广州经济下降「广州疫情复发」

每次去广州都会大吃特吃， 什么翻砂红薯、杂鱼煲、排骨苦瓜汤、清蒸红蟹、芋头饭……

总之，要点多几个菜，太好吃了。

每次提着打包盒回深圳，都很感慨：广深两城的距离这么近，为什么深圳餐饮的口味就不如广州地道、好吃呢。

如果对广州、深圳有些了解都会清楚，这两座城市不仅是餐饮口味有差距，医疗、教育之间的差距隔着十个东莞呢。

这城与城的鸿沟，有许多是刻到DNA里的不同。

比如，楼市。

1

最近，广州市对新项目备案价进行了动态调整：

“一房一价”由原来按楼栋均价正负6%调整为可上浮10%、下浮20%，楼栋均价不能超项目核定线均价。

很多人解读说广州这是放宽限价，上涨和下跌都由6%扩大至10%、20%。我认为这话也只说对了一半。

说对哪一半呢？

这次新房备案价格调整确实松绑了广州新房价格，让上涨和下跌幅度都变大了。

但是另一半，没人讲明白。

哪里没讲明白呢，就是这条消息的最后一句：楼栋均价不能超项目核定线均价。

这话购房者看，肯定懵。我直白的翻译一下——

这句话意味着开发商自主定价的权利会更大。如果他们愿意，项目销售价格可以突破上下浮动30%的限制。

举例说说，大家就更清楚了。

假设某项目有1#和2#两栋楼，1#楼有5层底商，那么将底商销售价格提高50%，2万变4万，商业销售价格地方城市暂无管制，这是可行的。

然后将1#楼上面的住宅价格调低，地方城市允许下降的幅度是‘定价的20%’也就是8折。在8这的基础上，再将商铺‘渡让”出来的总价均摊到住宅销售价格上，每平米再下降3%-15%都是有可能的。

也就是说，销售价格可以突破7.5折！

瞧见没有，如此一来楼栋均价仍符合“不超过项目核定线均价”的规定，但实际销售价格又降低了。

你可能会问，商铺价格那么高怎么办啊？

对于普通刚需客户而言，或许想不通抬高的商铺怎么销售，但可难不倒开发商啊，割离商铺资产股权转让、整体打包销售、自持出租抵押到银行，实在不行按工程款抵押给工程佬，总之，变现的方法很多。

文章看到这里，了解房企经营的伙伴都知道，现在的楼市行情，商铺销售根本没法救，唯有住宅抢救一下是可以降价抢跑的。

尤其是广州楼市，降价抢跑从来都是最有效、最激烈、最无奈的举措。

广州各个板块之间的博弈远超其他一线城市

为了成交以价格战吸引客户，以价换量促成交是广州房企回笼现金的主要方法。

广州楼市就好像一个剧场，当前排观众站起来的时候，后排不得不这样做，结果就是，所有人都只能站着看完整场演出。

这次动态调节备案价仅仅就“两句话”，却是广州降价的大潮的钥匙。

与此同时，广州的黄埔区“放宽限购”的消息已经成为中介手机朋友圈的头条，大概意思就是：

不管有没有房，不管已婚还是单身，只要在黄埔缴纳满6个月社保就可以买房。

中介说完这个利好，还会含含蓄蓄的暗示你，社保可以补缴。

你瞧，前有动态备案价，将降价幅度放宽，后有黄埔取消限购，一时间广州楼市就好像李易峰女票女昌一样，不管不顾的就为爽这一次。

憨皮不理解高富帅如李易峰为什么要女票女昌，如果他愿意，相亲的队伍会从北京排到廊坊。

就像憨皮不理解，广州明明就是一线城市，为啥急的一周时间，一会放宽限购，一会动态调节备案价呢。

来，我们接着撸明白。

2

先来说说二手房情况。

从年份维度看，广州楼市从2021年开始就不断下跌，直至2022年上半年，同比下跌44.2%

成交量下跌必然伴随着挂盘量的攀升，截止2022年8月份广州挂盘量已经达到了12万套。

其实呢，挂盘量高些也无所谓，按历年周期情况看，只要去化速度快，6个月时间也就销售个七七八八了。

可广州二手房销售套数却’卡‘在了月均7000到8000套的水平。

这意味着现有的挂盘量不变的情况下需要1年以上的去化周期。

屋漏偏逢连夜雨，偏偏挂盘量越来越多，也就4个月时间，挂盘量从8万套到10万套，又从10万套到11万套，到了8月份挂盘量已经冲上了12万套。

看这趋势到今年年底，广州二手房挂盘量肯定要突破13万套的。（数据及图表来源：广州链家）

。

房子越卖越多，带看成交的周期越来越长，有些房子挂盘之后连接盘侠都找不到。

销售周期拉长，价格想守也守不住。

以广州96个参考价项目为例，给大家说说广州二手房销售的情况。

自出台参考价政策以来，这96个小区的成交量锐减。

过去12个月时间仅成交3393套，相比2020年9月至2021年8月份成交的8035套而言，下跌幅度超过50%（数据来源：克尔瑞）

更要命的是，这96个小区中有50%的成交徘徊在参考价上下。

没错，有的高过参考价，有的还低过参考价

这96个小区中28个小区成交价格高于参考价5000元/㎡；

19个小区高于参考价价差在1000-5000元；

11个小区成交价格低于参考价1000元/㎡（数据来源：克尔瑞）

其中，成交量最大的番禺区‘自在城市花园’，成交156套，成交均价竟然比参考价低了约2806元/㎡，仅为26962元/㎡。

真是没有对比就没有伤害，深圳业主还在死扛二手房限价，而广州业主已经跌破参考价成交了。

由此可见，广州二手房市场有多难。

广州二手房在海量挂盘房源的前提下，下跌趋势已经形成。

接下来就看供需双方的博弈了，看看到底是业主能抗，还是购房者能抗。

让我说，我还是劝业主。如果希望二手房尽快出手，唯有降价这一条路走。

不要心存幻想，就算楼市回暖，广州一二手的库存合计将超过20万套，这对于广州历年成交量而言都是压力。

何况从目前的趋势看，还没有什么能扭转下跌趋势的‘举措’出现。

8月广州成交的二手房平均降价幅度是11.6%，要是再晚3个月，降价幅度会进一步扩大，到时候11.6%也挡不住了。

3

说起广州一手新房，必须得说说广州“戏剧性”的一幕。

长期关注广州楼市的伙伴应该清楚，今年上半年广州大型房企“自嗨”了一把——

将涨价促销作为销售现场的脉压，通过不断释放涨价信息来逼诚意客户下定买房。

这情况就和深圳第一轮、第二轮土拍一样，深圳希望地价不停的涨，让购房者认清房价上涨的现实；

广州开发商想通过房价不断的上涨，制造涨价恐慌，通过涨价“恐吓”购房者，让购房者的心态先崩溃。

之前就发文告诉大家，千万不要“恐慌”，可还有人跑去排队，买了涨价房。

回看之前购买涨价楼盘的业主，也真替他们发愁，因为现在广州特价促销已经成为常规操作，其他楼盘都降，之前的涨价盘不降就卖不动，降价嚒，前面购买的业主会拉横幅投诉。

瞧，进退两难了！

要知道除了5月份和6月份，广州新房网签一直是环比下跌的，截止8月份，广州新房网签6156套，环比下跌3.16%，同比下跌8.31%（数据来源：克尔瑞）

在降完又降的背景下，这些自以为聪明的房企“搬来石头砸了自己的脚”，你猜他们会怎么收场呢。

4

来，把今天的核心要点再总结一遍，让你不做憨皮韭菜！

二手房：库存超12万套，降价通道已开；一手房：去化周期18个月，部分区域30个月，特价促销成为常态；8月份：广州一手房和二手房成交价格都有不同幅度的下降。其中，新建商品住宅销售价格环比下降0.2%，较上月回落0.5个百分点；二手住宅销售价格环比下降0.1%，较上月回落0.2个百分点。

最后，说说我的预判。

动态备案价制度出来不会超过1个月，必有低于定价15%-20%的特价房，到12月底前，必有项目为了抢跑降价幅度达到20%-30%；除了番禺，南沙、黄埔、科学城我一直都不太推荐，购买这些区域的房价可以去珠江沿岸两侧寻找步行10分钟内的二手房；宁可面积小点、房龄大点，也比南沙、黄埔、科学城的新房好，先不说交通费用省下多少，就晚上一家三口看着小蛮腰，听着珠江的浪声，一边遛弯一边说笑就很值钱。为啥推荐番禺，因为城市界面和配套成熟度高！在没有扭转下跌趋势的力量出现前，广州一二手房继续下跌是趋势。再者，广州供应量一直很大，想买房子可以好好选一选，急啥啊，去买房把脖子挺起来，现在买房人可以硬气一些，毕竟现在是买方市场啊！