商铺租金回报率多少合适投资「租金收益率多少比较适合投资」

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随着疫情逐步被控制下来，不少地方发放消费券促进消费，大家都感觉会有一波报复性的消费，其中有一些先知先觉的朋友，又把眼光投向了商铺的投资。

但是商铺的投资需要考虑的因素太多了，普通的投资者几乎都没有过往的商铺投资经验，很容易被套进去，本文就以一个案例来探讨，考虑商铺投资需要考虑哪些因素？

这是一位朋友发信息过来咨询的一个商铺，应该是当地的地产中介向他推荐这一个商铺，并且告诉他未来的投资回报率很不错。

这一套商铺总价480万，属于一手销售，可以办贷款，目前旁边的商铺每年租金大约40万。

如果以每年40万的租金计算，租金的收益率就达到了8.3%，而且还要考虑未来租金还有继续增长的可能。同时商铺的投资回报还来自于价值的上涨，目前480万的商铺，若干年之后可能变成580万，680万甚至更高，从而真正的实现一铺养三代。

不过，我们如果想投资这样的商铺，需要了解的东西，还有很多。

其实当我们考虑商铺投资的时候，租金的回报当然是非常重要的。

中介跟你说目前这个商铺的租金是多少，千万不要马上就相信，最好的办法是先通过网络看一看附近的同类商铺租金大约多少，最好还能到实地去查看，咨询附近正在做生意的，他们的租金情况怎么样？

如果是一手商铺还没有交付使用的，往往难以了解到就近的商铺租金，那我们就要走远一点，看看附近正在开业的其他商铺实际租金是多少。

还有一种情况尤其需要注意，就是由销售方包租或者返租，这个时候承诺的每月租金或者每年租金是多少，往往都不太靠谱，就算把这个租金写进合同，你也需要考虑对方能不能够长期运营下去，万一他破产了，一走了之，你的商铺却租不出去，应该怎么办？

所以凡是包租或者返租的商铺尽量不要碰。

还有一种是带租约出售的，那就要看清楚目前的租约是到什么时候的，曾经见过不少这样的情况，目前的租金不错，但是租约即将到期，等到租约到期之后，你才发现以目前的租金在市场上难以放租出去，这可能也是一种销售套路。

在这个案例当中，我这位朋友说这个商铺的年租金40万，是隔壁的铺租，如果是这样就比较真实，但因为是中介告诉他的，最好还是本人到附近了解一下。

因为他说这个商铺是一手出售，但是隔壁的商铺又已经正在出租，这有一点点矛盾，最好了解清楚。如果隔壁的铺位都在出租了，这个商铺一直没有卖出去，可能是因为存在某些问题。

上面那位中介说，这个商铺现在40万的年租金，除以480万的售价，可以计算出来的年租金回报率达到8.3%，这一种算法有一点小问题。

首先，我们知道商铺的出租，万一出现换租客，空租期往往比较长，而且还需要免费的给一定时间让新租客装修。

而在空租期内，管理费需要业主交，这一笔费用不少，会侵蚀了不少的租金。每一次的更换租客，还意味着中介费用的支出。

所以平均下来，一年当中可能有10个月的租金收入，就不错了，所以上面的40万年租金，实际上在计算租金收益率的时候，按33万计算比较靠谱，那么算下来的租金回报率就是6.8%。

当然这样算下来的租金收益率，还是比住宅的租金收益率高很多，也比把相同的钱买银行理财高很多，因此我们就要进一步考虑，这个租金是否能收得到，未来是否可以持续的收下去。

其实我们考虑一个商铺未来的出租前景，跟以下的这些因素都有关：

首先，我们要看在哪个城市，处于什么样的地段，位置和人流是生意好坏的决定因素。

据这位朋友说，这个商铺处于郑州大学城附近，如果刚好有熟悉的网友，可能就知道位置好不好了。

其次，商铺属于哪一种类型的？是街边的门面房还是购物综合体？还是小区的裙楼？或者是一些批发市场？

搞清楚商铺属于哪一种类型，可以判断未来的出租情况怎么样。实际上这里最关键的就是商铺的供应量大不大？

如果是街铺，那是最好的，因为位置比较稀缺，供应量不会太大。

购物综合体和批发市场就要看招商和运营的情况如何，假如是小区的住宅的1~3楼，需要特别小心，因为可能供应量比较大，所对应的住宅户数平均下来太少。

第三，商铺的用途是怎样的？有没有通水火？能不能明火做饮食？

按照过去的经验，如果可以明火做饮食的商铺，往往比起不能做饮食的商铺，更容易出租。这一类商铺虽然有可能出现频繁的换租，但是很快就会有新租客入住，比较受欢迎。

这也跟目前做实体生意的趋势有很大关系，越来越多东西可以用互联网做，但是，以社交形式的吃饭聚餐还是需要实体的店面，因此饮食相对好做一点。而且饮食的门槛较低，很多初创业者也选择这个行业作为切入点。

当然在这个过程当中需要考虑的其他因素也还有很多。

财说得明白想提醒大家，商铺投资的金额较大，大多数人在这方面的经验都比较少。毕竟相对来说，普通的住宅，有三五次购买经验的人，还是有不少的。但是有三五次购买商铺经验的人，则少之又少。

以前一铺养三代，有过去的独特经济背景，未来很难做得到，搞不好变成一铺套三代，大家千万小心。

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