武侯新城值得买吗「武侯新城不被看好」

作为近两年来大热的明星豪宅板块，武侯新城不但“壕”，而且“壕”得高调——区域房价普遍超过2W，更有甚者直逼4W。不便宜的房价，引得一众购房者“望房兴叹”。

心情复杂之余，相信大家内心有诸多疑问。

囊中羞涩，便真的与武侯新城无缘了吗？答案当然是“NO”，今天小全全要跟大家介绍的美泉悦府项目，在区位和价格方面，可以称得上是武侯新城的一股清流。

尽管项目距离武侯新城的主流开发区域有一定距离，不过价格很“美丽”，符合刚需们的心理预期。

2018年7月，美泉悦府首批次开盘，清水单价约12000元/㎡，吸引摇号人次1231组，整体中签率64.58%，市场反馈良好。

一批次清盘之后，2019年下半年，项目方陆续在相关小程序购房平台上释放出二期将会加推的消息，不过，一直未有实质性进展，让一众购房者“望穿秋水”。

去年12月，小全全注意到项目在某购房小程序上的状态更新为“即将取证”，一番打探之下，得知二期预计清水单价1.4W元/㎡左右，虽然相比一期稍有上涨，不过在寸土寸金的主城区，这个价格依然比较难得，遂决定亲自去项目售楼部走了一遭了解情况。

地处武侯新城机投镇

区域面貌不太美好

武侯新城是指成都三环路西南段到绕城间的大片区域，辖区涉及簇桥、金花、机投、华兴、簇锦等五个街道办事处。

其中，若要论知晓度，非簇桥、金花、机投等莫属。

美泉悦府位于武侯区业兴北路旁，在草金立交外侧约1.5公里处，隶属于武侯区机投镇。项目以西为武兴五路，以北为武青西一路，以南为武青西二路，以东为业兴北路。

交通方面

项目一公里范围内分布有10处公交站点，包括1041、1089、123、208、844等多条公交线路。

在轨道交通方面，项目与地铁9号线和17号线的交汇站机投镇站直线距离大约700米。两条线路预计均将于2020年底开通，届时将会极大改善区域交通情况。

商业方面

据置业顾问介绍，美泉悦府规划有少量商业，后期将会以底商的形式呈现，目前片区居民生活消费主要依靠蓝光·金双楠等项目底商，商业配套比较欠缺。

不过，如果将范围稍微放远一点，吾悦广场、成都大悦城悦街、优品道广场、龙湖金楠天街等大型购物中心也可以算作是项目周边的商业配套。

教育方面

项目周边教育资源较为充沛，两公里范围内分布有行知实验小学、武侯区西蜀实验学校、西北中学外国语学校、成都市金兴北路小学、成都春晖学校、成都市武侯机投小学等。

▲成都市行知实验小学

另外，置业顾问介绍，与项目相邻的地块为兴城人居项目，占地100余亩，其中77亩将用于打造人才公寓，剩余地块将修建农贸市场、社区用房和公立幼儿园等。

医疗方面

二级丙等医院成都武侯西南医院距离项目约778米，可为居民提供一定程度上的医疗保障。稍近处，金瓦诊所、百信药业、康友诊所等小型诊所也可以解决一些基本的看病就医问题。

产业方面

项目南侧一公里处就是武侯区政府和西部智谷。目前，区域已聚集了联想集团、神州数码等电商龙头骨干企业及京东集团、科陆电子等总部项目40余个，有各类电子商务企业225家。根据规划，到2025年，功能区将力争建成京东城、电商云谷和西部智谷三个千亿级电商产业集群。

不过，就目前情况来看，区域呈现出来的整体面貌略微欠佳，大量正在施工的工地，卡车时常从道路上呼啸而过，加上区域位于航线之下，飞机噪音无可避免。

▲项目周边实景图

将推高层、别墅各6栋

户型种类多

美泉悦府是顶峰房地产在成都开发的第二个项目，第一个项目是位于营门口的水岸汇景。

▲美泉悦府项目实景图

2015年，广京发展（顶峰）以5930元/㎡的楼面价摘得美泉悦府所在地块，溢价69.43%。

项目总占地128亩，容积率2.6，车位比1：1.6，规划有10%的商业占比。总共分为两期打造，一期建筑面积168582.88㎡，皆为高层，现已全部售罄；二期建筑面积146147.55㎡，规划有6栋高层和12栋叠拼。

▲项目鸟瞰图

二期预计将推出15、16、17、18、25、30号楼的高层和6-11号楼的别墅。高层均为18层，2梯4户设计，户型面积108-145㎡，产品层高3米；叠拼为4层的上下叠，有153㎡、155㎡、158㎡三个户型。都是清水交付，预计2022年12月底交房，不过置业顾问说交房时间会提前。

▲二期别墅施工情况

▲二期高层施工情况

高层中，15#、30#为独栋独单元，有C6（118㎡）和C5（120㎡）两个户型；16#为2个单元，有C2（108㎡）、D2（132㎡）、D3（137㎡）等户型；17#为2个单元，有C7（127㎡）、D4（145㎡）两个户型；18#为2个单元，有D1（131㎡）、D2（132㎡）两个户型；25#为2个单元，有C2’（112㎡）、C4（110㎡）、D2（132㎡）三个户型。

▲项目沙盘图

另外，置业顾问透露，15、30号楼的一二层还有几套80-90㎡的套二户型供应。

小区内部规划有14200㎡的双中庭景观，17号楼占据最佳的中庭景观位置。而25号楼东侧靠近公路，居住舒适度相对较低。

▲小区中庭景观效果图

高层部分户型图：

高层公摊在18-20%左右，110㎡、131㎡、145㎡为横厅设计，其余均为传统竖厅设计。

户型整体方正，动线设置较为合理；横厅设计，比较贴合当代年轻人的审美意趣；坐北朝南，室内采光、通风情况良好。不过H形的进门玄关设计，进门几乎便将室内的情况“一览无余”。但1.9米的阳台进深，在市面上的高层产品中属于比较少见的，这算是该户型的一大亮点。

该户型为传统竖厅设计，室内整体空间利用率高，不过该户型厨房为间接采光，且采光面较小。景观阳台朝南，面宽达7.5米，在120㎡的户型中能够做到这个宽度，还是比较难得，观景视野、采光通风都是欧克的。

竖厅设计，进深约8.6米、面宽3.9米，餐客厅面积30㎡以上；景观阳台连接客厅与两个卧室，光是面宽就有10.5米，保证双厅采光的同时，完全可将室外景观尽收眼底。

L形入户玄关，可以很好保护业主的隐私；1.9米宽的阳台为一大亮点。不足之处在于，室内过道过长，造成了不必要的面积浪费；从户型图上看，右上角的卧室疑似无开窗，比较少见地出现了“黑房间”。

作为高层中最大户型，145㎡的户型也是最不规整的一个户型，同时该户型朝北，室内日照情况会受到一定影响。不过该户型动静分区明显，四个卧室尺度合理，即便通常用作书房的房间，开间也达到了3米。

踩盘观点：

1、美泉悦府位于机投镇，区域多为待开发用地、正在施工的工地、老旧小区。项目周边货运车辆较多，加之位于飞机航线下，扬尘与噪音的干扰问题不可避免。

2、二期将推楼栋皆为清水交付，置业顾问介绍，本批次高层预计均价14000元/㎡，对于108㎡的户型来说，总价150万左右，按照首付三成算，不到50万即可买入主城区。

目前，区域二手房均价13000元/㎡，距离项目约400米处的蓝光金双楠均价17000元/㎡，约700米处的花样年花好园均价11000元/㎡。

▲蓝光金双楠实景图

对比新房市场与二手房市场，项目价格还是有一定优势的，比较适合期望在传统五城区置业、预算有限的购房者。不过前提是，你能忍受周边各种噪音以及尚不成熟的生活和商业配套！