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三环附近房价「三环新城的房子怎么样」

来源： 2023-03-31 12:16:54

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一、小区名片1.小区概况

百环家园位于朝阳区东三环与广渠路交叉口的东南方向，是北京百环房地产开发有限责任公司于2003年在北京人民机器厂现址内开发的一处经济适用房项目。

小区用地18.2公顷，分为东区，西区，北区三个区域。

小区建筑结构均为钢混结构，总计14栋住宅楼，其中东区，西区各6栋楼，北区2栋楼，共4824户，除15号楼为蝶形结构外，其他楼栋均为塔楼。

大部分楼栋层高均为28层，2号楼，15号楼和20号楼为26层，4号楼和18号楼为27层。

梯户比多为四梯十二户，容积率为2.9，属于典型的低密度中型社区。

1.1基础设施

小区物业为北京市龙城物业管理有限公司，物业管理中心位于五号楼地下一层，物业费为1.7元/㎡/月。

小区三个区域的主大门有保安值班，公共区域会有保洁进行打扫。

小区绿化率为30％，东区、西区各有一个大花园，花园里有诸多花种，大片草坪，此外园区随处可见休闲长椅。

小区人车不分流，地上地下均有停车位，西区车库从东门进入，东区车库从西门进入。

地下固定车位数为2300个，租赁费用为500元/月，此外由于车位紧张，小区外部道路上也划上了停车位，该停车位大多为临时停车位，按小时收费，6元/小时。

小区为市政集中供暖，取暖费为30元/月/㎡。

1.2建筑品质

小区建成年代为2003年-2005年，建筑结构均为钢筋混凝土结构，是典型的现代简约风格。

小区部分楼栋以蓝色涂料为主，其余大部分楼栋以淡黄色涂料为主，所有的楼体均做了防水隔热设计，靠近马路的楼栋还做了隔音处理。

（小区楼栋外观实景图）

1.3大堂楼栋

小区大部分楼栋都有两个入口，正门入口大多为台阶设计，小的辅助入口配备有无障碍通道，可以推自行车或者轮椅等。

楼栋单元门多为蓝色铁门，门上安装了门禁，但所有楼栋的门禁均未投入使用。

单元楼大堂内有快递柜，收件箱和消防设施，地面铺设了瓷砖，墙面也贴了白色瓷砖，但有的楼栋墙砖有脱落痕迹。

住户层的楼道为水泥地面，每层均有消防设施。

1.4户型分析

小区共14栋住宅楼，4824户，1居室以59㎡为主，占小区户型20%左右；2居室为96㎡-112㎡，占小区户型45%左右，3居室为125㎡-139㎡，占比35%左右。

主力户型为96㎡的两居室，该户型客厅面积近30平米，带落地阳台，采光很好，卧室带飘窗，此外卫生间和厨房的面积都很宽敞。

139㎡的三居也是主力户型，该户型为双卫设计，厨房餐厅动线布局合理，客厅带落地阳台，卧室带飘窗。

1.5内部配套

小区东区，西区各有一个2000平米的社区花园，花园周围的小广场上有乒乓球台，象棋桌等设施，此外西区有一个篮球场，东区有儿童游乐设施。

每两栋楼之间均配备有垃圾分类回收处，小区东侧还有独立的建筑垃圾，大件垃圾回收处。

5号楼北侧有民生银行，民生银行两侧有理发店，烟酒超市，以及小餐馆等配套。

14号楼底商有百环家园社区卫生服务站，10号楼还有百环社区服务站，园区内还有居委会办公室，

2.周边配套2.1交通配套

地铁：双井地铁站距离小区550米，双井站为地铁10号线和7号线交汇站点，7号线可到达北京西站，欢乐谷等站点，10号线可到达国贸，三元桥，海淀黄庄等站点。

劲松地铁站距离小区600米，该站点可乘坐地铁10号线。

公交：双井桥南公交站距离小区317米，该站可乘坐28路、54路、72路等公交。其中72路可去往双花园、劲松中街和天坛北门等地。

双井桥东公交站距离小区491米，该站可乘坐8路、29路、35路等公交，其中，35路可去往天桥商场、法华寺平乐园等地。在小区100米范围内，还有多条公交线路。

自驾：小区北侧100米左右即可到达广渠路，小区西侧150米为东三环，小区周边的主要道路还有八颗杨东路、八颗杨北街等。

2.2商业配套

小区周边500米范围内有物美超市、华联超市（百环家园店）、超市发、惠明民生活超市等。

北京富力广场购物中心距离小区811米，广场内有海底捞火锅、星巴克、呷哺呷哺等知名餐饮品牌，还有zara、欧时力、鄂尔多斯等服饰品牌。

合生汇距离小区1.4公里，该商场内有西贝莜面村、满记甜品、鹿港小镇等多家知名餐饮品牌，是一家集购物、休闲、娱乐于一体的大型综合性购物中心。

距离小区2.3公里还有一个燕莎奥特莱斯购物中心。

2.3医疗配套

小区西侧300米有北京东区儿童医院，该医院是一所集临床医疗、预防保健、教学科研为一体，服务于中、高端群体的现代化综合性儿童医院。

医院设有儿科、小儿外科、儿童保健科、眼科、耳鼻咽喉科等。

垂杨柳医院距离小区514米，是一家三级甲等综合医院，该医院已于2021年完成了升级改造工作，该医院已经形成以心血管疾病中心，消化疾病中心等14个临床医疗中心和实验医学中心等四个医学技术中心为基本单位的中心化医疗体系。

北京朝阳急诊抢救中心距离小区2.8公里，北京朝阳急诊抢救中心是北京市卫健委批准的一所三级非营利性综合医院，医院配备有：康复医学科、急诊科等重点科室。

2.4教育配套

幼儿园：距离小区500米范围内有瑞德祺国际幼儿园、环宇幼儿园（八颗杨中街）、朝阳区圣克弗斯幼儿园、温莎幼儿园。

小学：距离小区1公里范围内的小学有北京新文达中小学、垂杨柳中心小学（高年级部）、垂杨柳中心小学（杨柳校区）。

中学：距离小区1公里范围内的中学有朝阳区工大附中英才分校、北京工业大学附属中学、陈经伦中学附属分校。

2.5生态休闲配套

小区西侧200米有朝阳图书馆，该图书馆馆藏资源已达160余万册，年增图书均在10万册以上，图书藏量、年增新书量位列区县图书馆之首。

北京歌舞剧院距离小区443m，Ume国际影城（Viva 北京富力广场店）距离小区约688m。

庆丰公园距离小区1.6km左右，该公园公园分为东园和西园，其中西园以绿化景观带为主，分成桃柳映岸、都市蜃楼等；东园有庆丰古闸、京畿秦淮、叠水花溪、银枫幽谷等8个景点。整个公园里的水系景观用水全部来自通惠河。

二、主观评测1.前言

百环家园地处劲松商圈，该商圈是北京最热的商圈地之一，由于地处国贸南部，因此一直有“CBD后花园”之称。

这一片众多住宅小区云集，承载了大量的居住人口，每次路过东三环这个地段都能感受到密集的人流和车流。

行走在劲松区域，你能听见老南城人浓厚的京腔儿，也能听见蓝眼睛老外用蹩脚的汉语打招呼；你能看见俩汗衫老大爷摇着蒲扇下象棋，也能看见一群非主流小青年在街边撸串喝酒；这里有楼道里形形色色的小广告，也有马路拐角个性十足的涂鸦墙。

富力广场、乐成中心、合生汇等大型商场皆坐落于此，在此还可以眺望国贸三期和中国尊大楼，一派繁华热闹的景象。

百环家园作为劲松商圈的重要组成部分，早年低价的合租房成为很多北漂的落脚地，承载了无数人的北漂梦，今天终于可以实地详细感受一下该小区啦。

2.小区感受2.1小区亮点

（1）优越的地段：不得不说小区的位置特别好，紧挨三环，离哪儿都近，想去哪抬脚就走。

开车拐个弯儿就能上三环，此外不想自驾的话，周围有好几个地铁站，想坐哪条线就坐哪条线，距离国贸也特别近，而且优越的地段也是房价最好的保障力。

（2）商业繁华：喜欢买买买的人要是住这个小区，幸福感一定直线上升，日常生活所需基本在楼下就可以解决，小区东西南北四条街均有底商。

小区内部底商遍布诸多美食餐厅，小区内部还有一个内部食堂，实际体验了一下，味道很不错，家里不想做饭的时候，直接下楼就能吃上热乎乎的饭菜，价格也很公道，对于干饭人而言十分友好。

周边还有合生汇，乐成国际等诸多大型商场，购物需求能得到很好的满足。

（3）内部设施完善：小区内就有幼儿园，接送孩子上下学比较方便，而且该幼儿园看起来就很正规，门口贴了多个获奖证明，每周的菜单也公示在外面，很贴心。

小区内有银行，菜市场，超市，理发店等，基本生活需求在小区内就能解决。

此外小区健身设施比较齐全，老人的乒乓球台，休闲区就设在儿童游乐设施旁，设计得很棒。

（4）外部配套优质：小区位于东三环成熟地段，周边的配套都很优质，无论是垂杨柳三甲医院，还是东区儿童医院

都是片区内比较优质的资源。

从小区到周边的几个学校也都很近，此外紧邻小区的图书馆也是小区的优势之一，从小区北门出去步行3分钟左右即可到达朝阳区图书馆，该图书馆的开放时间为周二至周日的9点到19点30，周一闭馆。

在经历了一周的辛勤工作之后还能随时去满是书香的图书馆充充电，无疑当代打工人保持持续进步的最佳方式了。

优质配套资源不仅能方便居住者的日常生活，还是房产价值强有力的后盾，这也是该小区尽管物业管理一般，但价格依旧保持不错的主要原因之一。

2.2小区槽点

（1）杂乱无章的电动车：百环家园小区及周边道路长久以来都被大量的外卖车占据，尽管这一槽点被北京日报报道过，但历时多年并未改善。

由于小区周边的底商基本都开成了各类餐厅及美食城，每天饭点前后都会吸引大量的外卖员来此等候，长此以往，很多配送小哥即使没有单子也会到该区域停车休息。

周边道路均是双向单车道，路侧还停满了机动车，本就不宽的车道，在无数电动车的拥挤下显得更不安全。

我到小区踩盘的点并非饭点，依旧能看见无数电动车，外卖车停放于此。

而且他们通常也不太关注红绿灯，横冲直撞，十分危险，看得我胆战心惊，要是有小孩的家庭，带小孩出门路过这些路段得十分小心了。

（2）物业服务一般：百环家园在当年号称是这一片最贵的经济适用房，建筑质量上没得说，但后续的物业管理却有些跟不上。

小区道路常年疏于维护，导致路面破损较为严重，小区道路随处可见坑洼，绿化维护情况也一般,除主花园外，楼栋两旁的绿化已经常年没有维护，土质硬化明显，杂物堆积，极大的影响了小区品质。

很多楼栋的一层目前都被用于商用，不仅破坏绿地，还影响了小区整体形象。

由于小区地面停车收费权承包给保安公司用以抵账，保安为追求利润最大化，把小区内的部分空地都划了车位，导致小区停车十分混乱，杂乱无章。

（3）安全系数低：在小区各个出入口看了一圈下来，发现小区的安保有些跟不上，小区出入口较多，但并非每个出入口都有保安值守，此外在小区停留的大半天时间内也未遇到有安保巡逻，单元楼门禁也未启用，安全得不到很好的保证。

再加上小区的群租房现象一直比较严重，历时多年也未得到很好的改善，2013年该小区就曾发生过群租房起火现象，在最近的2021年5月25日，又发生过一起地下室电动车起火事故，虽然两起事故都平安解决，但依旧能看出该小区的管理存在不小的安全隐患。

（4）小区居住人员多，流动性大：由于小区距离国贸等商圈较近，小区内的租户群体很多，而且大部分以群租房为主，短租群体不少，因此居住人群流动性较大，给社区管理加大了难度。

3.幸福说

百环家园小区，作为朝阳劲松区域的大型住宅小区，占据了东三环外比较不错的位置，而且经过多年发展，周边配套也极为成熟，出门不远处就有地铁、超市、商场，配套十分齐全。

但相较于社区外的繁华，社区内的物业管理却很不到位，也时常被居民吐槽，而且该问题已持续多年，并未得到很明显的改善。

但失之东隅,收之桑榆,因物业欠佳，小区的价格也比周边小区低不少，普遍成交价在5.5万/㎡-5.6万/㎡之间，再加上优越的地段，完善的配套，还是有一定竞争力的。

如果未来小区在环境治理和物业服务上有所提升的话，该小区还是比较有潜力的。

三、价值分析1.区域价值1.1区域描述

（项目区位图）

该小区位于北京市朝阳区劲松商圈，该商圈东至东二环，北至通惠河北路，东临东四环，南至松榆北路。

劲松名称来源很是有趣，该地早年因其墓地上有六棵古代的龙松，弯曲的主干有架木支撑而得名，后改名时，名称取自毛主席“暮色苍茫看劲松，乱云飞渡仍从容”一诗。

随着城市建设的发展，劲松地区陆续落成了劲松东街、劲松中街、劲松西街、劲松路、劲松南路、劲松北路等。

新中国解放后，这里集合了北京齿轮总厂、北京重型汽车制造厂、北京建筑机械厂、北京重型机械厂等重工业工厂区。有大批的国营职工在这里扎根居住，这里因此也留下了大量的老旧公房。

此区域随着新小区的不断建设，楼盘林立，新旧穿插别有一番风味。

当然随着该区域商业，配套的不断发展，吸引了大量在国贸等地上班的白领居住于此，随着人流量剧增，该区域的交通拥堵也越来越出名，试问住在这片儿的人，谁没在东三环和广渠路上堵崩溃过呢？

1.2地块价值

据公开资料显示，近5年劲松板块都没有住宅用地供应，而且根据北京市规划和自然资源委员会官网显示，截止2021年5月18日，周边的双井，潘家园等板块也都没有住宅用地供应，不会对该地块的价值有所冲击。

该地块位于三环和四环之间，周边几乎没有空地可以再规划建设住宅项目，其稀缺性会越来越突出。

劲松地块住宅密集，住宅小区多，对北边国贸等商圈的外溢需求有较强的承接能力，市场需求后劲很强。

1.3发展前景

劲松板块发展已经很成熟，该区域算是北京南城最繁华的区域，并且以时尚白领居住为多。

10号线、14号线、7号线三网贯通，交通可谓是四通八达，富力广场、合生汇等配套也都让劲松的区位价值得到了有力的保证。

可以看到的是，该区域的很多老旧配套近年来都在做升级调整。

2011年，朝阳区区委、区政府决定在广渠路建设朝阳区图书馆新馆，该馆已经投入了使用。

2021年，垂杨柳医院的新楼也全部投入了使用。

作为发展成熟的区域，周边虽然不会大拆大建，有太大变化，但原有的优质配套并未停止优化，随着周边优质配套的不断升级，再加上老旧小区的改造升级，该地块的价值也会不断上升。

2.小区卖点双地铁交汇，小区800米内有地铁双井站，该站点是10号线和7号线的交汇站点，周边多条公交线路，临近三环，交通十分便利。区域配套成熟，商业氛围浓厚，周边1公里，便有著名的购物广场合生汇、乐成国际，富力广场等高端商场，购物方便。周边遍布各类优质配套，如垂杨柳医院，垂杨柳小学等，无论是孩子上学，还是衣食住行，在该小区方圆2公里内都能得到高质量的满足，优质的配套也能长期保证小区的价值。价格低，小区的价格在整个劲松板块都是最具优势的，价格和周边老破小相差不大，却比相同年份的次新房便宜10000元/㎡左右，对于刚需和预算不多的改善群体而言，是不错的选择。出租回报率高，由于小区周边地铁线路多，且临近国贸，很多在国贸上班的白领都会租住于此，因此，房屋很容易出租，租金也比较高，还不缺租户。3.购买指南3.1 价格分析

百环家园2021年5月23日挂牌均价为56750元/㎡，目前挂牌房源以两居及三居为主，根据幸福里数据来看，近半年的挂牌价稳中有升。