广州市业主共有资金管理办法「广州物业公司把小区的绿化砸掉」

文/图 孙绮曼

物业公司利用小区空地停车、在电梯刊登广告，收入多少？如何支出？业主不知道、有意见。共有资金信息不透明，影响了业主和物业的信任合作关系，诸如此类的物业服务问题因涉及的面广人多、纠纷投诉不断，物业服务的小问题变成社区治理的大事情。

今年以来，广州市住房和城乡建设局会同各区政府开展专项整治，以维护广大业主合法权益为出发点和落脚点，以“推动物业服务规范化，增进广大业主满意度”为目标，开展了一系列工作，取得了一定的进展和成效。

小区摸查：把“账本”晒在阳光下

“小区的钱用到哪里去了，往往是业主们最关心的事情。”凯旋新世界物业经理冯朝文表示，凯旋新世界物业自2021年《广州市物业管理条例》实施以来，便积极按照条例要求，按季度公示物业服务相关费用的收支信息。

在凯旋新世界小区的楼宇大堂，加盖公章的业主共有资金信息公开一览表被置于显眼处，表格上共有资金账户名称、共有资金账号等信息均有公示。此外，业主还能从公示表格上查询了解到业主共有部位产生的收益、物业服务企业的相关支出、业主组织的相关支出、货币资金等内容情况。同时，物业服务费的相关收入、支出也均在大堂进行了公示，把“账本”晒在了阳光下。

在海珠区的万科金域华庭小区内，业主共有资金信息、物业服务费信息等公示内容陈列于小区公告栏、每栋楼宇公告栏等公示区域。该小区物业经理表示，根据《广州市物业管理条例》相关规定，每季度小区会更新一次公示信息，同时在各个楼宇大堂均以A3纸样式打印公示，方便业主查看。

据广州市住房和城乡建设局工作人员介绍，根据《广州市物业管理条例》相关要求，政府部门将检查、抽查物业小区的物业服务费、业主共有资金公示情况作为一项长期性的工作来做，对没有依照条例在物业服务区域内公开并及时更新信息的物业小区进行责令整改。

与此同时，广州市各区住建部门也在想方设法克服人力不足的困难，加大现场检查的力度。今年以来，全市现场检查物业小区已近3000个，因部分物业小区需要跟踪整改、二次检查，现场检查实际已累计超过4000次。数据显示，全市公开二季度物业服务费收支信息的物业小区约九成，公开二季度业主共有资金收支信息的物业小区已达近九成。

宣传加码：150个物业小区开展普法宣传

一个小区的“钱袋子”怎么花，花了多少，是小区业主们最关注的问题。在广州，大部分物业小区都采用包干制，也即盈余或者亏损由物业公司自行负责。

2021年，《广州市物业管理条例》开始实施，无论物业费采取包干制还是酬金制方式，均要求物业公司按季度公布物业服务费的收支信息。

此外，国家、省只要求将业主共有资金以合理方式向业主公开，而广州则进一步加压，《广州市物业管理条例》要求共有资金管理单位（物业公司或者业主委员会）每季度公开，还明确了共有资金收入、支出、规范管理的具体规定。

为了加强宣传培训，广州市、区住建部门多次组织线上线下业务培训，强调工作要求，基层监管人员、物业公司员工数万人参加了培训。同时，在150个物业小区开展普法宣传，发放《物业管理政策法规问答》近3万份，帮助广大业主掌握法规、维护权益。

各区住建部门、镇街、社区也从被动受理业主投诉转变为主动解决问题，从一个一个问题处理变成一个一个小区治理，针对没有业主共同决定、没有物业服务合同或者管理规约的约定而支出相关费用等问题，今年以来已责令整改300多宗，致力于形成“现场检查——发现问题——责令整改——复查确认”的工作闭环，优化工作成效，将相关规定和要求落实落地。

在广州，有些老旧小区规模小、户数少、收费标准低，不足1元/月/平方米的收费标准维持了十几年、甚至二十几年，物业公司作为市场主体，日常经营服务确实入不敷出，需要业主共有资金弥补。对于这类情况，有些物业公司主动做好服务、争取业主支持，小区业主也按照市场原则、价格规律，通过业主大会形成决议，签订补充协议，将暗补变为明补，避免了物业公司亏本经营、物业服务品质下降的被动局面。

政府喊话：呼吁物业公司提供质价相符的规范服务

规范物业服务费、业主共有资金管理是大势所趋，是维护业主合法利益的必然之举，是物业服务行业健康有序发展的应有之义。广州市住房和城乡建设局相关负责人表示，经过广州市、区相关部门的共同努力，虽然专项工作取得了一定的进展和成效，但是离满足广大业主对规范化品质化物业服务的要求还有差距。接下来，仍需一以贯之、久久为功地抓实抓好。

对此，住建部门积极呼吁，物业公司要加强员工培训，提升从业人员法规水平和业务能力，依法依规、依物业服务合同、依行业技术标准提供质价相符的规范服务，要畅通广大业主咨询、投诉的渠道，及时解答疑问、解决问题。对于违法违规、拒不整改的反面案件，政府部门将依法从严查处，并作为物业服务企业的失信行为给予惩戒。

住建部门也呼吁，请广大业主加入到监督物业公司的行列中来，发挥物业服务购买方对物业服务供给方的监督作用。请物业小区党组织、业主委员会、物业管理委员会等业主组织收集业主的意见和建议，监督和协助物业公司履行物业服务合同，调解因物业使用、维护和管理产生的矛盾纠纷，建立健全共建共治共享的基层社会治理格局。

来源 | 羊城晚报·羊城派

责编 | 黄婷