房产投资理念「泡沫经济理论」

近一个月，啃下两本书，《黑天鹅》、《反脆弱》。

这两本书的作者，是一个叫塔勒布的黎巴嫩哥们，沃顿的MBA，管理学博士，做过交易员，衍生性金融商品交易战略名人堂的一员。

这哥们把半辈子的心血都花在了一件极其不靠谱的事情上——

研究运气、不确定性、概率，并把其背后的逻辑，运用在投资领域。

就是这么一个不靠谱的哥们，拿着他不靠谱的两本书，击溃了我长期以来形成的思维定式。

他告诉了我一个颠覆认知的房地产投资理论，毁我三观！

1

世界是不确定的，意外总会发生！

这是这哥们的第一个观点。

在我们平常人的眼中，世界是确定的。一切社会、人类、经济活动的发展，背后都有逻辑规律的存在。

比如，第二次世界大战，我们把背后的原因归结为原有世界经济秩序的崩溃；

还有， 911事件的发生，世界上绝大多数的媒体称，这是美帝长时间在中东上蹿下跳的结果；

以及，英国脱欧，我们说这是欧洲底层白人的“民粹”意识崛起；

但是，在这哥们看来，以上全错。

这个来自黎巴嫩的哥们，可能在战乱国家遭受的童年创伤阴影过大，他认为：

1、世界充满不确定性，不可预测。

没有人知道世界发生什么，将要发生什么。美洲是哥伦布带着寻找印度的目的，意外发现的；911的那个早晨，美国佬刚开始准备一天的工作；泰坦尼克号沉没之前，贵族在喝酒，穷人在跳舞，杰克在给露丝画画；次贷危机之前，美国人民高奏自由之歌，大搞杠杆游戏；美国大选之前，希拉里在著书立作——为总统而生……

2、世界的发展，是在不确定性的事件推动下，跳跃式发展的。

经济、社会、文化的发展从来都不是有规律可循的线性发展，而是跳跃式非线性发展。1929年的纽交所崩盘，让美国和全世界进入了10年经济萧条；意外爆发的二战改变了近代世界的格局；突然坍塌的世贸大楼改变了现代世界的格局；2007年的次贷危机，快速形成波及全世界的金融风暴……

如果把这些理论应用我们身边，应用到房地产行业里——

2014年底，全国专家都在说，楼市黄金十年已过，下面进入白银十年；全国人民坚挺的认为中国房地产已经进入尾声；全国三四线城市都在去库存的泥沼里，不得翻身；

王石、潘石屹等一干房地产大佬，在各种渠道号召大家，要捂紧钱袋子，裹好大被子，艰难过冬；

我还能记起，我们的各位主编大大，坐在会议室里思考：谁将是第一个倒下的开发商？

谁能想到，转瞬半年，上海爆了，深圳爆了，北京爆了，郑州的一个破落下岗街上拍出了天价地王，诸多房企一下子就翻身农奴把歌唱，去库存重地的三四线城市竟然妥妥的完成了身价翻番……

我们的世界是被极端、未知和不确定所主宰的，永远不要凭借经验，轻易的相信——稳定永远存在。

意外总会发生，并且轻而易举的改变事物的走向。

2

世界是非线性的，1 1≠2！

这是这哥们的第二个观点。

在我们平常人的眼中，世界是线性的，我线性的投入，就会得出线性的回报，就好像“一份耕耘一份收获”一样自然，就好像1 1=2一样理所当然。

比如，如果你知道造出一盒饼干需要20分钟，你就可以知道造出一百盒饼干要需要2000分钟；当你工作一个月赚了10000块，你就知道今年会赚12万。

你觉得付出了2倍的努力，就自然会获得2倍的收获。

但是，在他看来——

以上全错！

因为世界是不确定的，不确定导致意外，意外产生非线性！

就好像技术革命这个黑天鹅突然来临，造100盒饼干只需要10分钟；就好像人工智能这个黑天鹅突然来临，你的工种被替代了，你的收入为0。

比如，一家企业可能连续三四年都在亏损搞研发，但第四年突然迎来技术突破，换来指数级增长。

比如，阿里出现之前，我们购物就会常规的进入商场、百货，但阿里、京东出现了，电商迎来指数级的增长。

再比如，曾经我们以为移动金融的未来是网银，后来支付宝出现了，我们认为互联网金融的根基在支付宝，再后来，微信红包、微信钱包出现了……

Ok，让我们回到房产投资里——

我们曾固执的认为，三四线城市是库存红海，房价连续四五年都在滞涨，甚至下跌。但去年被房价暴涨刺激的投资客，因为一二线城市的限购，疯一般的涌入三四线市场，三四线突然就暴涨了；

我们又固执的认为，三四线城市可以涨，但始料未及的是，热钱疯一般的涌入，冷静下来后，又在抛售，撤场，三四线城市楼市如今再被套牢；

未来，假如城市群效应发酵后，北上广深的三四线城市会不会再次迎来风口？

财富增长和分布，从来都不是遵循线性的正态分布。大部分的财富增长都来自于业务、投资、技术和观念模式的偶发性突破，这些突破是非线性的。

其实，1 1=2的逻辑并不是投资的常态，非线性才是！

3

既然一切都是不确定，投资只能靠蒙咯！

当然不是！

下面我们谈谈，这哥们的第三个观点。

我们常规的投资，包括房产投资往往是遵循什么原则？

安全、安全，绝对的安全！

所以，我们的以往房产投资模型往往是这个样子——

在安全型原则的指引下，我们将80%的资产放置在中等风险和中等收益之中，我们认为这样赚的不多不少，风险相对适中；之后剩下的20%，或分配在低风险低收益的资产中，甚至全部放置在高风险高收益的资产中，以此搏一个逆袭。

举个例子——

我们在房产投资中，特别的偏好有政府引导的城市新区。我们认为这样的资产有政策背书相对安全，而且收益也还不错，于是将大部分的资产放在这些城市新区中；之后，将剩下的少量资产配置在价格更低的远郊县市，想通过较低的成本，撬一个好的未来。

但我们要知道——

1、世界充满不确定性，意外总会发生，黑天鹅无法避免，没有常规的安全，意外的黑天鹅第一个摧毁的就是常规意识里的安全。

就比如911之前的美国，沉没之前的泰坦尼克，电商之前的百货，移动支付之前的传统银行。

还有那个，政府撤出之前的城市新区！

2、投资的常态是非线性的，大部分财富的爆发都来自于偶发性的突破。

比如人工智能、产业技术革命。

还有那些城市群效应下的一二线城市附近的三四线城市！

那么，我们怎样应对世界的不确定和投资的非线性呢？

抛开思维定式，建立哑铃型投资模型！

哑铃型投资模型的关键——

1、承认世界的不确定性，承认无论如何预防，但意外总会来临；

2、拒绝常态化的中庸，如果你有100万，宁可选择80万储蓄 20万投机，都不要选择在中庸区域，这往往是最先被黑天鹅击破的领域；

3、回报永远是非线性的，所以要给自己暴露在黑天鹅里的机会。拿出20%的资产，放在投机领域里。

举几个例子——

如果你是一个吃货，进入一家新餐厅。最好点70%自己熟悉且喜欢的菜，30%尝试没吃过没见过的菜。既保证基本的吃好吃饱，又能给自己一个体验的机会；

如果你是一个旅行者，80%的时间交给网上推荐的景点，剩下的20%留给没有目的的随机闲逛。这样既能保证没有白来，或许还能发现另一片天地；

如果你是一名学生，70%的时间交给专业，留下30%交给漫无目的的广泛涉猎，或许不知何时你的广泛涉猎就是你能抓住的稻草……

4

如果投资呢？或者再具象到房产投资呢？

1、要避开容易发生恶性黑天鹅事件的领域。

不要碰P2P、山寨ICO等看似收益很高，实际明显击鼓传花的领域；

不要碰固安、永清等没有产业、人口、交通支撑的房价泡沫型城市；不要碰远离城市群方向的三四线城市。

2、将80%的资产配置在你所在的、能看得见、摸得着的城市。

如果你所在城市还没有房产满足自住，就不要考虑除去投资；

如果你是一个刚需，还是要遵循主城区原则，宁要主城小破房，不要远郊高大上，不要让远郊的不确定，成为你人生的脆弱因子；

如果你是一个初入门槛的投资客，最好的选择就是去淘主城区的二手房，不要幻想远郊的一步登天，你赌不起！

3、最关键的来了，留下20%的子弹，交给试错和投机。

比如，未来的人工智能是不可逆转的大趋势，可以选择适当配置人工智能相关的股票；

比如，未来的城市群化是不可逆转的大趋势，可以适当选择把部分房产置换在环深、环沪附近的三四线城市，昆山、花桥、东莞，甚至是中山的二手房；

比如，未来的旅居一定是风口，云南有成为旅居风口的可能，气候适宜的热点旅游城市的低价项目也可以适当考虑配置，比如丽江、腾冲、或者大理的二手房；

甚至，如果你敢赌敢拼，关于古巴的靠谱投资也不是不可以少量考虑。

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