乐居姐告诉你一个真实的老四方房地产市场

乐居二手房讯 首先来说一下我们今天要讨论的老四方区域范围，从区划上讲老四方等于新市北，从房地产营销上讲，乐居姐认为老四方应该是新市北去掉欢乐滨海城和新都心的部分。无论乐居姐认为的对不对，反正我们今天就只讨论一下上述区域的新房和二手房市场，当然，干啥的吆喝啥，我们还是以讨论二手房市场为主。根据乐居二手房板块的划分，这里说的老四方包括青岛理工大学、青岛科技大学、水清沟、海云庵、四房利群、湖岛等等板块。

现在的老四方并不是那么老了

老四方虽老，却是大房企分蛋糕的要地。青岛理工大学周边有综合体山东路万科中心，其中包括万科大学里和万科东第两个住宅区；北岭山森林公园北面有保利百合花园，西面有保利里院里；海云庵广

场周边有中海临安府和中海蓝庭；另外还有湖岛区域的海信湖岛世家，水清沟区域的中冶英郡。简直快要治愈我这个危重强迫症患者。为什么会出现这个局面我不知道，所以，本文也不做深究。想深究的亲欢迎加乐居姐的微信深聊，微信关注“青岛租售情报”，微信号：lejuqdesf。

说完了新房局面，我们再说说二手房。青岛两大直营二手房中介机构，链家和Q房网都是去年下半年才进驻老四方的。这个可以讨论一下为什么了。最利益相关的还是佣金问题，老四方大多是90年代建造

的多层老房子，甚至还有为数很不少的国棉厂、机车厂的宿舍楼，这些房子面积小、总价低、不好贷款甚至产权不明晰，代理起来比较麻烦且收不到多少佣金。另外，这一区域遍布夫妻店，收佣灵活且

客户都是多年老街坊，老街坊们并没有太强的品牌意识。好了，亮点来了，因为品牌房企在老四方开发的一些楼盘售罄、交房、满二，甚至满五，老四方聚集了一批有品牌意识的年轻业主，所以品牌中

介也在老四方落地生根了。链家最早在老四方开的几个店便是：保利百合花园店、保利里院里店、中海临安府店。从这个角度可以说，老四方是新房主导的市场，经过近五年的开发，老四方已经不是那么老了。

老四方的房价涨的并不凶猛

近来疯传老四方房价疯涨，乐居姐却不那么认为。刚开盘的万科东第精装均价1700元/平，与万科大学里二手房价格持平。能卖到这个价格，首先人家在山东路，其次人家是精装交付，最重要的是人家是万科的房子。据锐理新媒体介绍，保利百合花园2010年首开均价约8000元/平，如今二手房均价12418元/平。涨了不少，然而这个时间跨度有点儿大。中海临安府高层2013年首开至今房价变化不大，新房和二手房价格都在12300元/平左右。这样再看保利百合花园的涨幅是不是顺眼很多。如果还不顺眼，再看看同为北岭山区域的1997年的小区海信北岭小区，二手房均价12806元/平。另外，2000年的小区杭州花园二手房均价14121元/平。为什么呢？一方面还是被周边的新二手房小区带动的。海信北岭小区与保利百合花园相比小区更成熟，多层公摊小得房率高。杭州花园在杭州路、瑞昌路、金华路交接处，交通更加便利，且生活气息更加浓厚，加之学区因素，适合有车一族首次改善。

总结一下：第一，老四方的房价区域差距明显，越往北越便宜；第二，新房房价涨幅不如二手房涨幅大；第三，房龄10年内的多层、小高且物业管理较好的小区受追捧。

老四方的房价会涨下去

乐居姐坚信老四方还会涨价，无论哪个板块。首先因为，老四方交通、生活、教育配套都不错。尤其是生活方面，农贸市场和商业街遍布，单是利群商超就有好几个：四方利群、海云庵利群和利群海琴广场；其次，越来越多的品牌房企房源入市，自己能卖的上价去还能带动周边成熟小区。海信湖岛世家的二手房均价11842元/平了，它附近的宜昌馨园才9897元/平，有上涨空间。同理可推其他板块，不一一举例了；最后，品牌中介机构的进入会逐渐规范这里的二手房市场，东李就是个很好的例子，东李的二手房价、房租和四方差不多，这科学吗？乐居姐觉得是因为东李的业主对市场更敏感。说到这里，大家get到了一点，在四方租房子还是很划算的，租金低于李村，车程短于李村，适合公司不在地铁站周边的亲。

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