车位应当是经规划批准而建设，可结合规划条件中关于车位配置比例和数量、规划总平面图、竣工图及验收文件等予以确定；二是既然规划车位、车库可由当事人自行约定处置，那么车位、车库的权属应当依据合同具体确定。通过出售和附赠取得车位、车库的，所有权归属于业主；车位、车库出租的，所有权归属于作为项目投资和建设单位开发商，业主享有使用权。

2、公摊车位—占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位

《物权法》第74条第3款规定，“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”，明显是指非经规划批准建设或者改造的车位。经规划部门批准后的商品房小区规划设计方案，可以明确小区楼栋、房屋及配套设施布局和功能，如道路、运动场地、游泳池、车位、物管用房、绿地、广场，小区地面车位与其他配套设施、道路和公共场所等明显区分，小区的各个区域或场地都有明确的规划用途，既然某区域已规划为地面车位，功能上就不会再有其他用途。同样，若已规划为小区道路或者其他用途的公共场地，就不会是停车位。而唯有可能，就是开发商在未经规划批准的情况下自行将公共道路或其他场地改为停车位，这样才可能存在“占用”一说，“经规划修建的车位占用公共道路或其他公共场地”的情形是不存在的。因此，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第6条才规定：“建筑区划内在规划用于停放汽车的车位外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为物权法第七十四条第三款所称的车位”。

开发商对公摊车位不享有所有权，亦无法办证，当然无法出售，因此房地产开发企业与买受人签订的有关公摊车位的买卖协议因违反法律、法规的强制性规定而无效。公摊车位所占面积是列入公摊面积计算的，不归属于任何单独个人所有，而是归全体业主共有，房地产开发企业出租公摊车位的协议也因违反法律、法规的强制性规定而无效。虽然房地产开发企业无权出租公摊车位，但物业管理单位可将公摊车位交由小区业主免费使用，或者出租给小区业主，除管理费外，归属于全体业主，由业主大会或业主委员会决定，将其归并与公共维修基金或者按照面积分给全体业主。

3、案例

（1）案例1-重庆市豪运房地产开发有限公司、重庆市九龙坡区西彭帝景豪苑业主委员会车位纠纷案[(2017)最高法民申2817号]

【裁判观点】

最高人民法院认为，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款之规定，案涉车位不能办理产权登记，因此其不能成为享有专有权的专有部分。即使豪运公司在建造帝景豪苑小区时支付了建筑区划内的土地使用权出让金，成为建设用地使用权人，但是小区建设完成之后，随小区内房屋的出售，小区建筑区划内的土地使用权也随之转移，小区的共有部分土地使用权归小区业主共有。由于案涉车位不能办理产权登记，不能成为专有部分，原判决确认该部分停车位属于占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位并无不当。而开发商建设的小区经验收合格，是开发商的基本义务，且绿化是否超过规划面积对认定停车位是否占用业主共有场地没有必然联系。故豪运公司关于原判决认定案涉车位系占用业主共有的道路或者其他场地的车位，缺乏事实依据的申请再审事由不能成立。

【分析】

该案仅仅是个案，并非指导性案例也非司法解释，在该案裁定作出之后，全国各地法院并没有理所当然就参照此观点进行判决。

（2）案例2-武汉市汉口花园一期小区第二届业主委员会、武汉地产开发投资集团有限公司物权纠纷案[武汉市中院(2017)鄂01民终928号]

【裁判观点】

法院认为，根据《物权法》第74条的规定，建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的归属可以由开发商和业主通过约定确定。汉口花园小区一期经规划部门审核批准，用于停放汽车的地面车位有500个。地产集团公司与业主签订的《商品房买卖合同》十八条明确约定“规划方案所标示的地上车位使用权及收益权归出卖人享有”，同时，合同附件二关于公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明中也排除了地面停车位作为公共部位与公用房屋的情形。上述地面停车位的约定系双方当事人真实意思表示，合法有效，表明地产集团公司与业主就地面停车位使用权及收益权的归属已达成一致。关于汉口花园一期业委会主张地面停车位种植了植草砖占用小区的绿化面积并归入绿化用地且计算了绿化率，故地面停车位应属全体业主共有的问题。根据武汉市园林和林业局向一审法院的回复可知，小区内植草砖车位不是公共绿地。虽然小区内植草砖车位面积经折算后计入配套绿化用地面积，但绿地与绿化并非同一概念，汉口花园一期小区内规划用于停放汽车的地面停车位并未占用公共绿地或其他场所，因此，汉口花园一期业委会该项上诉请求本院不予支持。

【分析】

审理法院在查明争议地面车位为规划修建的条件下，着重通过相关主管部门询问并查实上述停车位并未占用小区公共绿地，并结合开发商与业主签订的商品房买卖合同对车位使用权和收益权的约定，认定开发商享有地面车位使用权，其实也是认定了开发商享有地面车位的所有权。

（3）案例3-长沙市开福区卧琥城业主委员会与湖南长大房地产开发有限公司、湖南京电物业管理有限公司业主共有权纠纷案[湖南省高院(2016)湘民申105号]

【裁判观点】

再审申请受理法院认为，根据《物权法》第73条、74条及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》等规定，小区内地面车位的所有权并不当然的属于业主共有，对于建筑区划内，非占用业主共有道路或者其他共有场地的规划用于停放车辆的车位，其初始权利属于开发商，开发商可以与业主之间就车位的权属进行约定。只有占用了业主共有的道路或者其他共有场地的非规划用于停放汽车的车位，因其改变共有部分的用途，才属于业主共有。本案争议的66个车位，从原审中再审申请人提交的卧琥城总平面图、被申请人长大公司提交的卧琥城二期项目建设规划图以及长沙市城乡规划局回函等证据中可以得出其是属于规划内的车位，是在建设期间就已规划要建设的车位，并未占有小区公共道路。故在再审申请人未提交证据证明其已通过租售等方式取得66个车位所有权的情况下，原判认定66个车位的停车费属于开发商长大公司所有并无不当。

【分析】

该案为湖南省高级人民法院再审裁定，业主委员会申请再审的理由为地面车位占用业主共有土地且开发商无证据证明其不属于土地分摊范围，但法院认为既然争议车位并未占用小区公共道路，而业主委员会又不能证明其已取得上述车位所有权，那么该车位应该归属开发商所有。

二、 人防车位

（一）人防车位的内涵和属性

人防车位指的是在房地产开发企业按照国家规定配建的人防工程中规划的车位，平时可用于停车。从性质上看，人防车位是人防工程的组成部分，是人防工程的存在形式之一，只不过是在人防工程战时防御功能之外，另外开发出了平时停车的使用功能，即人防车位是平时可以用于停放车辆的人防工程。

人防工程，是指为保障战时人员与物资隐蔽、人民防空指挥、医疗救护而单独修建的地下防护建筑，以及结合地面建筑修建的战时可用于防空的地下室。据此，可以将人防工程分为单独建设的人防工程和结合地面建筑修建的人防工程，无论通过前述哪种方式修建，人防工程始终与军事、国防利益休戚相关，与不特定多数人员的战时安全等公共利益紧密相连，主要包括三个特性：（1）战备性。战备性是人防工程的本质属性。《人民防空法》第2条规定“人民防空是国防的组成部分”。因而人防工程属于国防战备设施，与普通民用地下建筑设施有根本区别。修建人防工程根本的、首要的目的，是为了防御战时空袭，减少空袭造成的损失，保护城市居民的生命财产安全和经济目标。从修建标准上看，人防工程的修建具有比普通地下建筑设施更为严格的特殊的技术标准。（2）平战结合性。人防工程是修建于城市地下的重要不动产资源，除了战时防空的基本功能外，平时还具有重大的经济利用价值。城市中广泛存在的人防车位，是人防工程服务于民生的最集中体现。（3）强制性。为保障战时防控需要，国家对人防工程的修建具有强制性规定，按规定修建相应的人防工程是相关单位的法定义务，而非完全自主决定是否投资修建的纯粹商业行为。《人民防空法》第21条、第22条规定，人民防空指挥工程、公用的人员掩蔽工程和疏散干道工程由人民防空主管部门负责组织修建；医疗救护、物资储备等专用工程由其他有关部门负责组织修建。有关单位负责修建本单位的人员与物资掩蔽工程。城市新建民用建筑，按照国家有关规定修建战时可用于防空的地下室。对于确因地质条件和其他因素，不能结合民用建筑修建防控地下室的，建设单位要按规定交纳异地建设费，由人防部门统一组织另行建设。因此，修建人防工程是人防主管部门及其他有关单位的法定义务，是为保障战时人民群众生命财产安全而应履行的法定职责，具有国家强制性。

（二）人防车位的所有权

由国家投资单独修建的地下防空建筑用于平时停车时，基于投资主体及保障战时人员物资隐蔽、人防指挥等与军事和国防利益相关的单一目的，属于国家所有，没有争议。实践中有争议的是由社会投资者投资结合民用建筑修建的人防车位（即结建人防车位）的所有权归属。

1、现行法律规定

（1）《物权法》是规定财产归属和利用关系的基本法律，但其中对于人防工程及结建人防车位的所有权归属并没有明确规定。

《物权法》第52条规定，国防资产属于国家所有。但国防资产的范围包括哪些，人防工程是否属于国防资产，却未进一步明确。

《物权法》第73条规定，建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。该条规定了建筑区划内的公用设施归业主共有，但结建人防车位是否包含于本条所规定的公用设施之内，不无争议。

《物权法》第74条第2款、第3款的规定，根据建筑物区分所有权的原理，将建筑区划内的车位分为专有部分的停车位和共有部分的停车位，但对于有别于普通民用建筑设施、具有国防战备性质的人防车位是否适用，并不明确。即便前述规定适用于结建人防车位，然而结建人防车位是属于专有部分还是专有部分，同样存在不同的认识，其所有权归属仍然不明。

（2）《国防法》第37条规定，国家为武装力量建设、国防科研生产和其他国防建设直接投入的资金、划拨使用的土地等资源，以及由此形成的用于国防目的的武器装备和设备设施、物资器材、技术成果等属于国防资产。

此处所称的国防资产应为国家直接投资形成的设备设施，社会投资者投资建设的结建人防车位不在此列。

（3）《人民防空法》对此也没有作出明确规定。该法第5条规定，国家对人民防空设施建设按照有关规定给予优惠。国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。

该规定仅明确了投资者对所投资建设的人防工程享有平时使用收益权，但未涉及所有权归属。因此，根据该条规定无法判断结建人防车位的所有权归属。

综上，就现行法律而言，并没有任何一部法律对结建人防车位的所有权问题作出清晰明确的界定，人防车位所有权归属问题目前还处于“无法可依”的状态。

2、规章及规范性文件规定

现有的行政法规未对结建人防车位的所有权问题作出明确规定，地方性法规也鲜见直接规定结建人防车位所有权的。国务院相关行政主管部门和各地政府在对人防工程实施行政管理的过程中，多以规章或规范性文件的形式进行，但规定内容各异。

（1）《城市地下空间开发利用管理规定》（原建设部2001修订）

第25条规定，地下工程应本着“谁投资、谁所有、谁受益、谁维护”的原则，允许建设单位对其投资开发建设的地下工程自营或者依法进行转让、租赁。第26条规定，建设单位或者使用单位应加强地下空间开发利用工程的使用管理，做好工程的维护管理和设施维修、更新，并建立健全维护管理制度和工程维修档案，确保工程、设备处于良好状态。

学界和实务界很多人从上述规定出发，主张结建人防工程归投资方所有。但前述规定是否适用于人防工程，并非没有讨论的空间。因为该规定第29条对人防工程的管理使用问题又单独作出了规定：“平战结合的地下工程，平时由建设或者使用单位进行管理，并应保证战时能迅速提供有关部门和单位使用。”这说明该规定的起草者也认识到了平战结合的人防工程与城市普通地下工程的差异性，否则没有必要在规定已经明确的情况下，对人防工程另行作出规定。

（2）《上海市民防工程建设和使用管理办法》（2018修正）

第20条规定，民防工程的投资者可以按照房地产管理的有关规定取得民防工程的所有权。民防工程的所有权登记，按照本市房地产登记的有关规定执行。

（3）《湖南省人民防空工程产权管理办法》

第4条规定，人防工程实行谁投资、谁所有的原则。战时服从人民政府统一调用。

（4）《重庆市人民防空条例》（2010修正）

第7条规定，鼓励企业事业单位、社会团体和个人，以多种方式投资建设和利用人民防空设施，其所有权和收益归投资者。

（5）《厦门市商品房人防范围内地下车位销售和办理权属登记的实施意见》

第1条规定，建设单位可凭地下人防车位建设成本未摊入商品房销售价承诺书、规划部门和人防部门核准的地下室平面布置图（由人防部门标示出人防专有部位和“平战两用”范围）、人防部门核定的可出售位置范围图等，向土地房屋权属登记机构申请办理商品房预售或销售手续。第2条规定，购买商品房人防范围内地下车位的，应办理商品房买卖合同登记备案手续。

（6）北京市人民政府办公厅转发市人防办公室《关于对新建防空地下室实行统一管理的请示》的通知

第1条规定，凡建设费用列入商品房综合开发成本，按规划统一开发建设的防空地下室，均列入北京市公共人防工程，作为国家的人防战备设施。开发建设单位不得随地面建筑出售，一律由所在区、县政府实行统一管理和开发利用。

（7）《北京市人民防空工程建设与使用管理规定》（2010修正）

第6条规定，本市鼓励支持企业事业组织、社会团体、个人建设和使用人防工程。人防工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。平时使用人防工程实行有偿使用的原则。

第25条规定，平时使用人防工程，应当按照规定报人民防空主管部门审查批准，并向人民防空主管部门申请办理《人防工程使用证》。

（8）江苏省实施《中华人民共和国人民防空法》办法（2017修正）

第15条规定，依法按照国家和省规定的比例结合城市新建民用建筑修建的防空地下室，应当按照设计文件在实地标注，任何单位和个人不得出售。

（9）《山东省人民防空国有战备固定资产管理暂行办法》（鲁防发〔2009〕2号）

第2条规定，本办法所称人防国有战备固定资产，是指人防主管部门及所属单位占有、使用或管理的，为保障战时人民防空需要而由政府出资和社会依法履行人民防空义务形成的固定资产。

第3条规定，人防国有战备固定资产的范围包括：人防基本指挥所；人防预备指挥所；人防机动指挥所；公用的人员掩蔽和疏散干道工程；医疗救护和专业队工程；按照法律法规和规定结合民用建筑修建的防空地下室；疏散基地；人防指挥、通信、警报设备以及其它经法律确认为国家所有的人防战备资产。该条以列举的方式进一步明确了按照法律法规和规定结合民用建筑修建的防空地下室，属于人防国有战备固定资产的组成部分。

第5条规定，人防国有战备固定资产是国防资产的组成部分。

（10）《沈阳市民防管理规定》

第27条规定，民防工程按照有关规定实行产权管理，其产权按下列规定界定：（二）按照国家和省有关规定，结合城市民用建筑修建的民防工程，产权为国有。

（11）《深圳市房地产开发项目停车位建设及处分管理办法（征求意见稿）》

第4条规定，停车位的分类、权属、数量及处分等应当在土地使用权出让合同中进行约定。配建停车位应约定为房地产开发项目全体业主共有。增设停车位可约定为房地产开发企业所有。

第7条规定，依法利用民用建筑的防空地下室设置的停车位，应当纳入配建停车位范围。

应当说，国家人防主管部门及各地方政府基于人防工程监督管理的需要，以规章或规范性文件的形式对包括人防车位在内的人防工程所有权作出规定，一定程度上弥补了现行法律规定的补足，确有其显示必要性和一定合理性，但是合法性值得商榷。《立法法》第7-9条规定，民事基本制度只能制定法律，由全国人民代表大会和全国人民代表大会常务委员会行使国家立法权。全国人民代表大会和全国人民代表大会常务委员会也可以授权国务院根据实际需要，对其中的部分事项先行制定行政法规。包括人防车位在内的人防工程属于不动产，不动产所有权归属问题属于民事基本制度，应由法律或行政法规作出规定，地方性法规、规章和规范性文件均无权对此作出规定。

3、学理观点

（1）人防车位归投资建设者所有

《物权法》第30条规定，因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。《物权法》第142条规定，建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。

投资建设者向相关部门办理完合法的建设手续，完成结建人防工程建设任务后，即依据该事实行为原始取得人防工程的所有权。既然法律尚无明确规定，依据谁投资、谁受益的原则，人防车位的产权归属开发商，并无不妥。开发商可以将人防车位所有权再单独转让给业主，有业主取得人防车位的专有所有权。

案例4- 广州市金鸣物业管理有限公司、广州金力房地产开发有限公司租赁合同纠纷案[广东省广州市中级人民法院(2019)粤01民终13890号]

【裁判观点】

一审法院认为，本案所涉17个人防车位是否应当交还的问题，该争议的实质是人防车位是否属于业主共有部分的争议。根据金力公司提交的广州市民防办公室的复函和《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体”之规定，涉案17个人防车位可以办理产权登记，因此其能成为享有专有权的专有部分。同时，根据金力公司提供的房地产权证书的记载，陶然街2号地下室总建筑面积为2950.44平方米，其中共有面积为2238.2361平方米，则地下室专有面积合计应为712.2039平方米。经核算，金力公司持有产权证的39个车位，以及金力公司已经过户给买受人的3个车位合计总建筑面积为507.7826平方米，尚未达到地下室总专有面积712.2039平方米，由此可以合理地推断出，人防车位应当属于专用部分，并非共有部分。据此，双方存在争议的17个人防车位属于金力公司尚未出售的专有部分，其产权属于作为开发商的金力公司，在租赁合同解除后，金鸣公司应当将该17个人防车位返还给金力公司。

二审法院认为，根据广州市规划和自然资源局于2019年11月21日向本院出具的穗规划资源协查〔2019〕1238号《关于（2019）粤01民终13890号〈协助调查函〉的复函》内容显示，涉案17个车位面积未被计入公共分摊面积，小业主的房地产权证所载的公共分摊面积无包含上述车位面积目前暂无17个车位的查封、抵押信息，金力公司可申请办理单上车位的分割登记并领取不动产权证书，故金鸣公司以金力公司未办理涉案17个人防车位独立产权登记为由，认为一审法院关于该17个人防车位产权归属的认定有误，并上诉主张其不应返还该17个人防车位，缺乏理据，本院不予支持。

【分析】

上述案例中，法院认为案涉人防车位面积未计入公共分摊面积，不为项目业主共有部分，而属于房地产开发公司。由此判定房地产开发公司享有该人防车位的所有权，且房地产开发公司未办理单个车位的不动产权证书不影响其拥有人防车位权属的认定。

案例5-柏志海、汪爱玲与盐城市力拓房地产开发有限公司车位纠纷案【江苏省盐城市中级人民法院(2014)盐民终字第01318号】

【裁判观点】

一审法院认为，本案争议的焦点是法律是否禁止属于人民防空工程的地下车位使用权的转让。（一）根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（一）》第四条的规定：人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。《中华人民共和国人民防空法》、《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《中华人民共和国合同法》未明确规定，作为人防工程的设施的使用权禁止买卖，亦未规定人民防空工程属于国防资产。且《中华人民共和国人民防空法》第五条规定：国家鼓励支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设，人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。

二审法院认为，关于案涉人防地下车位的权利性质及权利归属问题。（一）关于土地使用权。《中华人民共和国物权法》（以下简称“《物权法》”）第一百三十六条规定：“建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权。”第一百三十七条第一款规定：“设立建设用地使用权，可以采取出让或者划拨等方式。”被上诉人提交证据证明其已经按照法律规定的程序取得了相应的土地使用权。被上诉人与国土资源部门签订的《建设用地使用权出让合同》第四条约定了土地使用权的平面界址和空间界址，故被上诉人对本案所涉人防地下车位（在本部分指整个地下车位及其构筑物，下同）相对应的土地，拥有合法的土地使用权。

（二）关于建筑物所有权。《物权法》第一百四十二条规定：“建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。”该人防地下车位是被上诉人投资建设，属于其建造的构筑物或者附属设施，被上诉人应当对此享有所有权。

（三）关于人民防空法的相关规定是否影响物权权属。《中华人民共和国人民防空法》第十八条规定：“人民防空工程包括为保障战时人员与物资掩蔽、人民防空指挥、医疗救护等而单独修建的地下防护建筑，以及结合地面建筑修建的战时可用于防空的地下室。”第十九条第一款规定：“国家对人民防空工程建设，按照不同的防护要求，实行分类指导。”第二十一条第一款规定：“人民防空指挥工程、公用的人员掩蔽工程和疏散干道工程由人民防空主管部门负责组织修建；医疗救护、物资储备等专用工程由其他有关部门负责组织修建。”第二十二条规定：“城市新建民用建筑，按照国家有关规定修建战时可用于防空的地下室。”可见，人防工程既有为保障“战时”而单独、专门建筑的工程，也有战时可用、“平时”民用的建筑工程，且不同类人防工程的建筑主体不同，其权属也当然不同，但都要服从防空法的管理，而管理主体与权属主体并不等同。另该法第五条规定：“国家对人民防空设施建设按照有关规定给予优惠。国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。”结合前述几条规定，可见这是对人防工程“平时”与“战时”的使用问题所作的规定，不是对权属问题的专门界定，相反，该条规定恰恰也说明民用建筑的人防工程应为“投资者”所有。

总之，被上诉人对案涉人防地下车位享有除土地所有权之外的较为完整的物权，并且根据《物权法》第三十条的规定，因合法建造设立物权的，自事实行为成就时发生效力。人民防空法的有关规定不是对人防工程权属的专门规定，与物权法的规定并不存在冲突与矛盾，对案涉人防地下车位的权利性质及其归属的认定并无影响。

【分析】

该中院直接通过判决的方式确认结建人防工程的权属，比较少见，通常是在判决书中认定结建人防工程的投资者身份。

案例6-汪仲兴、东莞市三正雁田房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷案【广东省东莞市中级人民法院(2017)粤19民终6868号】

【裁判观点】

二审法院认为，《中华人民共和国人民防空法》规定了人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有，但没有对人民防空工程平时的所有权作出明确规定。《广东省实施<中华人民共和国人民防空法>办法》也未对人民防空工程平时的所有权问题作出明确规定，也就是说目前国家法律以及广东省相关立法并未对人防工程所有权作出明确规定。故案涉商品房买卖合同约定人防工程所有权归三正雁田公司所有并未违反法律法规强制性效力性规定，也未有证据证明该约定损害了国家利益或者社会公共利益，汪仲兴也没有提供有效证据证明该条款存在法律规定无效的其他情形，故汪仲兴主张案涉商品房买卖合同第十七条第三款关于人防工程所有权归三正雁田公司的约定无效的请求不能成立。

（2）人防车位归国家所有

人民防空是国防的组成部分，人防工程是实现人民防空任务的重要保障，保障人民的防空权利及连续性防空义务的重任，只能由国家负担。结建人防工程属于国防工程的组成部分，具有国防属性，属国防资产，其本身特性决定了开发商或者业主无法享有结建人防工程的所有权 ，应有国家行使所有权。此外，结合新建民用建筑修建人防工程，是建设单位的法定义务，而非完全的自主投资行为。

案例7-豪逸花园业主委员会、清远市豪达房地产开发有限公司业主共有权纠纷案[广东省清远市中院(2019)粤18民终399号]

【裁判观点】

一审法院认为，关于地下人防工程的权属问题。人防工程在战时承担防空的公共职能，涉及公共利益，豪逸花园业委会要求确认涉案人防工程所有权归其所有的诉讼请求，缺乏法律依据，不予支持。涉案人防工程为豪达公司投资建设，根据《人民防空法》第五条规定人防工程“谁投资、谁使用、谁受益”的原则，豪逸花园业委会主张人防工程使用权没有法律依据，亦不予支持。

二审法院认为，本案地下停车位不同于其他车位，车位所占用的面积属人防工程。而人防工程是指为保障战时人员与物资掩蔽、人民防空指挥、医疗救护而单独修建的地下防护建筑，以及结合地面建筑修建的战时可用限防空的地下室。人防工程是国防资产，应属国家所有，上诉人主张豪逸花园地下人防工程的停车位属豪逸花园全体业主共有亦无法律依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国人民防空法》第五条“国家对人民防空设施建设按照有关规定给予优惠。国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有”及《城市地下空间开发利用管理规定》第二十五条“地下工程应本着‘谁投资、谁所有、谁受益、谁维护’的原则，允许建设单位对其投资开发建设的地下工程自营或依法进行转让、租赁”的规定，豪逸花园的地下停车位由被上诉人投资建设，被上诉人对该地下停车位享有使用、管理、收益的权利，上诉人主张人防地下车位的建设成本已分摊到业主的房价中没有证据证明，本院不予支持。

【分析】

本案因业委会与房地产开发公司就人防车位所有权问题产生争议，法院认为人防车位既不属于业主共有，也不属于开发商所有，而是属于国家所有。

（3）人防车位归全体业主共有

住宅小区的地下人防工程是由全体业主投资建设的，应当为小区业主共有。国家并没有投入任何资金，也没有经过国有化征收或征用程序，更没有给予补偿，不能归国家所有。我国实行房地一体原则，人防工程建在由建筑物区分所有权人分摊或共有使用权的土地上，开发商将房屋销售给业主以后，业主即取得了建筑区划内的土地使用权，在该土地使用权范围内，除业主专有部分外的其他建筑设施均属于业主共有的范围，包括人防工程的所有权。结建人防工程的投资虽然由开发商最初投入，但该投资已经列入了项目开发成本，在开发商将房屋销售给业主以后，结建人防工程的建设成本实际是由全体业主承担。根据谁投资、谁所有、谁受益的原则，结建人防工程的所有权应当归全体业主共有。根据人防车位的功能，其也应当归属于业主共有才符合公正和效率。

从战时有利于对结建人防车位的迅速调度、统一协调、高效利用，平时有利于对结建人防车位的有效维护和监督管理角度考量，结建人防车位的所有权归属于国家更为妥当。至于投资建设单位的利益平衡问题，则可通过赋予其平时使用权加以解决。

（三）人防车位的使用权及收益模式

1.人防车位使用权

投资单位对所投资建设的人防车位享有的使用权，是在国有土地之地下设立的他物权，性质上应属于用益物权。投资单位取得用益物权，可以对人防车位进行占有、使用和收益，但无权处分人防车位。

投资单位可以取得所投资建设的人防车位的使用权，仅仅是赋予了其取得权利的资格，并不意味着投资者凭借其投资行为就当然取得人防车位使用权，成为人防车位使用权人。只有经过国家相关部门备案批准，颁发使用权证，使用人才能享有合法的人防车位使用权。

2.人防车位的收益模式

（1）使用权转让模式

开发商与业主签署车位使用权转让协议将人防车位交由业主排他使用，通过业主一次性支付使用权转让费的方式获取收益，约定使用期间一般为永久（或土地使用权存续期间）。

即使人防车位归属于国家所有，但法律已赋予了投资者“使用”和“收益”的权利，即法律规定将所有权相应的权能过渡给开发商以实现所有权和经营权相分离，“使用权转让”就是开发商实现收益权的表现形式，使用权转让协议不应当认定为无效。

人防车位使用权转让协议，既不同于以“转移标的物的所有权”为要素的买卖合同，也与租赁合同有所区别，属于无名合同，不受《合同法》第214条关于租赁合同租赁期限的限制。

案例8-贾华成与江苏禾嘉置业有限公司确认合同无效纠纷案[江苏省盐城市中级人民法院(2017)苏09民终3809号]

【裁判观点】

一审法院认为，本案中诉争地下车位虽系人防工程，但《中华人民共和国人民防空法》第五条规定，“人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有”。本案中，案涉地下人防工程系由禾嘉公司投资建设，故禾嘉公司作为该地下人防工程的投资者对该地下人防工程依法享有使用及收益的权利。鉴于现行法律对地下人防工程的具体收益形式没有明确规定，且以车位的形态进行利用为常态，现禾嘉公司通过与贾华成签订协议有偿转让诉争地下人防车位使用权的方式投资收益，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。

二审法院认为，案涉《龙桥新园车位使用权转让协议》中明确约定禾嘉公司将案涉车位的使用权转让给贾华成，车位的使用年限与贾华成所购龙桥新园住宅具有同等年限，贾华成已对上述车位的使用状况及位置、大小等充分了解，自愿与禾嘉公司签订案涉合同，该合同系双方真实意思表示，并不因禾嘉公司对人防车位不享有所有权而当然无效。但本案中贾华成系起诉认为禾嘉公司转让人防车位使用权，无权进行销售，而主张确认案涉合同无效，其系基于买卖合同的性质而主张无效，该诉讼请求所依据的事实和理由与本案查明认定的合同性质不符，故对其该诉请本院不予支持。

【分析】

该案中，法院认为并无法律对人防工程的具体收益形式明确规定，所以禾嘉公司通过与贾华成签订协议有偿转让诉争地下人防车位使用权的方式投资收益，当然不违反法律、行政法规的强制性规定，协议应当有效。且案涉车位的使用权转让协议明确约定禾嘉公司向贾华成转让的是人防车位的使用权，双方基于真是的意思表示签订《车位使用权转让协议》，不因为禾嘉公司不享有所有权而无效。

案例9-冷雪原与沈阳嘉俊置业有限公司租赁合同纠纷案[辽宁省沈阳市中级人民法院(2017)辽01民终10315号]

【裁判观点】

一审法院认为，案涉停车位所在区域人防工程按规定进行了审批，平时用途为“地下人防停车场”。被告将其建成为停车场，并与业主签订《停车位合同》，系依法行使“投资者”权利，协议约定原告有偿使用地下停车位，车位总金额为68,500元，约定使用年限为交付之日至2052年4月3日止。从上述约定及前文对案涉地下停车位权利归属的认定，原、被告之间实质是被告将取得的案涉停车位人防工程使用权利让渡给原告，该权利之让渡与被告营业执照登记的经营期限并无必然联系，双方并非简单的“租赁关系”。现阶段，此类合同具有其自身的特殊性，相关立法亟待进一步明确完善，其订立符合当前房地产市场发展的实际需要，系对人防工程的合理开发与利用，故本案不宜按照一般的有名合同进行归类和判定。

二审法院认为，地下人防工程属于国家所有，被上诉人享有车位收益。上诉人与被上诉人签订恒大雅苑停车位使用协议，该合同与被上诉人的经营期限没有必然联系。法律并未明确规定，禁止转让人防工程设施的使用权，因此被上诉人有权允许上诉人使用车位。双方订立的合同是当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，且符合鼓励交易、维护交易安全与秩序的价值取向，该类合同不宜归类为租赁合同，故上诉人主张的停车位确认租赁期限为20年不应予以支持。

【分析】

该案中，法院认为国家拥有该人防车位的所有权，但也认同开发商有权对人防车位进行处分和收益。同时，将该类合同性质认定为无名合同。开发商在拟定交易合同文本时，也应当注意明确交易内容和标的性质、交易模式等，同时充分向业主披露人防车位无法办理产权登记及战时交由国家统一调配导致无法使用的风险，履行告知义务。

（2）租赁模式

投资单位通过租赁形式将人防车位流转，获取收益，部分地区出台了关于人防车位租赁期限的地方规定，且各不相同，如江苏省《关于加强人防工程维护管理工作的意见》中规定人防车位禁止出售、附赠和长租，租赁期限不得超过3年。据此，对已出台规定地区的车位租赁期限应按当地规定执行，否则应执行《合同法》第214条（《民法典》第705条）之规定，即租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效。