做好资产泡沫破灭的准备「房地产会成为泡沫吗」

来源： 2023-07-09 14:16:17

一直以来，国内房地产市场有没有泡沫，始终是社会各界争论的话题。不过，有两位权威人士则认为，房地产市场确实存在着泡沫。银保监会主席郭树清曾这样评论房地产：房地产是我国金融风险方面最大的“灰犀牛”。而原央行副行长吴晓灵则表示，留给人们在泡沫中狂欢的日子不多了，为潮水退却后做准备，这是每个国家、每个人都需要面对的现实。吴晓灵此番观点出现，直指当前的高房价的问题。

实际上，房地产市场究竟有没有泡沫，主要看三个方面：第一，房价和收入之比。按照国际标准，通常房价和收入比是6-7倍。而现在国内一线城市房子买一套房要6-700万，二三线城市至少也要2-300万。与此同时，当地的居民工资收入在3-6000元之间。按照这样的房价收入比来看，国内房价已经远远脱离了居民的收入，尤其是一线城市房价，更是高得太离谱。

第二，房子的租售比。主要是看房东在投资了房产之后，如果用于出租，需要多少年才能回本。我们拿上海为例。在上海市中心租一套80-90平米的二室一厅，一年的租金在10万元，而这套房子的售价却在6-700万之间。这也意味着，房东如果买下这套房子用于出租，需要60-70年才能收回本金，这样的投资回报率还不如银行存款利率。显然，国内大城市的房子已经不具备投资价值。

第三，居民和房企的金融杠杆都已经用到了极致。资料显示，房子已经占我国居民家庭总资产的77%，只有23%才是金融资产。国内居民房贷规模达到了38.8万亿，拥有2亿多房奴，另有2亿人在共同还房贷。

同时，房企的金融杠杆更是吓人，仅在2022年上市房企中，净负债率超过100%的有阳光城（166.59%）、中交地产（211.4%）、富力地产（123.3%）、首开股份（142.76%），而这些高负债率的房企，不仅有私企还有央企和国企。

现在很多人提出，既然国内房地产市场存在着泡沫，那这个泡沫什么时候破灭呢？对此，有专家曾经大胆预测，现在有3大信号已经出现，楼市走向逐渐清晰，从明年起，我们就要做好资产泡沫破灭的准备。那么，究竟是哪3大信号呢？

首先，越来越多的城市加入到房价下跌的队伍中来了。根据国家统计局公布的70个重点城市新房和二手房情况，新房价格同比下跌的城市有48个，同比上涨的城市只有22个。而二手房价格同比下跌的51个，同比上涨的只有12个。其中有6座城市的二手房价已经回到了5年前。

再者，现在疫情反复，各行各业又不景气，企业效益下滑，老百姓都在担心将来会失业，所以人们存钱的意愿在上升，而买房的需求在明显回落。据央行数据显示，2022上半年，住户存款增加的规模，较去年同期多增2.88万亿。居民储蓄的意愿表现更强烈，占比达到58.3%，将近6成，而买房和投资的愿意则在进一步下降。如果大家都不愿意买房，而是去储蓄了，那么国内的房地产泡沫很快会破灭。

最后，房地产市场出现了抛售潮，说明了很多炒房者长期看空房价。根据贝壳研究院的数据显示，2022年5月份，重点监测的50城中，有60%的城市二手房挂牌量呈现增长态势，其中，长春、哈尔滨、苏州等城市的新增二手房挂牌量环比增速超过100%，太原、济南、南昌、南通、无锡等城市的新增二手房挂牌量环比增速在50%以上。一边是房地产市场出现抛售潮，另一边刚需购房者数量没有那么多，房地产泡沫的破裂就只是时间的问题了。