上海楼市倒挂「房地产倒挂什么意思」

上海楼市其实一直处于高位，没有真正下去。

徐凡淋/发自上海

“多个楼盘高积分，浦东12个楼盘，只有一个没有触发积分，浦东森兰星河湾认筹两天1923组客户，周边二手房与新房价格倒挂3万多元。”

5月31日，上海发布第三批次45个项目集中供应12721套住房，而近一个月的上海第二批房源47个楼盘的认筹也接近尾声，开始陆续公布入围分，“高积分”正成上海新房市场热论的焦点。

一手房认购火热，二手房市场热度同样居高不下。近日，上海豪宅复兴珑御成交的两套豪宅，其中一套197平方米的住宅，买家总支出4080万元，单价20.7万元/平方米，而同地段同面积的新房售价约为2700万元，“卖旧买新”相当于净赚1300万元。

新房市场炙热，多盘入围现“高积分”

今年的上海楼市，在经历第一批次楼盘认筹中存在“全款”“挑客”等行为被各区房管局紧急叫停后，相比第一批次楼盘认筹时的冷清，第二批次的新房市场认购热度迅速上升。

来自同策研究院的数据显示，刚刚过去的一周5月24日—5月30日，上海商品住宅市场成交面积大幅上升至22.53万平方米，成交规模上升至24.04万平方米，处于近一年的平均水平，环比大幅上升538%，成交均价受区域结构性影响大幅上升至66339元/平方米，环比大幅上升47.5%。

新房市场的火热程度，在多个楼盘的认购中得以体现，浦东一楼盘销售对中国房地产网上海说：“第二批次浦东推出的12个新盘中，目前有9个触发积分，剩下2个也会触发积分，只有1个楼盘没有触发积分。”

而位于浦东森兰板块的森兰星河湾，认购之初就已是预定的热盘，作为在浦东置业的热门板块，2020年7月，该盘推出156—239平方米大平层，当时均价7.95万元/平方米，时隔不到一年，森兰星河湾推出的户型与单价跟上一批房源相同，该项目楼盘销售表示，项目认购首日售楼处门外就排起了长队，认购仅两天时间高达1923组客户。

内环区域同样如此，位于静安区的楼盘中兴路壹号，2020年5月13日，中兴路壹号一期低调开盘，首开229套房源认购仅69组客户，认筹率约30%。一年后，此次中兴路壹号二期300套房源中认购355组客户，认筹率高达119%，虽未触发积分，却也是开盘即“日光”的楼盘。

作为上海中心城区市场基础扎实的北外滩板块，6月1日，北外滩规划范围内首个新盘，弘久新弘北外滩公布的入围分为73.73分。据了解，该盘社保系数为0.21分/月，社保动态分220个月满分达46.2分，也就是高社保的购房人群，基础分30分即可入围。

对比北外滩的高社保动态分，另一个同样高积分入围的楼盘虹桥悦澜则严格则要求更高，公布入围分78.36分，社保积分系数为0.12分/月，要达到78.36分，即使是上海户籍已婚无房家庭，也要至少工作13年以上才能入围，对于已婚非上海户口和上海户籍未婚家庭，则需要近20年社保才能入围。

难怪有购房者表示，还有90多岁的购房者。

同策研究院分析师张诗桦表示，五月最后一周，上海商品住宅市场供应和成交规模都有大幅增加，价格方面商品住宅市场成交价格受区域性影响环比上升；商业市场大幅增加供应，成交规模结构性影响环比大幅上升，写字楼成交面积也环比大幅上升，住宅市场供应与成交规模较高，说明新盘需求火热。

价格倒挂，“卖旧买新”的购房者

新房市场如火如荼的认购中，多名购房者表示，靠近地铁站的楼盘认购率都比较好，而中国房地产网上海在中原地产、链家上海查阅多个热门楼盘周边二手房价时发现，一二手房价格倒挂正在催生大量“卖旧买新”的置换人群。

以黄浦区复兴珑御为例，近日，上海复兴珑御成交两套二手房，其中一套成交总价4080万元，成交均价近20万元/平方米，而周边同地段的新房售价为2700万元，卖掉旧房买新房，能净赚1300万元。

复兴珑御中原地产二手房挂牌价

位于复兴珑御附近的新盘黄浦区翠湖五集销售经理刘女士对中国房地产网上海说：“附近的二手房普遍在18万-20万元/平方米，新房价格每平方米要便宜好几万元，现在卖掉旧房全款买新房的客户还是挺多的。”同时刘女士也表示翠湖五集，只有40多套房源，要遵守限购和积分摇号规则，分数高才能参与摇号，不一定能买到。

从事二手房销售的佳欣房产林先生对中国房地产网上海表示，附近一手房只有复兴珑御、建国里和翠湖五集这三个小区，次新房普遍在17万-20万元/平方米，周边20年以上楼龄的二手房也在12万-13万元/平方米。

第二批次新房中备受市场热捧的森兰星河湾，中国房地产网上海在查阅周边二手房售价时也发现附近二手房比新房售价普遍贵约3万元/平方米。

在5月31日最新公布的第三批次房源中，位于青浦板块的万科天空之城，备案均价为58600元/平方米，而来自中原地产万科天空之城的二手房挂牌价约9.5万元/平方米。

万科天空之城中原地产挂牌价

来自同策研究院的数据显示，5月24日-30日成交户型中，90-120平方米户型商品住宅、总价500万-800万元的住宅成交占比最大，为成交主力，占成交总量的38%。

链家地产的数据也显示，5月链家二手房成交4700套，90-120平方米在市场流通最高，总价800万-1200万元的二手房几乎进入成交“横盘”阶段。

对于上海的二手房市场，从事多年二手房交易的林先生说：“改善类客户在市场占很大比例，这部分人群中有卖掉小房换大房，卖旧房换新房，卖掉非品牌房买品牌房，卖掉劣质地段买入优质地段，每一个一房、二房的小房业主都是潜在的卖家和买家，包括部分大户型的业主也会卖旧房换新房。”

同时林先生表示，2020年全年，上海完成旧区改造完成75万平方米，受益居民3.5万户，也就是3.5万个购房需求，2021年旧改工作计划完成70万平方米，受益居民3.4万户，90%的拆迁户选择拿钱买房，也将有3万多户购房需求，有25%购房需求流向新房，那最后还有2万多户购房需求流入二手房市场。

一个城市中的所有房产其实处在交易置换的周期之中，只是快慢的差别，并且他们房产的置换模型是一个类金字塔的模型。由于大户型不是所有人都买得起，优质学区、地铁周边、环境优良等条件，面积90-120平方米户型的房子，一直受市场欢迎。

对于近期上海一二手房市场，中原地产市场分析师卢文曦接受中国房地产网上海采访时表示，上海楼市其实一直处于高位，没有真正下去，新房市场从认购到开盘，节奏比较慢，数据不明显，很多楼盘触发积分也说明大家对买房的热情比较高。二手房市场对比之前高亢的情绪下降一点，二手房挂牌还是在比较多的状态，现在房东也愿意谈价，很多房东卖了旧房去买新房，而这样有足够付款能力的置换客，也是开发商比较喜欢的客户。

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