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珠江新城和体育西路「珠江新城小区排名」

来源:   2023-07-01 14:16:19

楼市的黄金时代也就是普涨时代已经过去,现在的白银时代也叫分化时代,城市分化、区域分化、楼盘分化、产品分化,愈演愈烈。城市总是在不断向前发展,落后的是人的认知。——Wendy汶伶



房子的价值在不断地往城市中心凝聚,就广州而言,从价格上来看,去到1500万或者2000万以上可以称得上是豪宅,这个总价的区域主要分布在珠江新城、天河北、海珠东以及番禺部分板块。其中广州房价制高点非珠江新城莫属,且10年之内它的地位都不会被撼动。

作为豪宅区的典型代表,珠江新城的房价一直是广州房价的风向标和领头羊。能在珠江新城置业的人已经超越了刚性住房的需求,包括刚需和改善,更多的是想拥有这里的稀缺资源及人脉圈层。



珠江新城被人为地分成了东区、中区和西区,猎德路和华南路之间为东区,冼村路和猎德路之间为中区,广州大道中和华夏路之间的区域则为西区,这三个区域各自的特点还是很明显的。

今天我们就来重点聊聊广州核心区珠江新城西区,以及顺便说说东区和中区。




西区

西区最先开发,小区楼龄相对来说要老一些,且整体小区规模偏小,最大的就是只有9栋楼的保利香槟花园,其次是8栋楼的星汇园,领头羊还属嘉裕君玥公馆。

这边主要是一些政府事业单位,比如广州海关大楼(原中国检验检疫大厦)、美国驻广州总领事馆、广州市政务服务中心、华南电力通讯大厦等;商业主要是底商,没有大型的商业中心,人员相对中区较少,整个居住环境舒适度颇高。



中区

中区大概是在2006年左右开发建楼,楼龄相对新一些,人员流动也会大一些,这个板块基本是花园小区,总体价格高于西区,1500万以上总价占大多数。

中区的商业也是珠城最活跃的区域,有天汇广场igc这些偏高端的商场。之前兴盛路酒吧街,号称是珠江新城的不夜天,后来由于太吵闹被周围居民投诉,近年来在建筑外部搭建的棚子都作为违章建筑拆除了。



东区

东区是广州顶级豪宅汇聚地,侨鑫汇悦台随便一套房就大几千万上亿,还是目前广州楼市最高网签价的保持者,此外凯旋新世界三期、颐德公馆、新城海滨花园、誉峰园等,随便拎一套出来也都是2、3千万起步。

东区基本算是纯住宅区,商业相对较少,有一个大型的珠江公园,属稀缺景观休闲之地。这里的住宅不仅仅是简单的居住或者投资功能,更重要的是你的邻居是谁,更具有圈层属性,是身份的象征。



珠江新城供不应求到向来都是人等房,买了这里的人,要么是从其他地方最终置换过来,当做祖屋不会随便卖的,要么就是珠江新城西区换到中区,或者中区东区之间内部流动。

西区整体价格在12-15万左右,中区13-17万,东区14-30万不等(珠城房价鄙视链:东区---BS--->中区----BS---->西区)。从小区规模及价格梯度来看,西区更像是豪宅的起步区,当然该区域还配有天河第一小学和天河中学双省级学校,不失为一个强加分项。



对于楼盘分类,西区第一梯队肯定是:嘉裕君玥公馆、星汇园、星汇云锦、保利香槟花园、保利108公馆;第二梯队:漾晴居、保林苑、珠江都荟、广弘天琪;第三梯队包括了丽晶华庭、嘉裕礼顿阳光、双城国际公寓等。

西区的住宅其实是有断层的,一边是花园式住宅小区,越秀系,保利系,总价基本都在1200万以上(除了很少的一房和两房设计),一边是一些香港开发商开发的单体港式住宅楼和小面积住宅式公寓,总价在300-7、800万不等。从分化的角度来看,以后花园式住宅会强者恒强,单体楼会弱者恒弱,分化会越来越严重。

此外西区整体户型面积方面也是出现了断层,100方以内有一房、两房,135-195方的三房为主力户型面积段(100-130方左右的三房更应该划为刚需改善型),开发商在设计户型的时候其实都已经考虑好了,把豪宅在面积户型上的设计体现得很明显。



星汇园有一个比较经典的119方的三房两卫户型,厅出阳台朝南,房间朝东,这个户型如上图红框单位,全部南向望小区花园。

这个户型价格也是在小区放得比较高的,单价13-14万之间,总价在1500-1700万。这种户型其实是很稀缺的,其他大面积的单位并没有这种户型,厅没有阳台,位置在凹进去的地方,采光方面都会被挡掉一部分。



再来说一个西区的热门转冷门盘——丽晶华庭,是2016年投资客们很喜欢的一个小区,为什么呢?因为价格便宜,杠杆高啊。当其他盘5-6万时,它大概4万左右,现在周边都去到12-14万了,它还在6-7万,而且这个差距随着时间在逐步扩大,这就是很典型的分化。

这个小区现在为什么这么便宜呢?因为物业管理不好,这里面有很多办公,出租的房子也多,人员混杂,随意进出,整个居住体验感很差,再加上户型也一般般,所以对价格有很大的影响。



最后

如果预算去到了1500万以上,买珠江新城当前还是首选,因为豪宅的意义不仅仅是大面积高价格,它的隐身意义更多的是你能接触到的圈子,及享受到更好的公共资源,你所在生活环境对你及下一代的影响,其意义超出了简单的居住需求。

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