地块交通分析「规划容积率和实际容积率是什么意思」

新城区不愧是徐州的金刚板块之一！

有热度，有项目，卖得好，价格又坚挺。

据了解，徐州已经有13宗地块楼面价过万。其中，新城区就独占5宗！放风均价都在2万 以上！

说它不火谁会信？

尤其是房荒已久的惠民板块，新地块的出让别说让周边地缘客多激动了！

就在今年的1月3日和8日，惠民小区东B、C地块的相继摘牌，让徐州土地市场再次火了一把！

这两场土拍一共吸引了近18房企大鳄的围猎，主要包括招商、保利、华润、金辉、金地商置、水利、美的、禹洲、中海、弘阳等。

最后，惠民小区东B地块被招商蛇口以15.62亿竞得，成交楼面价11699元/㎡，溢价率132.1%。

惠民小区东C地块被华润置地斥资11.27亿元摘得，成交楼面价12250.49元/㎡，溢价率121.85%。

目前这两块地，由招商和华润联手打造。案名已经公布，定为：大龙湖壹号，主打高端改善湖居产品。

作为今年的首场土拍就迎来如此的高地价和高溢价，在徐州也是十分罕见。

如今，这一“传奇”地块马上要来了！

01

B地块项目规划公示！预打造小高层 高层，共计1034户！

就在昨天，徐州自然资源和规划局对惠民小区东B地块进行了规划公示，将建成1034户！

据悉，该地块位于迎宾大道南，汉源大道西。纯住宅用地，容积率2.61≤R≤2.8，限高80米。

从下图中可以看到，惠民小区东B地块将建成14栋住宅，包括7栋27F、1栋25的高层，3栋18F和3栋11F的小高层，共计1034户。

另外根据公告能够看出，该小区未来将打造人车分流设计，地面无停车位，地下停车位1064个，具体分配如下表。

根据现场情况来看，项目在建的应该就是售楼处了，等售楼处开放还需些时日，具体进展如下图。

不过大龙湖壹号的临时展厅已经对外开放，就在惠民小区旁。笔者昨晚7点路过时，里面还有购房者正在咨询，大概率是项目周边的地缘客。

据置业顾问表示，项目目前的户型、面积、具体设计、房价均还未确定，大概率要等到下个月才能出具体规划。按照徐州市场往年情况来看，1.2万的高地价在后期应该也会卖到2.3万左右。

但是政府的限价政策在，后期的房价大概率不会太高，预计会在2万左右，想要在此置业的朋友们也不用太怕。

02

周边配套成熟，生活氛围浓厚，但交通有点欠缺！

从区位上来看，大龙湖壹号位于大龙湖南侧的惠民板块，处于核心地段，周边配套资源完善。

商业配套：惠民板块街头商业较多，能够满足日常生活。3公里内聚集了不少商业综合体，包括国力置业打造的13万㎡的商业体、万象城市广场、国信商业广场、徐州星尚广场、中悦星尚天地二期等。

教育资源：包括撷秀中学、徐师一附小教育集团经十路小学、公园巷小学教育集团潇湘路学校、华顿国际学校、徐州一中云龙实验学校等。

交通方面：项目靠近迎宾大道快速通道，能够无缝连接东三环快速路和珠江东路，来往市区和铜山区都非常方便。另外距离连霍高速入口也非常近。

除此之外，项目还靠近地铁6号线，预计2025年底或2026年初开通，未来可与1号线、2号线、3号线等6条地铁换乘；

但是目前该地块周边的公交并不完善，仅有4种公交路线可供选择，且班次时间最长的需要20分钟。主要包含14路，90路，803路和83路。

自然资源：东侧紧邻大龙湖分支河流，未来这里将打造一个占地约20亩的景观湖。项目限高80米，高层观湖问题不大。

03

震惊！最高14949元/㎡！周边二手房也不便宜！

大龙湖壹号周边将近5年都没有住宅地块出让，所有基本上是老小区偏多，二手房挂牌均价在1万左右，但是部分房源的挂牌价高达1.4万 ，却无人问津。

总的来看，大龙湖壹号的优势主要是地段和商业配套。周边商业较多，生活氛围也很浓厚。距离大龙湖较近，闲来无事闲逛，生活起来都比较舒适。

欠缺的方面主要是价格和交通了。价格在新城区来说，不算太高，毕竟有璞樾御珑湖和万科地块的高地价在，大龙湖壹号相比也不会捅破新城区房价的天花板。但是对于徐州市区而言，肯定是不低的，这主要和所在地段、拿地价格有关；而交通方面，主要欠缺的公交，对于无车一族，来往市区不大方便。

对于预算充足的朋友来说，还是可以考虑的。毕竟现在的新城区早已不是当初那个荒无人烟的郊区了，伴随着人口居住数量的日益增多，商业的逐步完善，这里定将会是徐州下一个“市中心”。