房企“出表”记

文/乐居财经 杨宏彬

做煤炭起家的万永兴，2007年在机缘巧合下拿到了一块地，由此开启了他的地产生意。

2016年，和昌地产冲进了全国百强房企之列，也正是这一年，创始人万永兴在《胡润百富榜》排第464位、位居河南富豪榜第6位、安阳第一。

早期依靠煤炭积攒了雄厚实力的万永兴，在涉足地产开发之后又完成了一波财富积累。

时异事殊，近两年来，地产融资端不断收紧，宏观政策调控不断加强，叠加疫情的反复，让房地产生意变得难做起来，曾经的摇钱树，如今却成“累赘”，而万永兴决定“一刀切”，将其从集团公司报表中剔除。

5月10日，郑州中瑞实业集团有限公司（下称“中瑞实业”）发布公告称，子公司和昌地产集团有限公司（下称“和昌地产”）不再纳入合并范围。

公告显示，和昌地产成立于2007 年10月11日，注册资本60亿元，由中瑞实业直接持股42%，北京和昌置业发展有限公司（下称“和昌置业”）持股37%，郑州长瑞企业管理咨询有限公司（下称“郑州长瑞”）持有21%。中瑞实业为其最大股东。

此前，郑州长瑞与中瑞实业签订相关协议，前者将和昌地产21%股权的表决权委托给后者，所以中瑞实业在和昌地产拥有63%的表决权，对和昌地产构成实际控制。

2021 年 11 月，郑州长瑞与中瑞实业解除表决权委托协议，原协议约定的表决权委托终止。同时和昌地产召开了股东会，审议通过和昌地产不再由中瑞实业派驻的执行董事执行相关事务。

因此，和昌地产不再符合中瑞实业纳入并表范围的条件，从 2021年12月起中瑞实业不再将和昌地产纳入合并报表范围。

“切割”地产

事实上，将和昌地产剔除合并报表范围内，或是万永兴有意而为之。

公告中，中瑞实业将和昌地产出表的理由为，郑州长瑞解除了委托协议。据乐居财经查阅后发现，郑州长瑞的唯一股东为自然人万永兴，而此人同样也是中瑞实业的实际控制人，其在中瑞实业的表决权为97%，任董事长一职。

和昌地产的二股东和昌置业同样是“和昌系”公司，股权穿透后，由China HechangReal Estate Limited (Corporation) 全资持有。

换言之，虽然将和昌地产从中瑞实业合并报表中剔除，但前者依然由万永兴实际控制。

万永兴这样做的理由，或许要从和昌地产发展的故事说起。

2007年，万永兴在郑州远郊得了一块地，不懂房地产的他请来了鑫苑集团前总裁韩恺，出任地产公司董事长。2015年，和昌地产销售金额达到73.2亿元。同年，胡润百富榜发布，万永兴以120亿的身家位列河南富豪榜第三名。

2015年-2018年，和昌地产的业绩亦是突飞猛进。分别为73亿元、165亿元、198亿元、292.8亿元，被视为行业黑马。曾经的和昌地产意气风发，目标直指千亿。

然而，千亿征途，道阻且长。和昌地产2019年和昌合约销售仅298亿，行业排名从2017年的91名跌至122名；2020年全口径销售215.1亿，再度下滑。2021年，受到大环境的影响，和昌的销售额仅剩181.3亿元。

据披露，2021年和昌地产实现营业收入21.9亿元，较2020 年的56.08 亿元，同比下滑61%。更重要的是，和昌地产2021年出现净亏损3.24亿元。这或是中瑞实业在财报发布前将和昌地产剔除的主要原因之一。

将和昌地产剔除后，中瑞实业的总资产、总负债规模也相应减少。截至 2020 年末和 2021年末，中瑞实业合并口径总资产分别为 682.13 亿元和 447.64 亿元，总负债分别为499.97亿元和305.62亿元。合并口径资产负债率分别为73.29%和68.27%。

与此同时，中瑞实业的净资产也因剔除了和昌地产而缩水，公司2020年和2021年净资产分别为 182.16 亿元和142.03 亿元。

“抛弃”地产

相比于万永兴对地产业务的“切割”，有些房企的做法则更加极致，削弱地产、抛弃地产，又或者，为未来可能的转型埋下“伏笔”。

曾经重仓京津冀的开发商京汉股份，被奥园收购后更名奥园美谷(000615.SZ)，随后逐渐剥离地产业务，向高端纺织品、医美、健卫等应用领域进行拓展。

2021年，奥园美谷营业收入15.39亿元，同比减少22.58%。其中，房地产开发营收占比为29.24%，化纤新材料业务营收占比33.57%，新增的医疗美容服务营收占比为27.97%。

近年来，新能源成为市场热点，不少房企掉转枪口，瞄向了新能源。

去年9月，有30多年房地产开发背景的广宇发展（000537.SZ），宣告将剥离房地产业务，将旗下所持房地产及物业公司股权等资产负债，与控股股东鲁能集团有限公司、关联方都城伟业集团有限公司合计持有的鲁能新能源(集团)有限公司(简称“鲁能新能源”)100%股权进行资产置换，转投新能源发电赛道。

1月18日，广宇发展连发5条公告，披露涉及重大资产交换的法律意见书等文件。在鲁能新能源完成过户，成为其全资子公司后，将主营业务变更为风能和太阳能的开发、投资和运营。

皇庭国际（000056. SZ）于去年10月对半导体企业对意发功率进行增资5000万元，以获得13.3774%的股权。不足半年，又以5000万元投资元禾半导体，以获得该公司9.09%的股权，加速向半导体转型。

据了解，元禾半导体为华夏芯控股公司，作为华夏芯的子公司，元禾半导体未来的经营规划为AR、VR等应用领域的核心芯片的设计研发和销售，不涉及生产制造。但目前，该公司并无实际业务。

在投资新能源的同时，皇庭国际也在不断变卖地产资产。2月7日，皇庭国际宣布，拟挂牌转让融发投资及重庆皇庭各不少于51%股权。1月，皇庭国际则是将旗下成都皇庭商业出售给了上市公司的新股东华银公司，交易对价5000万元。这些均是皇庭国际的核心资产。

转型新能源的房企中，最典型的还是恒大。去年10月，许家印在恒大集团复工复产专题会上宣布，要在10年里完成由房地产向新能源汽车的产业转型。未来，恒大将形成新能源汽车为主、房地产为辅的产业格局。

当然，也有一部分房企在保证地产开发主营业务不变的情况下，尝试开创新能源“副业”。3月13日，宋都股份（600077.SH）发布公告称，将通过子公司垫资16亿元参与西藏珠峰阿根廷锂钾有限公司年产5万吨碳酸锂盐湖提锂建设项目。

16亿元对于宋都股份是什么概念？截止2022年3月31日，宋都股份的净资产为54.57亿元，16亿相当于其净资产的29.32%。大手笔投向新能源，宋都股份留下了一个“伏笔”。