郁亮“松口”：对标贝壳 万科分拆万物云 将赴港上市

跟主业1671多亿元的营收规模相比，今年上半年万科物业板块104亿元的营收，还有些不值一提。“逻辑变了，我们从赚大钱、快钱转为赚慢钱和小钱。”郁亮说。但业内分析，万物云上市估值或在2000亿左右，和万科A当前市值几乎持平。

文｜《中国企业家》记者 李艳艳

编辑｜米娜

头图摄影｜史小兵

猝不及防，哀鸿遍野的房地产市场，传来了一个好消息。

11月5日晚，万科发布公告称，公司拟分拆旗下子公司万物云到港交所上市。截至公告日，万科直接或间接合计持有万物云 62.889%股权。同时，万科也在公告中提示风险称：其将启动万物云境外上市的筹备工作，但万物云的发行上市方案尚存在一定不确定性。

“目前万物云在住宅服务、商写服务、城市服务三方面均已呈现良好发展势头，公司认为上市时机成熟，董事会已审议通过，下一步将提请股东大会审议。”关于上市时机选择与进展情况，万科方面对《中国企业家》这样表示。

“恰逢其时，合伙奋斗。”公告刊出不久，万科集团合伙人、万物云CEO朱保全在个人微信朋友圈写下这句话，并附上公告原文截图。

万科物业板块此前曾多次被传上市，但万科一直予以否认。最近两三年，万物云是否上市、何时上市，几乎成为每年郁亮现身万科业绩会、媒体会等场合的“必答题”。架不住追问，擅长“打太极”的郁亮表示，“暂时没想好”。他的回答也很“郁式”：“我怕资本市场把我们引导坏了。”

即将迈入上市旅程的万物云，是万科谋求转型和“管理红利”的主力角色，也是一块线上与线下、科技与空间服务融合发展的创新试验田，它的生意模式，被业界称为物管界的“贝壳”。

在郁亮眼中，未来万科物业业务有机会达到千亿级市值规模。今年6月，在谈到万物云的上市问题时，他的表态是：万物云要作为城市服务商去敲锣。 如今，公告落地。郁亮终于“松口”了。

时机到了

从万科物业到万物云，何时上市——这个每年都追问的问题，每年都没结果。时间一长，大家反而“脱敏”了。半个月前，万科举行了年度媒体会，会议结束后，万物云的一位高管对《中国企业家》笑言，“奇怪，今年竟然没人提问我们上市的事！”

但一切也都有迹可寻。上述万科年度媒体会，似乎成了带有强烈万物云色彩的“专场show”。朱保全作为主持人和业务演讲嘉宾，既贯穿全局带节奏，又深入浅出谈业务，最后还不忘点评“总是划水、回避提问”的郁亮，给他起了个“太极禅师”的称号。

如此轻松愉悦的气氛，让人不禁感慨，果真是“时机到了”。 “一定不能以一个传统物业公司的模式去上市。”郁亮在谈及万科物业的上市愿景时曾表示。如今的万物云，全称为“万物云空间科技服务股份有限公司”。

其官网信息显示，万物云公司旗下包含“空间（Space）”、“科技（Tech）”、“成长（Grow）”三大业务模块，致力于以科技推动空间服务业的数字化升级。目前，万物云已形成万物梁行、朴临发展、万睿科技、第五空间、万物云城、万物成长等七大品牌。其中，万科物业、万物梁行、万物云城分别对应万科集团的社区服务、商企服务、城市服务三大业务板块。

“此次分拆上市后，将有助于突出公司在空间科技服务领域的发展优势，提高公司及万物云的持续运营能力。”谈及万物云上市的原因和意义，万科方面对《中国企业家》解释称。

万科在公告中披露称，2018年度、2019年度、2020年度实现的归属于母公司所有者的净利润分别为337.7亿元、388.7亿元、415.2亿元，实现最近三年连续盈利。 万科还表示，分拆上市后，公司仍将继续保持对万物云的控股权。

关于万物云未来的上市进程，朱保全的计划更为具体和长远。早在今年5月，他就在万御安防发布会上表示，“未来（万物云的）所有板块都可以上市，万物梁行、朴邻发展或万御安防都可以独立上市。”

“这段时间（万物云上市）如能通过审批，倒不失为一个好时机。”资深学者、汇生国际资本总裁黄立冲表示。据他观察，现在很多公司的上市审批进程较慢，市场上公开招股的公司不多，如果短时间内能上市，万物云或会受到更多欢迎。此外，万科自身也有改善财务报表的需要。

据业内人士估算，万物云上市，估值或在2000亿以上。截至11月5日收盘，万科A股最新市值是2071亿元，几乎追平。另有行业人士指出，如若万物云能尽早上市，或许阳光城所持万物云的股权便能尽早变现，这对于近期火烧眉毛的阳光城来说，是个好消息。

物管巨头的规模进击
物业板块，是万科多元业务体系中的“香饽饽”。万科在物业服务方面的营收规模，早就居于行业头部水平。

往期财报数据显示，2017-2019年，万科在物业板块实现总营收分别为71.26亿元、97.95亿元、127亿元，复合年增长率21.24%。

2020年年报，万科首次以万物云为主体，披露其物业板块收入。报告期内，万物云实现营业收入182.04亿元，同比增长27.36%；年末累计在管面积5.6亿平方米，其中一半来自于万科以外的项目。

克而瑞榜单显示，2020年万物云在管面积位列行业第一。同期，碧桂园服务营收156亿元、在管面积为5.05亿平方米（包含“三供一业”业务及城市服务）；雅生活服务(03319.HK)营收100.26亿元、在管面积5.23亿平方米（已计入询顾问及参股公司的在管面积）。

2021年年中，万物云实现营业收入103.8亿元，同比增长33.3%。其中，住宅物业、商业物业、智慧城市服务占比分别为55%、30.4%、6.1%，业务类型多元；55%的营收来自于万科集团以外的第三方项目。

截至今年6月末，万科物业累计签约建筑面积6.8亿平方米，较2019年末增长6.25%。

最新一期的万科三季报，其中并未披露除地产业务以外的其他业务板块营收情况。但三季报显示，报告期内，万物云武汉远程运营中心已于今年7月1日正式落成并启用，3000多个在管项目实现了线上指挥调度和运营考核。 上市前的万物云，亦在资本及业务层面“加紧”了布局。

8月5日，万物云与阳光城（000671）达成了换股协议，万物云将持有上海阳光智博生活服务集团股份有限公司（下称“阳光智博”）100%股权，阳光城将持有万物云4.8%股权，同时，双方成立新合资公司承接阳光城新开发项目。

阳光智博此前的招股书显示，截至2020年末，阳光智博在管总建筑面积3020万平方米、合同总建筑面积为6710万平方米。

紧接着，今年9月，万物云在福州召开与伯恩物业的战略合作启动会。伯恩物业的原团队将加入万物云组织体系，成为万物云员工。伯恩物业超7000万平方米的管理面积，则将被万物云“收入囊中”。

据悉，伯恩物业是福建地区管理规模最大的物业企业之一。未来，伯恩物业商写、医院、学校、旅游景点等业务模块将加入万物云相应垂直业务板块，逐步导入万物云质量体系，使用万物云星尘系统及BPaaS服务。

规模扩增背后，万物云也在不断向外界传递，自己是个平台的信号。就像贝壳收编了大量第三方中介机构那样，万物云也在不断吸纳中小物业企业的加入，比如阳光智博。正如朱保全所说，万科物业更名升维为万物云时，就决定了要走平台化、生态化的发展路线。

万物云的野心：一个赚小钱的新物种？

2020年，30岁的万科物业更名万物云。

“没有一个物种在身体里进化出了‘轮子’，但或可以进化出发明轮子的大脑。”今年初，朱保全在新年寄语中写下这样一句话。接着，他将笔触延伸至物业行业。

在很多人看来，物业行业的“线下”，是家长里短和人情冷暖，是千千万万个服务触点和品质感受，是复杂的作业场景和流程，总之，是一片混沌。追问本质，从混沌到秩序，做物业行业BPaaS（流程即服务）。技术是工具，本质还是服务———让我们服务服务者。

“万物云不是传统的物业公司，也不仅是传统的服务型公司。”今年3月的2020年度业绩会上，万科总裁祝九胜说。更早前，朱保全表示，万物云定位为空间科技服务，发展重点是“科技”，“未来万物云的竞争对手，是科技公司的下沉。”

“万物云”更名同时，还推出了国内首个以城市服务为定位的全新品牌“万物云城”，后者与万科物业、万物梁行共同形成了三大空间子品牌体系，被称为万科物业的“三驾马车”。

品牌成立之初，万物云城给自己定了一个小目标，即“百城计划”——未来三年，在京津冀、长三角、大湾区三个核心城市群，以及成都、重庆、武汉、青岛、郑州、西安、济南等7个重点城市，实现100个城市服务项目的签约目标。

朱保全表示，截至目前（10月22日），万物云城已实现40个城市服务项目的签约，“百城计划”将会提前完成。同时，他还指出，如果能形成以街道为单位的合作密度，也会考虑做收购，目标是实现“千条街道计划”。

“以后在万物云的计量单位里，可能不再是一个个项目，而是一条条街道。”朱保全说。

未来的行业内外，万物云对标的公司是谁？对这个问题，郁亮已有了答案。“万物云跟贝壳是一样的。贝壳是在定义它所处的行业，万物云也将定义自己所处的行业。”今年3月底，郁亮对《中国企业家》说。

最近这两年来，万科自身数字化进程不断加快。郁亮对《中国企业家》强调，“万科要向他们（科技巨头公司）好好学习，提升万科的科技水平，从而重新定义我们所处的行业。”

万物云的成长模式，是一个传统行业试图打破传统的发展样板，也是行业“老大哥”万科探索自身转型思路的注脚。曾经明示“万亿大万科”的郁亮，早已将心事遥存。如今，他说得最多的话，就是尊重常识，回归常态。“万科很庆幸，这几年（规模）不是老大。行业老大转型比较难，正好因为不是老大，也给了万科转型发展的机会。”今年10月底的万科年度媒体会上，郁亮说道。行业正处凛冬，但郁亮坚信，天下没有做完的生意，只有没做好的生意。

进入冬天的万科，正等待在下一个春天里被需要。赚些小钱，是郁亮想到的新“活法”。“逻辑变了，我们从赚大钱、快钱转为赚慢钱和小钱。”郁亮说。确实，跟主业1671多亿元的营收规模相比，今年上半年万科物业板块104亿元的营收水平，显得暂时有些不值一提。

朱保全说，现在物管行业动辄几十上百亿的收并购背后，存在一定行业隐忧。万物云提出，要把住宅服务视为民生服务，避免为资本所驱动，控制增速不超过30%。规模诉求下，万物云将增长压力交给了商企服务和城市服务两个板块，增速分别为30%-60%和60%以上。

不过，同样是在此次媒体会上，朱保全感慨说，自己最近很忧虑。因为前两年，物业成为房企的香饽饽，老板们都说，物业是开发商的未来，但今年地产行情式微，老板们又纷纷把“未来”卖掉换钱了。既然如此，那么“物业还是不是房企的未来”？