龙岗房产指导价「指导价后深圳真实房价」

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他来了，他来了，他带着指导价来了！

今早看到一个刷屏的故事，昨天（3月3日）龙岗中心城摩尔城小气爆出了一个按指导价出售的房源！

144.58平卖486万，折合单价3.36万/平。据中介的说法，这套房源的价格比市场价低多了，而且比起小区3.38万/平的指导价，业主出的价格还低了一点点！

消息传出来后，直接被N个地产中介带着11个买家团团围住！

上几张图让你们感受感受现场的激情：

业主一看这么多人，房子只有一套，但各个都想要，这可咋整？最后计上心头，业主决定：全款客户优先，抽签选买家！

俨然一副一手打新的样子，首创二手房摇号。这位业主是过了一把开发商的瘾啊哈哈。

最后有人说是7个接受全款，有的说是5个，还有人说是3个，具体几个不清楚，但买家愿意全款并且摇号的事传出来了。

这套房子究竟怎样呢？

现在真实的挂牌价已经不对外显示了，据我了解，摩尔城144平房源的挂盘价普遍已经到550万以上。在中原上，约144平的最低挂盘价是550万，最高有人挂了600万！

这样看下来，这套房源卖486万，严格按照指导价来卖，比其他业主的挂牌价已经温柔太多！

再加上这还是全新没住过人的房子，还有50万新装修，业主却一毛钱没多要，还真挺香。

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我最近就看到各种房价跌了，但家私电器暴涨的段子。

有床和家电380万：

装修和小物件225万：

还有的更夸张，290万的八骏图：

450万的猛虎上山图：

对比起来，摩尔城的业主挺良心。

问题是，为啥要这么便宜卖？难道在指导价的威力下，东部的业主先扛不住了？

我们知道，指导价出来后，对西部的价格影响比较大，普遍打了5-7折，反而东部的原本价格就比较低，只打了7-9折，看起来没那么受伤。

但从摩尔城的案例看，东部的价格好像更容易松动？

我还看到中原深圳研究中心统计了上周（2月22-2月27日）二手房业主报价下调情况：

深圳有20个片区下调了报价，主要集中在龙华和龙岗。其中龙华中心片区和布吉南可园片区的下调幅度最大，分别有8.2%和6.7%。

真实情况怎样呢？

我最近也专门跑了几个地方，整体感觉是，东部虽然主要是刚需，底子薄一点，更容易受到冲击，但降价情况没那么夸张，少有的案例也主要发生在市场价和指导价相差比较多的小区，整体还是比较稳。

要让业主直接按照指导价卖，99.9%的业主会直接让你滚...

下面和大家分享一下具体的市场情况。

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先说数据里显示报价下跌最多的龙华中心区。

驻点在龙华地铁站附近的链家中介阿扬告诉我，按照指导价，目前片区里实际均价在6-8万/平，指导价集中在4-5万/平。

算下来总价整体相差100-400万，导致有的三成首付实际增加到五成左右，5成首付也要提高到约6.5-7成。

拿地铁口物业富通天骏来说，86平3房指导价424万，实际业主报价要610万。原本三成首付183万，现在313.2万，是原来首付的1.7倍。

龙华中心片区整体比较老，主要是3房刚需为主，对业主来说，卖房的动力主要是置换，现在置换首付增加，置换动力被挡住。

所以，相比中原统计的报价下调了8.2%，阿扬反而说：“目前还没听说这边有业主降价，很多刚需业主都在观望，撤盘的不少。”比如金碧世家去年还有10套货量，现在全下架了。

手里房子多的业主更是完全没有降价的意思。阿扬认识一个业主有12套房，人家不急用钱，都拿得很稳。

卖房的变少了，买房人也少了很多，成交量难看得不行。虽然现在政策规定不可以线上发布业主报价，只能线下咨询，但我咨询的时候根本没见到别的客户。

往年这时候阿扬一个月可以卖10套房，现在一直没开张都快揭不开锅了。全店也就成交了一套，惨淡得不行。

同时，中原龙华中心区店的亮哥告诉我：“有业主诚心卖就降价了，就是我们说的笋盘，但数量不多。”

他的说法证实了有降价案例：

锦绣御园一套81平房源，年前挂690万，现在自己调到670万，满五唯一，房子装修和维护很好。因为业主置换到罗湖，房子定好了就等着腾名额；

还有一个靠近大浪的小区，不到400万可以拿下，价格比较笋，因为业主卖掉要回贵州老家。

但亮哥也提醒，中原的统计数据只是参考，实际龙华中心区业主报价变动不大。

整体看，龙华中心区的报价还比较稳，但因为业主多是刚需，所以因为急用钱或者回老家而降价卖房的情况是存在的。

再看成交量排前的观澜片区。

片区旧改多，小区偏少而且相对分散，但过去一年房价也上来了。实际二手报价6-7万/平，参考价大约在4-5万/平，差了大概1-2万/平，总价整体差了50-150万。首付实际从3成提高到4.5-5成，对买家来说压力太大。

目前观澜调价的小区很少，就我了解到只有2套：

一套是合正观澜汇9楼的房源，从年前585万，下调了9万，业主诚心卖；

一套万科九龙山，原本报价530万，因为置换要腾名额，不得已降了20万。不然就要毁约，毁约成本更高。

最后看布吉可园片区。

我从中介梅梅那里了解到，片区里的价格其实也没有数据显示的下调6.7%那么恐怖。

按指导价卖是不可能的，但要降价也很难，几乎没有降价，毕竟最近两三年买进的业主本身就是高价买进。

不过，梅梅说业主没有年前那么强势。现在业主没涨价没降价，但价格可以谈，不像年前有业主直接返价。

指导价给布吉可园片区带来多大影响呢？

以可园为例，2、3房的价格一般在450-500万，对比指导价高了50-250万。普遍2房首付要200到300万，比起之前大概也就100到150之间，几乎翻倍。

同样，首付要求高了，看房和成交都差了很多。比起去年年初一个月至少能成交5、6套，现在只有1套。

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回到我们的问题，东部先扛不住了，业主降价割肉吗？

我的观点是，不！

首先，东部目前确实有房源降价。

毕竟东部主要是刚需，本身资金实力就差一些，买房都是凑齐六个钱包。遇到急用钱的情况时，搞钱门路可能比较窄，没那么多花花肠子，只能赶紧降价卖房回笼资金。

而西部投资客多，财大气粗又有搞钱门路，把房子拿捏得死死的。就我了解到，宝中不仅价格没下跌，反而有楼盘的真实最低报价还比年前涨了50万。

但是，从目前市场一线情况看，东部降价不具有普遍性，多是市价和指导价有较大价差的楼盘会降，而且降价幅度也没有统计数据给的那么吓人。

除了刚好置换了要付首付、腾名额，或卖房回老家之类，多数的业主都在观望，价格几乎没变动。

那么后市会怎么走呢？

东部整体指导价和市场价偏离比较少，指导价和成交均价的比值普遍超过80%，有的甚至持平，安全垫更高一些。

也就是说，如果指导价是400万，其实市场价也差不多，贷款数额变化不大，买家压力普遍小一些。

这将会吸引一些已经攀不上西部的人回流，带来更多流量。

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