福州高新区房价走势「福州高工小区二手房」

上次盘点完闽侯安置房高新苑，今天来聊聊整个高新区的楼市，看看这个最受关注的新区，楼市是如何一步步发展，房价是如何被慢慢抬高，以及这里的隐患有哪些。

对于闽侯高新区的划分，2013年正式托管闽侯南屿镇和上街镇的5个村。对于这里的楼市发展，先回顾看看这里的土地发展，从资料来看：

2006年：阳光城翡丽湾，宗地2006挂4号、7号，楼面价1.5K左右，2009年阳光城增资子公司

2010年：群升江山城，宗地2010挂35号，面积334亩，容积率3.2，溢价率1855%，楼面价3025元/㎡

2012年：正荣财富中心，宗地2012挂47号，溢价率150% ，楼面价4219元/㎡

2013年：万科又一城，闽侯2012挂42、43、44号，面积320亩，容积率3.28，楼面地价约967元/㎡

2013年底：中海寰宇天下，2013挂23号、24号，面积261.4亩，楼面价为6412元/㎡，溢价率高达198%

2016年：融侨观湖，宗地2016-06号，面积75.41亩，容积率2.6，楼面价11253元/㎡，实际楼面价1.4W，

2018年：中海观澜府，榕高新2018-03号，面积45亩，容积率2.8，配建安置房2W㎡，楼面价9371元/㎡

2019年：融侨誉江：榕高新2019-02号，面积40亩，容积率3.1，楼面价12326元/㎡

2020年：国贸学原，榕高新2020-03，面积76亩，容积率2.8，楼面价11595元/㎡

2021年：国贸三期，榕高新2021-03号，38亩，容积率2.8，成交楼面价10143元/㎡

从上述的土拍资料来看，这些楼盘也代表了高新区的发展，按目前高新区的项目来看，大体分成三个阶段：

1、早期的高层 别墅：阳光城翡丽湾、三盛托斯卡纳、泰禾红悦、龙旺康桥、正祥林语墅等

2、高层大盘：万科又一城、中海寰宇天下、群升江山城等

3、高层中小盘：正荣财富中心、融侨观湖、中海观澜府、融侨誉江、国贸学原等

分析：从高新区的发展来看，由于2013年才正式托管，早期的楼市定位，与目前不少郊区盘非常类似，推出大盘定位高层 别墅产品，目前这样的例子有很多，比如贵安、琅岐等。

在早期的规划里面，特别南屿依然是郊区的定位，所以目前二手市场，这里不少次新房都是大盘，到了高新区确立阶段，代表项目出现，中海寰宇天下，楼面价高达6K。

目前高新区近3年的土拍供应，全部采取小地块供应，而且清一色容积率2.8，限高80米，可以说是非常刚需的住宅定位，其中主要代表项目全部位于浦上大桥桥头堡位置。

从三个阶段发展，可以发现整个区域也从当初的郊区开发，到新区发展，再到如今小地块缩量供应，可以说非常有利于楼市发展的土地供应策略。

高新区的楼市，其实火热的时间并非这两年，在2018年楼市高峰期，这里的代表项目中海已经靠着捆绑突破2W。回到2021年，高新区的楼市有小幅回暖，其中代表中海寰宇天下、万科又一城，二手均价高达2.3-2.5W。但是回顾高新区的楼市，不禁要问真的全涨了吗？

对于高新区的范围，整个南屿全部包括，但是在日常说高新区，发现大部分人认为的范围仅仅是目前最火热的两个桥头堡区域，而那些位于两园以及旗山脚下的区域，基本都被忽略。

随意翻看了这些同样作为高新区的楼盘，比如正祥林语墅，打开贝壳平台的成交记录，两年时间，楼盘均价依然在1.4W，其中成交房源甚至比2年前还更低。

带着疑问思考，高新区目前的火热到底是区域的振作，还是有特殊原因，回顾这一年的高新区发展，大概有几点利好：

1、十四五规划：谋划闽侯、连江纳入主城区，划区的意向进一步增强

2、小学挂牌：师大附属高新区小学挂牌，多个小学中学规划建设等

3、高新区万达：作为高新区首座万达综合体，在下半年终于开业

4、福耀大学：由福耀牵头的大学，规划在南屿镇流洲岛

5、旗山湖：年中旗山湖主体建成

6、科学城规划：关于整个片区的整体规划

这是个人大概回忆了一下，这一年关于高新区的相关利好，回顾这里面的相关利好，最实际的当初万达的开业，以及旗山湖主体建成，其他大部分都是未实地建成的规划。

从影响力来说，高新区最大的关注就两点：地铁、划区。

回顾利好，比对区域房价，以南屿为主的万达、福耀大学，以及小学挂牌，除了桥头堡的楼盘外，位于内部的楼盘，房价基本没有受到影响，这就很奇怪？

这就回到了目前整个片区的限价与新盘去化，去年高新区的桥头堡供应了融侨誉江、未来海等项目，都是高去化的代表，今年的新盘国贸学原，捆绑依然热销。

由于新盘采取限价，基本在1.9W左右，对比区域的二手价，虽然很多说倒挂，但是也仅仅是对于个别项目而言。由于新盘的火热，导致整个区域的楼市热度被带起来。

至于新盘为何火热，可以说接近断供的土地政策，加上限价的背景，是最大的助推力。

正由于新盘的火热，导致以桥头堡周边的新盘被带动，但是细看这些区域的二手房情况，依然存在以下几点隐患：

1、二手大盘较多

群升江山城5739户，正荣财富中心2190户，博士后悦府1476户，三盛托斯卡纳一期3529户，阳光城翡丽湾5139户，龙旺康桥2933户，泰禾红悦2604户，碧桂园十里江湾1652户，万科又一城2489户，中海寰宇天下7457户（贝壳数据）。

分析：从贝壳网的数据来看，这里几个代表项目，基本户数都在2000户以上，个别甚至高达5000户以上，对比如今的新盘供应，可以说冰火两重天。面对如此大的二手市场，自住的人不少，投资客依然不少，目前依靠着新盘的断供背景和限价火热，撑起了这个二手市场。

2、总价空间有限

对于二手市场，有个现象，作为刚需外溢的新区，特别是当初的不少别墅 高层住宅，设计了不少大户型产品，从而导致二手市场，桥头堡的小户型，单价可以高达2.1-2.5W，但是作为对比，那些大户型，单价基本在2W以下，而且成交的案例更是少之又少，近期甚至别墅产品的低价被拿来与住宅高价做对比。

3、火热的失败经验

对于高新区的楼市，虽然不少早期购房的也赚了，但是在高峰期被套住的购房者依然不少，比如最典型的项目，中海寰宇天下，目前二手挂牌2.5W，全区域最高。

不过项目在2018年尾盘的时候，依然是限价精装1.6-1.7W，但是挡不住楼市火热，精装4K，同时捆绑车位，导致实际成本高达2.1-2.5W，3年多实际过去，目前的二手挂牌价，可以说对于高峰期进场的购房者，虽然目前项目2.5W的二手价受到各种质疑，但是其实这连保本都没达到。

4、成交数据疲软

目前高新区的新盘很火热，但是下半年的二手市场，通过贝壳成交数据，发现高新区的几个重点项目，成交数据全面都在下滑。

中海寰宇天下从7月开始，全部是SOHO成交，住宅是零，群升江山城间隔3个月成交了一套75小户型，阳光城翡丽湾9月开始已经没有数据更新，唯一正常的只有万科又一城，11月成交了两套。

这里不禁要思考，二手市场是真的火，还是有价无市？

5、教育的思考

对于高新区的中小学，今年靠着大学挂牌有所提振，但是回顾整个区域的小学和对口中学，发现除了闽师专是市属校外，未来规划了独立初中，其他的对口初中全部都是原来的旧校改名。

先不论这些初中目前都只能报名闽侯的高中，从升学率来看，由于没有数据，就借鉴目前的定向生分数线，发现目前分数较高的中学都不在高新区。

这就比较有意思，一个个冠名之后，被宣传成“学区房”，但是成绩似乎不如甘蔗、青口的学校。

6、高新科技略单薄

对于高新区，回顾今年的利好，虽然以高新产业园做主打 ，但是从招商来看，落地的企业，虽然有腾讯，但是仅仅是个牌子，真正有影响力的企业，目前能想到的除了被搬迁过去的星网锐捷，还有以光电等领域为主的企业外，没有太多印象。当然这并不是高新区的情况，整个福州的发展都是如此。

7、安置房的冲击力

目前福州四区安商房横行，未来两年会是安商房的交房集中期，对比来说，高新区的安商房相对较少，不过这里的纯安置房并不少。

如同上次盘点高新苑B区，以及近期交房的C区旗山花园、浦上大桥的旗山苑、还有在建的翔龙花园、旗山湖边的荷塘名郡等。

可以说这些纯安置房的区位优势都不差，不少都占据了高新区最有利的位置，未来配合较大的存量二手房，未来区域市场的二手压力并不小。

对于高新区的楼市，随着热度提升，不少二手也在不断涨价，对于区域的发展，虽然有很多方向的原因。但是其中一点影响力不容低估，就是网络舆论。

对于高新区，网络上的拥护者非常多，受益于近年新盘限价 供应短缺的火热，导致板块的信仰继续加剧，只要关于区域的一些新闻或者传闻，都会掀起一定热度。

这种案例在福州也不少见，不过回顾福州的各板块发展，一旦楼市出现缺口，信仰的崩塌将非常快速。

年底福州土拍全面降温，做为火热的高新区，在断供 指导价突破2.1W的背景下，土拍依然是1幅取消，1幅仅1轮成交，与预期差距较大。

对于购房者而言，如果生活圈在此，购房肯定是合适的，但是仅仅因为板块火热，而麻木入局，其中的风险并不能低估，当然更多的风险还在于二手市场的挂牌，这里面的性价比参差不齐。

当面对火热的市场，冷静思考一系列配套问题将更加重要，毕竟强如中海寰宇天下，当初高峰期进场的购房者，目前依然没有解套，给予期望的划区，又一年没有动静。