中关村朝阳园北区规划图「中关村科学城北区规划图」

从2005年开始，笔者就在开始望京工作和生活，迄今已经十几年了。因此笔者对望京这片土地充满感情，也见证了望京从一个“睡城”和“韩国城”，经过十余年的快速发展变成一个国际化科技商务区的全部历程。今天我们就写一写望京的发展历程和望京北的中关村朝阳园北区规划。

历史变迁-从小村落到科技CBD

2005年之前，望京是个名副其实的“睡城”，这个区域基本上全是住宅和农村，没什么产业和商业。那时的望京，有很多老房子和经济适用房，还有著名的“韩国城”，有很多“棒子”住在望京，就像国外的“唐人街的”感觉，也正因为如此，也有些韩国公司在此聚集。还一部分人群是艺术家，因为中央美院坐落在望京，望京东部的村落里，就分布了很多艺术工作室和画廊，与大望京村的农民们深度融合在一起。

2007年，曾经风光无限的外企摩托罗拉，从国贸大北窑，搬到了望京。政府给了摩托罗拉一块地作为搬迁补偿，摩托罗拉投资1.6亿美元盖了在望京一座摩托罗拉大厦作为中国新总部，这是当时望京第一座标志性的高档商务写字楼。如今，摩托罗拉已经陨落，踪迹难寻，但这座高楼依然伫立在望京。拉手网，锤子手机等等很多知名的创业公司都在这里呆过。来来往往的公司进来了又出去了，铁打的盘营流水的兵，一个优质的科技CBD是经得起企业的更替的。拉手网，锤子手机走了，美团，58同城又来了。今天的望京不仅有国际性的大公司比如奔驰，微软，西门子，爱立信，阿里巴巴等等，还有无数的互联网创业公司，望京也是北京最具活力创业地带之一，曾经的“扫码一条街”。不仅如此，望京现在也成为北京最年轻且具有活力的社区之一，著名的美食圣地、时尚街区。

2008年，国际金融危机，韩国公司大量从中国撤离，韩国人抛售房产也从北京撤离，望京的韩国人就此大量减少，“韩国城”从此不再。当时望京的房价一度跌幅超过20%，是全北京跌幅最大的区域之一。然而，由于大量跨国公司，高科技公司和互联网公司的进驻，高收入人群急剧增加，望京的房价迅速上涨，并且很快成为了北京最贵的区域之一。

2009年，大望京村启动拆迁，艺术家们也都撤离到草场地，马泉营一带了。那些年，我们还经常开车穿越大望京村的村庄和颠簸的土路去五环外的“望京一号”吃水煮鱼。如今的大望京村就是钻石灯笼，绿地中心，阿里巴巴大楼所在之处，如今开车或者步行穿越其中，恍如隔世，难以想象十年之前，这里都是杂乱的平房和树林。

2007年之后，其实对于望京最重要的是，承接了海淀中关村的IT和互联网产业需求。原来科技公司都在海淀区，聚集在中关村，而中关村核心位置的一些大楼，比如海龙大厦，还是当年卖电脑卖光盘的中心模式，已经不适合高科技企业对写字楼的需求。海淀区的写字楼严重不足，土地也严重不足，当时山后地区的科技园区还没有建成，正好朝阳区的望京科技园，已经建成了一批写字楼，朝阳区也大力招商，以免租金的优惠引进优质企业，就此承接了一部分跨国企业，高科技公司和互联网公司，从此在科技中心和中关村科技园的地位上，与海淀互成鼎力之势。如今的望京东，高楼林立，大公司云集，可以说北京只有两个区域有metropolitian大都市的景观和气象，一个是东三环国贸CBD，另外一个就是望京东部商务区了。

中关村朝阳园北区

上面这张图是中关村朝阳园几个分区的全貌。从图中可以看出，现在的望京东部，其实是一个狭窄的边缘地带上建成的。而更不用说望京地区和电子城东区（酒仙桥）区域，是在居民区的缝隙中建设的。朝阳园北区则其实是目前最完整最大的一块土地，已经完全拆迁干净了，一张白纸上开始规划，从零开始建设，按照朝阳区的规划，将打造成一个全新的国际化科创中心。

海淀向左，朝阳向右

北京的2035年规划中，四大定位其中之一就是科技中心，而科技中心主要依托于中关村。中关村的概念其实很大，包含了“一区16园”，其中真正强大的，要数中关村海淀园和中关村朝阳园，这两个园区可以说是一时瑜亮，并驾齐驱。

北京的科技实力远远领先全国，全球3成的独角兽公司在中国，而中国一半的独角兽公司在北京！北京的这些独角兽公司基本都分布在中关村海淀园和中关村朝阳园。

去年下半年，朝阳区组织了中关村朝阳园北区城市规划设计方案征集，最终在今年年初，朝阳区宣布傅博和刘晓光带领的华通设计顾问工程有限公司、CallisonRTKL Asia Limited（楷亚锐衡有限公司）联合体的设计方案获得一等奖。

今年2月份，笔者有幸在望京科技创业园区里，参观了“中关村朝阳园北区城市设计”方案展，已经强烈感到了未来的国际化科技园区的冲击。

如果你看过我们的公众号，就会知道，华通同样是海淀北部规划的优胜奖获得者。海淀和朝阳的这两份获奖的规划方案放在一起看，风格迥然不同。海淀规划追求的是低密度生态科技园区；朝阳规划的是相对高密度的国际化科技商务园区。海淀北部规划方案着重于发展产业的同时，考虑了很多三山五园和历史的融合；而朝阳园北区规划方案，除了科创为本，也更加注重国际范和商务化。而且中关村朝阳园北区的位置其实比海淀山后区域更好，具备更多优势，朝阳园北区南接望京商务区，距离国贸CBD也不过几公里，西北则与中央别墅区和首都机场相邻，北侧则也与昌平的未来科技城不远。

对标西雅图

当今的美国，有两个科技重镇，一个位于加州的硅谷，另外一个则在大城市西雅图。

硅谷拥有众多重量级的科技公司，比如苹果，google，intel等等；硅谷地形多山，密度很低，比如google就位于山景城，所以我们说海淀北部山后地区更像是硅谷，拥有百度，腾讯，华为等等世界级的中国科技公司，与硅谷类似，密度很低，坐拥山景。

而西雅图也拥有亚马逊，微软等世界科技巨头，而且与硅谷不同的是，西雅图完全是国际化大都市的风景。90年代汤姆汉克斯和梅格瑞恩主演的《西雅图不眠夜》（《Sleepless in Seattle》）就向我们展示了时尚的都市风情，而前几年电影《当北京遇上西雅图》除了让汤唯和吴秀波大红大紫之外，也再次让中国人再次知道了西雅图这个城市。

望京除了拥有亚马逊全球电商版图上的终极对手阿里巴巴之外，微软也恰好落户在这里。望京除了有大量的高科技企业，也有很多跨国大公司，除了科技创新，这个区域也更加国际化，商务化和具备都市时尚感，所以我们一直说，望京更像是美国的西雅图。接下来，我们看看中关村朝阳园北区-望京北的城市规划。

中关村朝阳园北区城市规划

朝阳区根据征集的中关村朝阳园北区城市规划设计方案，经过多方讨论和论证，达成了很多规划的共识，这些共识基本就是下一步街区层面的详细控制性规划的指导方向。

共识一

国际视野 汇集全球

规划定位拟打造国际化科创园区和全球创新聚集地。充分发挥邻近的首都机场、CBD、使馆区的区位优势；充分利用大望京地区的国际化氛围；充分整合朝阳区国际化的功能优势，培育未来朝阳区高精尖发展增长极。由此可见，朝阳园北区把“国际化”放在最高的位置，也将是最大的优势之一。

共识二

产业聚焦，专注创新

朝阳园北区对于入驻目标企业做了范围划定：跨国企业总部，独角兽企业，高精尖企业研发团队...可见其规格之高。

共识三

产城融合，完善配套

如上图所见，朝阳园北区的规划兼顾了产业，商业，教育和居住等等各种需求，将打造一个既适合研发和商务，也宜居适合生活的国际化新城。

共识四

塑造中心，大疏大密

尽管寸土寸金，密度较高，但是规划仍然会优化环境和公共空间，将综合性的公共服务中心和轨道交通站点、大尺度公共空间与中央水系相结合，塑造具有认知感的特色地标。

共识五

公共空间，提升品质

增加核心绿地面积，结合现状水系设置大尺度公共空间，涵盖公园绿地、公共服务、艺术交流、会展活动、小型体育场地等功能。

交通上，新规划将从宏观角度统筹考虑朝阳园北区与南区、西区、望京地区乃至整个酒仙桥边缘集团的功能和交通关系，力求做到功能互补、交通互联。

配套上，国际人才公寓、国际医院、12年一贯制的国际学校、未来论坛永久会址“三国际一未来”四大功能性项目已经确定。

企业引进上，阿里巴巴北京总部已正式落地启动。前几日阿里巴巴已经宣布项目计划于2019年双11开工，2024年投入使用。总建筑面积47万平米，其中地上建筑面积约25万平米，总投资约68.9亿元。

阿里巴巴新总部设计图

总之，中关村朝阳园北区的城市规划设计让人非常期待，其他共识和细节我们在此不一一陈述了，让我们静候一下阶段的详细规划。

土地的价值

去年11月，我们写了一篇文章《从土地拍卖市场看区域价值》，里面有提到土地拍卖市场，往往是区域土地价值以及未来房产价值一个最好的投票器。中关村朝阳园北区这个区域，目前只拍卖了3块地。去年中海在崔各庄马泉营拿了一块地，紧邻马泉营地铁站；随后首开和金地联合体49.8亿元在善各庄拿了两块地，都位于善各庄地铁旁。

崔各庄乡的中海马泉营地块，去年有9家房企及联合体参与“拍卖激战”，最终历经78轮角逐，中海以29.1亿元将朝阳区崔各庄马泉营地块收入囊中，溢价率41.9%，限均价6.89万/平米，楼面价5.4万/平米。

现在，中海的这个项目即将上市，案名定为“中海望京府”。这也是我们认为今年最有价值的新房项目之一。

而这个区域出让的几块住宅土地，比如中海望京府和首开金地善各庄地块的项目，我们笑谈，政府规划时连客户都找好了，国际科技园区里，都是往来无白丁，全是高科技行业的高端人群，这几个新房项目真是不愁卖。置业在此，可谓是坐拥地利，坐享一个国际化科技新城的优质资源。

这里多说几句马泉营中海望京府这个新盘。这个项目位置优异，交通便利，离地铁马泉营站和赛特奥莱仅600米，距离现在的望京核心地带望京东地铁站仅2站地，距离望京北阿里巴巴未来的新总部不到2公里。中海望京府的四周被别墅，国际学校和艺术区环绕，西侧紧邻观唐别墅，东侧紧邻香江别墅，南侧则是长岛澜桥别墅区。学校有蒙台梭利国际学校，哈罗英国学校等等，同时朝阳园北区也会建设高规格的12年一贯制国际学校。

而且中海望京府是一个难得低密度的社区，容积率是1.1，这个容积率是现在北京新地块中最低的；另外还限高12米，也就是说最高四层，产品都是纯质低密别墅和花园洋房。加上中海的优秀设计和物业管理，我们去年从中海拿地之后，在还没有见到户型图的时候，就一直说中海望京府是今年最值得期待的项目之一。当然，中海的户型图出来以后，也足够优秀。139平米做出了南北通透的四面宽四居室的户型，因为正式户型图尚未公布，这里不便放上。我从网上找了一个类似的户型图，中海望京府的四居户型图比这个优秀，有兴趣可以去中海在望京的城市展厅去现场咨询，地址在融科望京中心B座底商，如下图所示。

中海地产在2018年北京房地产市场的表现也非常抢眼，几个项目都是北京市场的明星网红项目：中海寰宇天下是北京2018年的销冠，瀛海府则是第一清盘的优质限竞房新盘，中海云筑的89平米小三居户型则是爆款的网红户型...这充分说明，即使新房市场不那么好，凭借优秀的产品设计和品质，依然不愁卖。

善各庄的两块地，开发商首开和金地尚未公布任何信息，尚需等待一段时间，因此这两个地块新房项目的信息以后再写。需要注意的是，善各庄的两个地块，虽然位置上与马泉营的中海望京府条件几乎一样，仅仅是土地拍卖晚了几个月，但限均价是78148万/平米，相比中海望京府涨了近1万/平米。而相比同价位的孙河板块，中海的这个项目配套更成熟，距离望京和朝阳园北区也近了不少。所以，还是那句话，买房要趁早，看到好的项目尤其要趁早下手。

结语

十年之间，望京东从一个小村落转变成一个国际化的科技CBD。而如今的中关村朝阳园北区，有如此优质的基础，有如此完整的开发土地，有如此高规格的城市规划，还有像阿里巴巴这样的大企业加持，这座国际化的科技新城怎么能不让人期待？未来几年，让我们见证望京成为中国的西雅图。