龙湖 上市「龙湖上市」

原创： 房小评 中国房评报道 6天前

一位资深券商分析师，在告别十几年职业生涯的最后一场电话会议上，被问到未来3-5年最优秀的房企是哪些时，点名了龙湖。

符合优秀的标准有三：短期能够应对市场变动；2-3年内能够在市场大整合中脱颖而出；长期来看，转型布局完毕。

2008年，早在龙湖上市之前，这位分析师就开始与龙湖打交道。那时候的龙湖，重点布局重庆和北京两个城市，但香港资本市场已经耳闻，这是一家产品不错的房企。

此后，龙湖登陆港交所，当天股价上涨13.2%，国际配售部分超额认购5倍，其中包括索罗斯的2亿港元。

倏忽10年，龙湖的销售额从184亿，走到了 2000亿 的规模；市值从401亿元，上涨到1755亿元；战略版图从10个城市，扩增到52个。

龙湖也不再只是那个“产品不错”的企业，而成为行业中某一类型的代表。

藏在这些变化背后的，是龙湖的两个不变。

战略定力

一是战略定力的坚守。

龙湖不是增长最快的房企，但龙湖有自己的节奏，10年来保持着超过20%的复合增长率。吴亚军说：“水大鱼大、蒙眼狂奔的时代注定一去不返。”

这10年我们看到不少异军突起，又迅速跌落神坛的开发商，看到不少高喊转型，最后回归到地产开发的房企。

面对调控，心有余悸，似乎是开发商的宿命。

而龙湖一直努力摆脱这种房地产行业的不确定性，不以单一规模增长来捆绑企业发展。从开发商进化到“空间即服务”的服务商 ，确立地产开发和商业运营、长租公寓、智慧服务这四大主航道业务。

如今的龙湖，规模保持在行业前十名，运营性收入方面，年商业租金收入从最初不到2亿，发展到今年上半年就突破20亿元，投资性物业收入也有着相似的涨幅。还有长租公寓业务步入正轨，这些非周期性、运营性收入不断壮大，让龙湖可以从容地面对行业的不确定性。

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吴亚军认为，对于上市公司来说，没有故事，就是好故事。这种从容是她想要的节奏。

在稳健的、可持续的发展观下，龙湖的净负债率一直控制得很好，2019年中期时为53%。

不只是这一项财务指标，事实上龙湖在利润、现金流和毛利率等核心指标上，都在以国际三大评级公司的高标准来对自身的经营管理进行要求。

资本市场对于龙湖的路线给出了什么样的反应呢？

2017年，龙湖的市值和销售额双双破千亿。如今，国际三大评级机构标普、穆迪以及惠誉分别给出“BBB”、“Baa3”、“BBB”的评级，大公国际、中诚信、新世纪分别给出“AAA”评级。

这意味着龙湖成为我国房地产业内唯一一家境内外全投资级民营房企。

2019年，龙湖被纳入恒生中国企业指数成份股，进一步得到资本市场的认可。

随着资本市场的看好，龙湖的借贷成本从上市之初的5.65%下降到了如今的4.56%，这是媲美中海这样优秀的央企的财务数字。而且，在民营企业中，龙湖做到了独一份，更难得的是，在融资大门关闭的2019，众多房企用大于10%的成本融资的背景下，龙湖依然保持着这项数字的稳定。

资金成本的优势反作用于龙湖的运营能力：通常如果资金成本超过5%，就很难用于资金沉淀周期长的运营型项目。

而据龙湖集团首席执行官邵明晓表示：每年会将10%的销售回款作为上限，投入投资性物业。

这是龙湖之所以为龙湖的原因，从上市之初就清楚自己的方向，并更好地实现它，这是龙湖的战略定力。

初心不改

龙湖的第二个不变就是“善待你一生”的初心。在龙湖壮大的过程中，很少因为规模而出现服务和品质的变形，一直在细致认真地对待客户。

可能常见的开发商老板朋友圈动辄分享行业解读、企业战略，但在吴亚军，还有其他龙湖人的朋友圈，你总是能看到一些发生在龙湖社区里的温暖小事。

物业阿姨把满地落叶扫成大大的爱心形状，给上班的业主一个清晨惊喜；突降暴雨有业主忘记关车窗，物业在旁打伞守护，直到联系业主回来处理；子女都在国外的独居老人，物业常常上门关怀帮助生活……

龙湖某小区 落叶被扫成爱心形状

这种对于人的关怀和善意，不断传递延续，形成一种独特的龙湖氛围。

上海龙湖的社区里出现了共享冰箱，业主们主动为社区里忙碌的工人、快递员和外卖小哥们，送上一些水果、饮料，需要时自取。

“善待你一生”不仅成为龙湖对业主的承诺，更广泛地成为人与人之间的共识。

龙湖的品质是善待业主一生的基础，“原著”“香醍”“滟澜”“天街”等明星产品系列，就是龙湖产品品质的缩影。

哪怕今天走进北京龙湖滟澜山、香醍漫步等交付十年的小区，也依然散发着历久弥新的品质感。谁说小区只有交付的时候最美呢？龙湖的小区内，户外的木椅、围墙和儿童器械都被精心维护，保持冻龄。

龙湖产品和服务的口碑，已经潜移默化地影响着行业内的不同角色。比如，我们去踩盘时，看到一些不尽如人意的项目，会想如果是龙湖拿这块地，他们会怎么做。

龙湖的认真也感染着合作方。

比如龙湖的第一批铝合金门窗分供方，在与龙湖合作之初，龙湖就对他们提出“丝米”级验收标准，这样的高要求促使合作方去突破自身生产产品的极限，历时一年才终于达标，他们不仅见证了龙湖一步步做强，也随之进步。

龙湖下一个十年的计划，核心是围绕城市化、消费升级、服务升级来做，而这本就是龙湖战略转型新版图下的发展方向。

随着楼市步入存量房时代，龙湖围绕着住宅、商业、长租公寓构建空间，通过智慧服务不断挖掘这个空间的巨矿，真正实现空间即服务，迭代出全新的增长价值。