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丽江房价暴跌「丽江丽惠公寓」

来源:   2023-07-15 10:16:58

疫情之下,不能按时还房贷怎么办?

2022刚开年,20万名房主因弃房断供遭到四大银行起诉。大环境不好,法拍房也出现暴增。根据阿里拍卖平台数据,2017年,法拍房数量为9000套,到今年2月份,这个数字涨到了175万。短短五年时间,线上法拍房的数量增长了上百倍。

消息接连刷爆热搜,有人直呼“断供潮来了!”

4月,六大银行发声,因疫情影响无法偿还房贷的可申请延期,并对相关问题做出回复。由此,房价、断供、房子法拍等系列问题持续引发网友关注。

与此同时,因旅游闻名于世的丽江,也因疫情影响房价跌至低谷。公寓别墅价格下跌,大批房产中介关门停业,原本炙手可热的庭院屡次降价依旧无人问津。

一位从事房地产交易近20年的人士无不感慨,丽江房价疯涨的时代已经过去。另一种观点是,冰点之下,也是购房最好的时机。

事实究竟如何?

“2021年下半年,丽江的房产交易经历了前所未有的低谷。”丽江房网负责人表示,去年下半年仅交易了3、4套,对比往常1个月7、8套的售卖,简直是断崖式下跌。

回望过去,2017、2018、2019这三年,可以称之为丽江房价的“黄金时代”。随着旅游的发展、公务员工资上调、二胎政策开放、棚户区改造换房、昆明到丽江动车的开通等一系列因素,到2019年底,丽江房价几乎被炒到了最高点。

“一路上涨,一天一个价”,疯狂的涨法让从业者都感到“害怕”。当时更为夸张的描述是:一套庭院一年涨了50万,购房者扛着火腿找开发商买房。

2020年疫情一来,房价逐渐回落。据负责人介绍,疫情爆发后的近半年,房子的交易量基本保持稳定,不少经历了租房窘迫的人转入购房大军,“哪怕是在外面,有房子的会想着至少我还有个落脚点,所以那段时间房子还好卖了一阵子。”

乐观的局面并未持续多久。2021年,房产交易陷入冰点,相关从业者也陷入前所未有的低谷。“有的房产中介经纪人离职转行,有的不得已辞职去跑外卖。”

该负责人表示,从2021年10月到今年2月,大批房产中介关门停业,“关了至少三分之一”。而那些还在坚持的中介,成交的数量也屈指可数。

今年3月份,交易量有所回升,市场短暂地活跃起来了,但火还没旺起来,4月份再次跌入低谷。据房产网安居客的数据,丽江4月新房均价9255元/㎡,二手房均价7780元/㎡,均有下跌。

一位业内人士表示,近几年不少人老房换新房,原本抢手的庭院大批降价售卖,有的老旧庭院降价幅度达到了20多万。像北郊、东界河等老旧小区的庭院,以前一套160万,现在130万就卖了。

东界河丽春巷的一套庭院,院子比较小,建筑面积大概110㎡左右,原本118万,在中介挂了很长时间却乏人问津,最后降价到88万才得以售出。

尽管这只是个例,不具太多代表性,但“庭院降价”却是不争的事实。

不仅是庭院降价,就连此前炙手可热的古城院子,似乎也没有那么“香”了。

古城五一街振兴巷一套院子以前450万,现在388万卖,降了62万。同样是五一街,文生巷一套建筑面积为162㎡的庭院,此前150万都不愁买家,现在挂牌价格138万。

丽江房网负责人说到,古城房子一方面是因为收益问题,以前房租20万一年,现在10万有人就租,二是因为户口问题,古城里的房子仅限本地户口购买,等于提高了购买门槛,限制了不少购房者。

别墅的价格也面临同样的问题。该负责人表示,玉龙县一套三层豪华别墅,面积在180㎡左右,欧式装修,设计风格很受年轻人的青睐。此前售价198万,如今降价13万依旧没有卖掉。“之前我们都以为这样的房子是非常抢手的,现在降价卖不掉,估计还要再降。”

区位优势突出的小区公寓同样不好卖。位于庆云东路祥和商业广场附近的怡璟苑,其中一套130㎡公寓,2021年挂牌价格为105万,询价者寥寥无几,业主不得已把价格降到了90万。

按照房产交易的经验,该负责人表示“这个房子还得降,估计要到85万左右,可能成交价还会低一些,这也成了今年的一个现象。”

因为这两年的疫情,很多人收入受到严重影响,做旅游和经商的人群中不少面临还贷压力,急需资金,有人选择便宜卖房,急售房屋。“别墅低于市场价20-30万、公寓低于市场价5-10万,这种房子在市场上交易很快,但毕竟还是少数。”

该负责人认为,别墅公寓少数价格下跌给了老百姓一种误导,“就是房价跌了还会再跌,其实这是误区,因为现在已经是房价低谷,再低也难,开发商也让到底线了,如果你遇上了心仪的房子,选准了,贵一点其实都值得买下。”

房子价格下跌的同时,来房产中介登记的人不断增多,比往年都要明显。

丽江房网负责人表示,四年前,以往来网站登广告的很少,一方面是中介增加,成交的机会多,一方面是房价涨幅快,房子不愁卖。

但是今年哪怕挂了多家中介,成交的机会还是非常少,前来咨询广告的人就不断增加,“他们可能是其他中介都尝试了,还是卖不掉,只能去网络发布信息,寻找买家。”

据了解,前来登记二手房信息的人中有30-40%的人群需要急用钱,需要卖房周转资金。“有的是因为欠债急着卖房,但就是卖不掉。也有无论如何都不肯降价的客户,哪怕等到法院拍卖都不肯降价,我们也搞不明白。”

另外,像商铺和酒店等商业用房的买卖,受疫情影响市场低迷。“商铺投资回报率比较低,收益低无法还本,房东急用钱低价卖都卖不掉,像酒店式公寓的这种房子,现在没有游客,租又不好租,便宜卖都卖不掉。”

值得注意的是,近两年工抵房的数量也在悄然增加。

由于资金紧张,房地产开发商会流出少量的房子抵押给施工方,用以支付工程款。施工方为了及时收回资金和成本,会以低于市场价10-20万左右出售房屋。对于刚需置业者来说,这个价格与优惠幅度跟市场价相比相当诱人。但工抵房的数量少,一些工抵房要求全款支付,提高了购房门槛。

该负责人表示,尽管如此,工抵房还是吸引了很多购房者。就在不久前,束河古镇附近有一套工抵房,原价168万的独栋别墅,面积在137㎡,最后工程抵款138万,一出来就被客户抢购了。

一位业内人士表示,房屋所在的区位地段、楼层位置以及新旧程度、户型大小、结构好坏都会影响房子的交易价格,如果是急需还清债务,那么要做好住房价格低于市场10-20万的心理准备。

对于当下的房价,他认为公寓6000-8000元/㎡,别墅在8000-12000元/㎡,都是属于正常价格范围。丽江房价疯长的时代已经过去,现阶段房价趋于平稳,但高品质的房子依然会紧俏,未来或许会有一定涨幅,但涨幅空间不会太大。

“还是那句话,房子是拿来住的,不是拿来炒的,对于刚需来说,如果你需要买房或者换房,现在政策宽松,商业贷、公积金贷或者组合贷都行,时机也好,可以买,但一定要量力而行。”

另一方面,法拍房的数量也在不断增加。

据统计,2020年11月至今,单是古城区人民法院线上挂拍的房屋数量就达到了99件,其中房产73套,包括33套公寓,20套别墅庭院,以及20套商铺。单件挂拍最高金额达到1800万,成交最高金额达到1198万。

其中,位于雪山路香江花园一期的一套295㎡庭院起拍价280万,引发7000多人围观,600多次竞价,成为竞拍次数最多的法拍房。目前,该套房屋一拍结束,当前价格为322万。

而位于庆云路祥和顺天锦苑A区一套面积262㎡的别墅,起拍价为133万,引发12000多人围观,17人报名参与,190多次竞价,目前价格涨到了190万。同样位于祥和顺天,锦苑B区一栋面积295㎡别墅市场价为280万,引发了370多次竞价,最终却以246万成交。

据古城区法院执行局工作人员介绍,从不动产的角度来看,疫情这两年进入拍卖的量是增加了,反映在挂拍的总金额有增幅,但成交的总金额是下降的。

打个比方,2019年以前,挂拍的总金额在1个亿,成交的总金额为4000万,2019年之后,也就是疫情之后,挂拍的总金额为1.3个亿,但成交的总金额却只有2000万。

数据从侧面反映出一个问题,即经济纠纷的案件增多了,但社会大众的购买力在下降。值得注意的是,近两年法拍房的类型中商铺数量在不断增加,而成交量同样也在下降。

法拍房的来源有很多,包括商业贷款纠纷、民间借贷纠纷、金融犯罪、司法没收等,因住房按揭断供而产生的法拍房只是其中一部分。

该工作人员表示,房子进入法拍需要经过多重程序。拍卖前,房屋需要通过专业评估机构来评估,确定起拍价。“如果一个房子的评估价格为100万,那一拍可以降价最高30%拍卖,我们会在这个幅度内进行调整或者原价拍卖,这个需要根据案件的具体情况来定起拍价。”

进入法拍环节,通常一拍会有30天公示期,报名成功的人可以出价,开拍时间是24小时,价高者得。如果标的物一拍没有成交会进入二拍,合议庭会根据一拍的流拍价,最高不超过20%以内进行降价再拍卖。

二拍公示时间是15天,也是24小时开拍。如果二拍也没有人拍,房子就会进入60天变卖期,随时都可以出价。一旦有人出价,将进入24小时倒计时,最终确定买受人。如果还是没有拍卖成功,就会向执行人申请以物抵债来处理。

如果拍卖过程中一旦出现买受人,法院将出具产权过户的相应文书,当事人拿着这些文书就可以去办理产权过户登记手续。

对于老百姓普遍觉得法拍房价格低的观点,该工作人员有不同的看法:

“法拍房不存在价格偏低的问题,因为房子的价格最终由市场决定,在法院这里最直观的就是有没有人买。那法拍是在网上,覆盖的范围很广,全国各地的人都可以看到,关注的人很多,如果这个房子挂100万但是没有人来买,说明这个价格在市场看来是偏高的,所以市场主体不接受这个价格。假如100万的房子降价到70万,有几个人来抢,最终120万成交,那120万就是这个房子的市场价格。大家都可以来出价,更能体现公平公正。而民间的单方交易没有这么多的竞争,所以不能单纯的认为法拍房就是低价,它既不高也不低,并且很客观地反映了房子的市场价格。”

另外,法拍房的瑕疵公开透明,包括产权、房源信息等披露较为充分,给了买家更多的知情权。同时,法拍房有国家强制力作为后盾,能够保障交易的安全和顺利进行。

该工作人员提醒,如果对法拍房感兴趣,一定要仔细阅读拍卖公告,包括瑕疵和需要注意的问题,如果你不能接受这些瑕疵,最好不要进到拍卖过程。因为一旦拍卖你又悔拍,保证金是不退的,还会产生一定的法律风险。

最后,从个人的角度来说,逾期甚至断供,对个人征信都会产生深远影响,但凡有一丝机会,都不要轻言放弃。因为已经有无数案例告诉我们,房子若是走上法拍程序,不仅是个人的信用破产,可能还会出现房子没了还倒欠银行钱的情况。

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