珠江新城和体育西路「珠江新城小区排名」

楼市的黄金时代也就是普涨时代已经过去，现在的白银时代也叫分化时代，城市分化、区域分化、楼盘分化、产品分化，愈演愈烈。城市总是在不断向前发展，落后的是人的认知。——Wendy汶伶

房子的价值在不断地往城市中心凝聚，就广州而言，从价格上来看，去到1500万或者2000万以上可以称得上是豪宅，这个总价的区域主要分布在珠江新城、天河北、海珠东以及番禺部分板块。其中广州房价制高点非珠江新城莫属，且10年之内它的地位都不会被撼动。

作为豪宅区的典型代表，珠江新城的房价一直是广州房价的风向标和领头羊。能在珠江新城置业的人已经超越了刚性住房的需求，包括刚需和改善，更多的是想拥有这里的稀缺资源及人脉圈层。

珠江新城被人为地分成了东区、中区和西区，猎德路和华南路之间为东区，冼村路和猎德路之间为中区，广州大道中和华夏路之间的区域则为西区，这三个区域各自的特点还是很明显的。

今天我们就来重点聊聊广州核心区珠江新城西区，以及顺便说说东区和中区。

西区最先开发，小区楼龄相对来说要老一些，且整体小区规模偏小，最大的就是只有9栋楼的保利香槟花园，其次是8栋楼的星汇园，领头羊还属嘉裕君玥公馆。

这边主要是一些政府事业单位，比如广州海关大楼（原中国检验检疫大厦）、美国驻广州总领事馆、广州市政务服务中心、华南电力通讯大厦等；商业主要是底商，没有大型的商业中心，人员相对中区较少，整个居住环境舒适度颇高。

中区大概是在2006年左右开发建楼，楼龄相对新一些，人员流动也会大一些，这个板块基本是花园小区，总体价格高于西区，1500万以上总价占大多数。

中区的商业也是珠城最活跃的区域，有天汇广场igc这些偏高端的商场。之前兴盛路酒吧街，号称是珠江新城的不夜天，后来由于太吵闹被周围居民投诉，近年来在建筑外部搭建的棚子都作为违章建筑拆除了。

东区是广州顶级豪宅汇聚地，侨鑫汇悦台随便一套房就大几千万上亿，还是目前广州楼市最高网签价的保持者，此外凯旋新世界三期、颐德公馆、新城海滨花园、誉峰园等，随便拎一套出来也都是2、3千万起步。

东区基本算是纯住宅区，商业相对较少，有一个大型的珠江公园，属稀缺景观休闲之地。这里的住宅不仅仅是简单的居住或者投资功能，更重要的是你的邻居是谁，更具有圈层属性，是身份的象征。

珠江新城供不应求到向来都是人等房，买了这里的人，要么是从其他地方最终置换过来，当做祖屋不会随便卖的，要么就是珠江新城西区换到中区，或者中区东区之间内部流动。

西区整体价格在12-15万左右，中区13-17万，东区14-30万不等（珠城房价鄙视链：东区---BS--->中区----BS---->西区）。从小区规模及价格梯度来看，西区更像是豪宅的起步区，当然该区域还配有天河第一小学和天河中学双省级学校，不失为一个强加分项。

对于楼盘分类，西区第一梯队肯定是：嘉裕君玥公馆、星汇园、星汇云锦、保利香槟花园、保利108公馆；第二梯队：漾晴居、保林苑、珠江都荟、广弘天琪；第三梯队包括了丽晶华庭、嘉裕礼顿阳光、双城国际公寓等。

西区的住宅其实是有断层的，一边是花园式住宅小区，越秀系，保利系，总价基本都在1200万以上（除了很少的一房和两房设计），一边是一些香港开发商开发的单体港式住宅楼和小面积住宅式公寓，总价在300-7、800万不等。从分化的角度来看，以后花园式住宅会强者恒强，单体楼会弱者恒弱，分化会越来越严重。

此外西区整体户型面积方面也是出现了断层，100方以内有一房、两房，135-195方的三房为主力户型面积段（100-130方左右的三房更应该划为刚需改善型），开发商在设计户型的时候其实都已经考虑好了，把豪宅在面积户型上的设计体现得很明显。

星汇园有一个比较经典的119方的三房两卫户型，厅出阳台朝南，房间朝东，这个户型如上图红框单位，全部南向望小区花园。

这个户型价格也是在小区放得比较高的，单价13-14万之间，总价在1500-1700万。这种户型其实是很稀缺的，其他大面积的单位并没有这种户型，厅没有阳台，位置在凹进去的地方，采光方面都会被挡掉一部分。

再来说一个西区的热门转冷门盘——丽晶华庭，是2016年投资客们很喜欢的一个小区，为什么呢？因为价格便宜，杠杆高啊。当其他盘5-6万时，它大概4万左右，现在周边都去到12-14万了，它还在6-7万，而且这个差距随着时间在逐步扩大，这就是很典型的分化。

这个小区现在为什么这么便宜呢？因为物业管理不好，这里面有很多办公，出租的房子也多，人员混杂，随意进出，整个居住体验感很差，再加上户型也一般般，所以对价格有很大的影响。

最后

如果预算去到了1500万以上，买珠江新城当前还是首选，因为豪宅的意义不仅仅是大面积高价格，它的隐身意义更多的是你能接触到的圈子，及享受到更好的公共资源，你所在生活环境对你及下一代的影响，其意义超出了简单的居住需求。