“地产双子星”发迹史

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2017年7月19日下午4点30分，万达和融创在北京万达索菲特酒店召开发布会，这个号称世纪大交易的发布会现场引来了许多媒体。

毕竟，谁都想知道此刻正陷入困境的万达会以多少个“小目标”卖出自己的酒店和文旅资产。

但到了现场，记者们都挺奇怪，说好的万达和融创的签约仪式背景板上赫然又多了个“富力地产”。

这个场面好比男方嫁女儿，现场的新郎官却来了两位。

没等记者们反应过来，发布会主持人匆匆上台宣布，原定5点的发布会将延迟到下午6点开始。

就在大家议论纷纷时，有人在网上发布消息说看见王健林、孙宏斌以及富力集团董事长李思廉三人低着头闪进隔壁小会议室，关起门就吵了起来，甚至还听见摔碎玻璃杯的声音。

有人溜进场内，忽然发现背景板上“富力地产”的名字没了。

还有人绘声绘色地表示亲耳听见王健林骂道：“这当口了还在压价，全世界面前出我们的丑！”

“王首富”到底骂的谁，是不是真骂了，不得而知。

下午6点半左右，延误了一个多小时的发布会终于宣布开始。

等王健林和孙宏斌及李思廉三人一起出现在现场时，背景板上的“富力地产”居然又神奇出现了。

王健林首先否认了“砸杯子”的传闻，解释记者们听到的声音是打字机的声音，三人一直谈笑风生。

解释归解释，记者们信不信是另一回事了。

发布会正式宣布，融创房地产集团以438.44亿元收购万达13个文旅项目的91%股权；玩了一趟“进进出出”游戏的富力地产以199.06亿元收购了万达77家城市酒店全部股权。

54岁的孙宏斌冲着满脸铁青的63岁王健林全程陪笑，讲稿中三句不离“万达的信任”“王健林董事长的认可”，态度十分谦逊。

本来，这77家酒店收购也是融创计划收购的项目。

当富力地产知道孙宏斌更看重万达的文旅业务，对这酒店项目并无太大兴趣，手上的资金也不足时，就主动联系了王健林。

遭遇债务危机的王健林急于变现，同意了富力的入局。

不过，深知“王首富”境况的富力地产也不含糊，在原本谈好的价格基础上一再和万达砍价，也确实砍赢了。

融创中国曾宣布要以335.95亿元收购这些酒店，可按照这个199亿收购价测算，等于富力地产打了万达近乎腰斩的5.9折。

好家伙！富力这个价砍得实在够凶残。

本来不相信王健林现场摔杯子的记者听完这个数字立即就信了。

要说明一点，此次万达打包出售的总价还是说好的631亿，一分没少，王健林并没有亏。

少的150亿最后是融创的孙宏斌买了单，差不多是这年他自己的全部身价，说是融创为拉进富力做的补偿。

60岁的李思廉在一边正襟危坐，可嘴角却充满掩饰不住的笑意。

如此看来，富力地产是现场最大的赢家。

事后，王健林表示“万达只卖掉了钢筋混凝土的肉身，而留下了轻资产的灵魂”。

富力地产可不管什么肉身和灵魂，反正自己大大地“捡漏”了一把。

遗憾的是，富力地产在一年后就再也笑不出来，攥了个“烫手山芋”在手上。

很多人都很好奇这个半路杀出来的富力地产到底是怎样一家企业，居然能以几乎半价收购了万达的酒店项目。

实际上，富力地产曾是“华南地产五虎”之首，企业资产曾远超万达，两位创始人的身家更是王健林的数倍。

富力的发家，要从上世纪的南方地产热潮说起。

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1992年，39岁的张力已经辞去公务下海经商，在广州干了4年装修生意的他，算是温饱有余。

此时，随着邓公的南巡讲话，许多人都意识到新一轮的经济发展将更加快速地推进。

曾在政府部门工作多年的张力自然也不例外，他早早嗅到了市场经济变局中的奥妙，暗自有了自己的盘算。

这年夏天，在广州天河区一家高级餐厅内，张力和香港商人李思廉正推杯换盏。

35岁的李思廉是香港中文大学数学系毕业的高材生，做过证券金融从业员，后来在广州做贸易时与张力相熟。

两人聊的正是合伙投资房产的事情，一个有钱也有心投资，一个钱不多却颇有人脉关系，彼此一拍即合。

目睹了香港地产在上世纪八九十年代的飞速发展，也见证了郑裕彤、李嘉诚等香港大亨靠房地产发家的过程，李思廉心思早就不在贸易上。

李思廉此时做生意赚了两千万，虽说这笔钱在内地算是巨款，可放在香港做房地产只是“洒洒水”，想自己当地产发展商根本没戏。

颇有“大局观”的张力苦心劝说李思廉将钱投到内地，提出“你出钱，我出力，这笔钱足够撬动一个房产项目”。

最终，李思廉被说动，同意与张力合伙，进军广州房地产。

1993年，在张力的运作下，两人成立富力地产，开始拆迁广州嘉邦化工厂，开启了首个富力新居项目。

不过，这个项目的周边环境实在是太糟糕：左边是铁路，右边是煤场，加上原先的废料堆积，地上的污泥和煤渣有一寸多厚，踩上去就是一个个泥沙坑。

可架不住这块地的价格实在便宜，张力当即就定了下来，先是花钱请人拆迁厂房设备，接着又将地上的煤渣运走，用水反复清洗路面。

这其实就是广州的一个旧城改造项目，套路和许多地方政府一样，政府不出或者少出费用，以优惠的土地政策来吸引相关开发公司负责老城区厂矿的拆迁和改造。

不过，这一进一出的利润着实可观，绝不是谁想接就能接的。

换句话说，如果没有张力的关系，即便李思廉再有钱也未必能拿下这样的政府项目。

因此，两人的合作关系可以说是十分互补，相辅相承。

创业初期的张力十分卖力，直接搬到了工地，与工人们同吃同住同劳动。

不知道的人还以为他就是位普通的建筑工，谁也想不到他也是老板之一。

每天和工人吃住在一起不说，张力还要充当“文工团员”，休息时给工人们唱歌、讲笑话鼓鼓劲。

中间，李思廉几次来工地探视，被张力的拼劲深深感动。

有次，为了抢下雨耽误的工期，张力带着工人连干数天，李思廉知晓后带着美食来犒劳他。谁知等张力三口两口吃完，倒在李思廉的车上就呼呼大睡，喊都喊不醒。

张力其实很清楚，两人合伙的第一个项目许胜不许败，否则一切全白费。

幸好富力新居项竣工后，作为广州最早售卖商品房的楼盘，房价卖到3000元每平方米，还是被蜂拥而来的市民一抢而空。

首战告捷给了两人很大的鼓励，再次谋划起下一个项目。

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1995年，还是靠着张力的关系，富力地产又在广州的天河区拿了块宅基地建设富力花园。

可因为位置较偏，规划的楼盘也没啥卖点，吆喝许久才卖出不到一半的房子。

为了回笼有限的资金，张力和李思廉商议了下，将整套小区以成本价卖给了天河区政府做教师公寓。

虽然钱确实没赚到多少，富力地产却迅速收回了资金，还在政府面前卖了个好，也不能算亏本买卖。

也是从这时起，富力地产开始深度涉足广州的旧城改造项目，以十分便宜的价格从政府手里买下很多待改建的工厂地皮，拆迁后直接建设新楼盘。

这期间，富力地产先后拿下了许多老板避之不及的污染厂和项目：如广州老殡仪馆、广州铜材厂、同济化工厂等十余个旧厂改造项目，开发出富力半岛花园、富力千禧花园、富力顺意花园等楼盘。

有人曾戏言：“广州每一根烟囱的倒下，都有富力一份功劳。”

整个改造期间，也展现出富力地产独有的霸气和胆量。

位于广州黄花岗的老殡仪馆地块空置了许多年，一直没有人敢接盘。可张力不管，低价拿下此地后就盖现房，还霸气地取名“御龙庭”，居然卖得还不错。

与此同时，张力又听说广州铜材厂和同济化工厂要搬迁，他急忙前去询问情况。

甲方说要拿地，得先交3000万定金，这几乎是当时富力地产的全部资产。

可问题是，这块地到底能不能卖，政府还没一点动静。

也不知道是张力事先有消息，还是他胆子够大，在没有任何官方消息前，他直接交了3000万定金。

这纯粹是场赌博，因为买到土地，可房子卖不出去，富力地产就会因为资金链断裂彻底玩完。

在焦急的等待中，富力地产终于拿到了相关批复，立即快马加鞭在原址盖起了富力广场。

由于位置佳，周边配套设施也完善，价格一度涨到6000元每平方米的富力广场很快成为广州最受欢迎的楼盘，开盘没多久就售罄。

之后十年间，富力地产凭着深厚关系，沿袭“拆旧建新”的策略，先后参与了箕村、猎德村、冼村等多个旧改项目，是当时名副其实的“旧改之王”。

富力地产通过这些项目赚得盆满钵满，到2000年时，企业资产已经达到20个亿，是此时广州房地产界无可争议的第一名。

这份成绩的背后，是“富力双子星”亲密无间合作的结果。

在企业运作的过程中，两人彼此分工明确，一个主外一个主内。

被称为“豹子头”的张力，性格率直，善于开拓，主要负责项目整体规划和工程管理；儒雅内敛，善于分析的李思廉则负责公司财务和市场营销。

李思廉的性格，在他负责的报纸宣传形式上也可见一斑。

当时很多房产公司都是学香港的房产广告模式，在报纸整版或者半版印上精美的楼盘效果图，彰显气派。

可富力地产却把豆腐干大小的信息模块排满了整个广告版面，罗列出一个个项目的价格。

土是土了点，可确实接地气。

许多市民看不懂高大上的效果图，却对价格十分敏感，所以富力地产的广告格外醒目有效。

此时，富力已经广州站稳了脚跟，开始放眼全国。

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2001年7月，北京获得2008年奥运会主办权的消息传出后，李思廉根据当时北京和广州的售卖比做了份分析报告给张力。

他提出北京将会以奥运为契机，加速城市改造进程，富力地产应借此机会进军北京，谋划下一步的发展。

张力表示赞同，去北京考察时，相中了北京东三环广渠门附近占地面积达41万平方米的一块土地。

这块地也被SOHO的潘石屹盯上，双方在拍卖会上暗暗较劲，最后还是被富力以32亿元的“天价”拿下。

2003年，富力地产在这块地上推出了建筑面积达150万平米的旗舰项目——北京富力城。

这一年，虽然遭遇非典，可集居住、商务、购物、休闲、健身于一体的富力城的销售还是达到了18亿，第二年销售更是达到31亿，差不多与富力地产在整个广州的业绩持平。

巨大的成功激发了富力地产更大的野心，只是原有的“拆旧建新”的模式换了个策略，不再直接触碰旧城改造，毕竟这里面水太深。

李思廉给出的建议是，富力地产去各大城市买“烂尾楼”自己开发。

由于房产热已经在全国掀起，很多城市的发展商纷纷贷款建房炒地皮，卖楼花。刚开始风光无限，可随着经济调控，资金链紧张，手上没盖好的楼纷纷成了“烂尾楼”。

资金充裕的富力地产乘机入局，以极低的价格连续拿下多个城市楼盘项目进行自主开发，业务一度扩张到了上海、天津、西安、成都、重庆、沈阳、海南等多个城市和地区。

这一时期，在外面跑的是李思廉，守在广州总部的是张力，因为富力地产遇到了一个新机会。

就在富力地产建设北京富力城的这一年，广州宣布重启珠江新城建设，这是一个已经喊了十多年的建设项目，一直雷声大，雨点小。

张力此时已通过朋友得知珠江新城将建成广州最核心的CBD，而不是他们熟悉的住宅区。

他赶紧找李思廉商量，两人最后决定同时启动商业地产项目。

能做出“两条腿走路”的决策，并不是他们拍脑门想出来的，而是李思廉参考香港地产模式，希望以商业地产来平衡住宅项目可能面临的投资风险。

简单说，就是鸡蛋不能放在一个篮子里。

虽然很多人觉得富力地产涉足商业地产有点过于超前，也分散了精力，可从投资角度来说，哪有什么稳赚不赔的生意，比拼的就是眼光和速度。

这一点，张力的眼光和速度都不差。

2004年，广州政府正式公布珠江新城核心区建设全面启动，要赶在2010年“广州亚运会”前完成配套的歌剧院、图书馆、博物馆等标志性项目。

在富力地产内部，张力和李思廉笑眯眯盯着眼前硕大的珠江新城规划图，盘算着怎么继续拿地。

因为就在2003年拍下北京富力城地块的同时，张力也以7.7亿元独揽珠江新城4幅地块，价格便宜到不可思议，每平方仅2380元。

这钱赚得确实容易。

就在珠江新城开发公布后不久，富力地产再次拿下三块地，总土地储备面积达到52万平方米。

富力地产开发住宅项目，又同时涉足商业地产，这样超前的商业战略并不被业界所看好。

2004年，地产博鳌论坛上，万科的王石对富力地产搞商业地产公开看衰，觉得商业地产项目很难取得较高比例和长期的融资支持。

李思廉很快接话说：“你放心，我们一定会做得很好！”

李思廉说这话是有底气的，2005年，富力地产顺利登陆香港联交所上市，市值超200亿港元，成为在香港H股上市集资额最高的中国内地民营企业。

此后的富力地产，更是开启一路“买买买”的节奏，在业内风头无二。

5

富力地产先是于2006年在全国范围内拿下21块地，一年后继续在天津、广州、佛山拿下总价112亿的“地王”项目。

到2007年，富力地产已经手握2617万平方米土地储备，17个珠江新城项目，数百个全国项目，总销售额突破161亿。

这个数字仅次于万科、绿地和中海，排在号称“华南五虎”（碧桂园、恒大、富力、雅居乐、合生创展）的首位。

54岁的张力和50岁的李思廉分别以 180.2亿元和180.7亿元身价跨入新财富中国富豪榜第三、四位。

这一年，53岁的王健林身价50亿，连榜单前十都还没排到，融创的孙宏斌才刚刚起步。

这是富力地产的高光时刻，由于珠江新城开发几乎由富力地产包圆，被坊间戏称为“富力新城”，可见其当时的实力。

可惜风光无限的富力地产因为频繁买地，企业的负债率也一路高涨，已经从上市时的20.5%飙升到了139.5%。

由于商业地产和住宅地产达到了惊人1：1配比，风险和危机悄无声息地笼罩在了富力地产上。

2008年，随着席卷全球的金融危机爆发，房地产低迷，连万科都不得不降价求自保。

富力地产也被回款慢，资金量巨大的商业地产项目拖得死死的，到了快撑不下去的地步。

张力和李思廉两人感觉到了恐惧，彼此做好了最坏的打算。

企业内部抱怨不断，到处是催债和要钱的声音。

面对危机，张力和李思廉站出来给大家鼓劲，提出的口号非常有意思： “撑过明年再说”。

大伙都不明白，这么多项目，周转也周转不过来，就算撑过明年，这钱还是不够啊？两位老板这是画大饼吧？

看着两人一副胸有成竹的笃定模样，众人将信将疑。

没想到，2009年开始，国家为了刺激经济，减少金融危机的影响，推出“四万亿”经济刺激计划，房地产市场迅速升温。

命悬一线的富力地产彻底躲过一劫，手下对张力和李思廉两位大佬的眼光没了怀疑，指哪打哪。

可富力地产也因此谨慎许多，不再疯狂买地，买哪的地都要掂量再三。

2013年，随着富力商业地产部分的销售提升，有员工提出：竞争对手里的恒大和许家印已经趁着行情低迷，在一线城市正疯狂囤地，咱是不是也跟着买点？

张力和李思廉点头称是，却转手买了惠州、南京、大同等二三线城市的地产。

有人觉得两位创始人有些草率了，甚至可以说是出了“昏招”。

因为随着经济发展，人口都涌入到一二线城市，二三线城市购房需求并不紧迫。卖不出房，企业本来就有限的资金更加捉襟见肘。

其实，以张力和李思廉的眼光未必看不出来这点。

可没办法，商业地产是个“吞金兽”，富力实在是没更多的“余粮”砸向一线城市，一线的买地钱可以买二三线好几块地了。

张力和李思廉搞商业地产是希望能有稳定的现金流抵御经济波动，谁知还是陷入到资金链的黑洞之中。

在连续遭遇了随后几年房产调控一冷一热后，富力地产几乎完美错过了所有转型的机会。

富力这边背负着巨大的商业地产项目“负重前行”，跟随其后的“小弟”恒大和碧桂园却娴熟地在一线城市玩高周转，不断高抛低吸，双双坐稳行业前三。

2016年，富力地产的年销售额为651亿，恒大、碧桂园却纷纷突破了3000亿规模。

6

此一时彼一时，富力地产的风光不再，从一线房产掉队之后只能眼看别人跑马圈地，高奏凯歌。

甚至，富力和对手的竞争不仅仅局限在房地产，还有足球场上。

2011年，酷爱足球的张力收购了长沙金德，冲超成功后改为广州富力队，还以1800万高薪聘请瑞典名帅埃里克森出任教练。

这钱也算花得值，在几次中超赛事中，富力队曾多次战胜恒大队。

恒大许家印气鼓鼓地提着装满数百万现金的袋子闯进恒大球队更衣室，表示只要赢了富力，这些钱立马拿去分掉。

有钱确实好使，恒大队反过来把富力踢得“鼻青脸肿”，连赢数场。

富力球队在同恒大的交手战绩里，彼此差不多，至今还在为谁能代表广州队争执不休。

球场上的胜负自然不能为企业带来直接经济效益，商场上，谁能拿出真金白银才是本事。

2014年后，随着万科、中粮、金地、保利、中海等巨头杀入到商业地产的开发中，一直有些被动的富力地产日子逐渐好过了起来。

眼见住宅项目不再是自己的优势，张力和李思廉开始专注在商业地产板块，更加看重项目的高利润和高溢价。

2016年，在商业地产板块，融创营收为353.4亿，净利润为24亿；富力实现营收537亿，净利润高达68亿。

正因如此，富力的李思廉才能理直气壮揣着近200亿现金去和万达谈收购，还能不动声色狠狠砍了一刀。

但是这种说好价格还搞突然袭击的行为，搞得万达和融创心里也很不舒服。

好在富力自己觉得不亏，花199亿买下77家万达的酒店，算下来平均成本2.6亿，相当于自己盖酒店成本的一半还不到，怎么说都划算。

遗憾的是，在辉煌过的住宅行业中，富力地产已从巅峰时跌落到了行业TOP20的边缘。

在整个行业以效率优先和高周转来应对快速变化的市场背景下，富力地产显然是慢了不止一步。

接盘了万达的酒店业务，富力拥有的酒店数量超过100家，成为全球最大的五星级酒店业主。

可旗下突然涌进这么多酒店，管理和营销都没及时跟上，使得富力接手后两年持续亏损超过5亿。

好在富力集团旗下的商业地产板块随着主营方向的调整，业绩在逐渐增长中。

2018年，富力地产实现销售1311亿元，同比增长60%，其中最主要的盈利就来自商业地产项目。

这一年，富地地产在博鳌房地产论坛上还获得了“中国年度影响力地产企业”称号。

看似富力地产重返巅峰，现在看却有些“回光返照”的味道。

因为富力收购这么多酒店的目的还是为了“赌一把”，想将酒店全部用于融资，不仅可以覆盖收购价，还能有效为企业融资和增值服务。

可惜随后的一系列事件，显然没有按照两位老板设想的剧本发展。

7

短短一年后，富力地产被曝出流动负债为2043.03亿元，其中短期贷款为622.7亿元。即便后来出售旗下若干项目，变现的钱也是杯水车薪。

2020年更是富力地产悲催的一年，疫情给予全球酒店业重创，富力地产也没躲过。

甚至还因企业资产负债过高导致信用评级被全线下调，随即被公布出企业脚踩 “三道红线”的新闻。

所谓“三道红线”是央行和住建部限制开发商融资的政策，简单说就是企业负债率不能太高，否则就不能继续融资。

这意味着富力地产想靠收购的高级酒店项目来继续融资的希望彻底破灭了。

盘下的诸多酒店非但没能继续帮助到融资，庞大的运营和人力成本已成富力地产难以言说的“鸡肋”。

富力地产只得对外高息发债，对内则通过裁员、减员来压缩人力成本费用支出。

至今，富力地产始终未能逃出“高杠杆、重资产、周转慢”的怪圈。

不是我不明白，这个世界变化快。

68岁的张力和64岁的李思廉携手创业二十余年，在改革的大潮里，他们曾凭着胆识和魄力，拿到了通往资本市场的“船票”。

可也因没能猜准波云诡谲的市场，一步错，步步错，至今还搁浅中。

富力这艘曾经的房产巨轮能否继续昂首远航，或许只能等待时间给出最后的答案。

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本文作者：海边的风声君，经风声岛独家授权万小刀头条号发布。

参考文章：

中国最会砍价的男人——富力老板李思廉，新京报

张力和李思廉：地产界最火“双子星”，楚天金报

李思廉和他的富力帝国，雪球

富力危机从何而来：李思廉走向何方？华祥名

销售疲软、债务高企，富力地产正摔得越来越重，花朵财经