郑州二手房交易契税「二手房的个税和契税」

撰文：哪吒 美编：刀妹 校对：紫藤

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你说买二手房，我问你买哪里，你说你要北三环以南，中州大道以西，航海路以北，桐柏路以东。

这就好比问你找什么样的对象，你说我要个女的。

范围划得太大，爱莫能助啊朋友！

郑州二手房，市场情况如何？买哪儿？怎么买？本文将一次性毫无保留都告诉你。

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二手房市场是橡皮捏的

2018年是郑州中介行业腥风血雨的一年。

以前市场好的时候，大到上市品牌中介公司，小到不知名小店，甚至什么野钱都能进来凑热闹，各路中介门店如雨后春笋一般在各大楼盘附近钻出来，紧锣密鼓地选址、开店、装修、招聘，恨不得一周开出一家店来。

▲21世纪不动产2000年最早落地郑州

▲我爱我家2016年落地郑州

▲链家2017年落地郑州

市场不好的时候，成交量下降，大量挂牌的房源无人问津，随之量价俱跌，中介市场进入寒冬。

比如说A小区有5套同户型的房源在售，装修情况差不多，最低的185万，最高的190万，最先卖掉的一定是185万的（为什么？中介行业有个不成文的规定：先推最优质的房源，越是好房源越要集中所有资源抓紧时间推广卖掉，不然就会被别的中介成交），如果市场不好，这个时候只有2个客户买房，190万的房子永远卖不掉，想快速变现就得挂得比别人更便宜，一套房降5万看起来损失不大，长时间下去市场价格就是这样慢慢被拉低的。

一个2000多户的次新房小区，原本一个月能成交十几套房子，现在一个月才成交了5套，附近有8家门店（其中3家属于大中介A公司，2家属于大中介B公司，另外3家是小个体门店），5套都在A和B两家公司成交，由于竞争激烈，A和B收取的中介费打了折扣，从原本的2%降到了1.6%，小中介抢不到买卖业务，仅靠租赁业务支撑运营，而大中介运营成本高，大家都严重亏损。

“没有卖不出去的房子，只有卖不出房子的经纪人。”

这个行业绝对不养闲人，普遍底薪很少，提成很高。很多公司实行无底薪制度，即便有底薪的经纪人，如果连续两个月不开单，底薪也要被取消，这意味着没有成交就没有收入来源。所以不需要主动裁员，当市场成交量下降，自然有大批量经纪人被迫转行。

整个城市的二手行业体量也会随着成交量的下降，迅速缩减至一个合理规模。

这个状况，郑州中介已经集体捱了一年有余。

凛冬既至，北风肆虐，草木维艰，无以为继。

我的一个中介朋友告诉我，曾经的神盘小区，一个月成交几十套房子的时候，附近有30多家中介，而现在，关门的关门，更名的更名，数一数，基本上都整合到了那几家大公司旗下，经纪人天天不是做租赁业务就是卖新房，没办法，二手房的成交量太低了。

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热门区域盘点

所以二手房真的不能买了吗？非也。

二手房贷款利率最低上浮15%，比新房更低；二手房银行评估价已经和成交价持平甚至略高，因此首付可能等于甚至小于30%；大量房源攒着卖不掉，形成了一个买家掌握话语权的买方市场。

在哪吒看来，这是一个刚需和刚改可以上车二手房的好时机。

以哪吒在二手房4年多的从业经历，今天想从大中介公司圈地抢市场的角度和逻辑出发，给大家盘点郑州成交量价皆有的二手房最热门区域，分析现状，给购房的朋友一个小小的参考。

1. 蓝堡湾区域

这个区域早期成交量大的小区是蓝堡湾1-3期、恒大名都、英地天骄华庭1期2期、鑫苑世家、正弘数码公寓这么几个，附近还有众多划片文化路一小、省实验中学的老小区如文博花园、建行家属院等，是一流名校学区 改善盘云集的片区。

配套情况：

主干道文化路、北三环、东风路、花园路、农业高架，地铁2号线，东边有农科路酒吧美食街、万达金街、正弘城、建业凯旋门、花丹、国贸360等商业和商务配套资源，还有郑州市动物园这个大流量，西有科技市场、百脑汇、硅谷广场等3C市场集群，南有文博广场、河南博物院等文化休闲配套，北有东风渠和绿地公园。现在这片区域因为建业、万达和正弘的商务地标写字楼崛起，还有了“金水CBD”的美称。

名校云集：枫叶小熊幼儿园、实验幼儿园蓝堡湾校区、文化路一小、农科路小学、省实验中学、文博中学。

小结：20000-30000的价格，贵的有理，贵的应该，有希望继续贵下去、贵出新高度。

2. 北三环文化路以北区域

大北区人口密集、经济活跃，一直是中介行业的兵家必争之地。这个区域成交量大的小区有天伦水晶城、金晨嘉园、中方园、瀚海泰苑、汉飞城市公园、金印阳光城、21世纪社区、普罗旺世、阳光嘉苑、华瑞紫桂苑、正商世纪港湾等等。

配套情况：

主干道北三环、文化路、花园路、三全路、国基路、中州大道。这个区域不适合狭隘地谈论什么配套，它最大的资源来自曾经城中村积攒下的庞大外来人口和集中拆迁后的大块土地，甚至还有拆迁后产生的一批具有不凡消费实力的new money们。它好像什么也没有，又好像什么都有。

普罗旺世是其中为数不多的改善居住区，有优越的社区理念和独特的运维体系。

小结：单价15000以下的二手房一抓一大把，北区这两年持续有新盘入市。这是一个逐渐从混乱无序走向成熟稳定的住宅集中区域，同时也是北龙湖的西侧外溢区域。买这里，未来很有希望。

3. 天旺广场区域

该片区成交量大的小区主要是昌建誉峰、建业贰号城邦、建业森林半岛、开祥御龙城、丰庆华府、丰庆佳苑、富田丽景花园、家天下、大河春天、文化绿城、青年居易、六合人家等。

配套情况：

主干道有北三环、南阳路、东风路、京广快速路，省中医院、天旺广场的商业、绿荫公园的文化休闲配套、轻工业学院、东风路小学、绿城文化小学。

小结：拉开价格差距的主要是建业的两个改善楼盘和已经下房本的东润泰和（均价26000），其他次新房小区的价格大部分在15000以上。

4. 二七万达区域

该区域成交量主要集中在万达1-3号院、升龙国际、升龙城、亚星盛世盛世家园、亚星城市山水、康桥金域上郡、康桥溪山御府、帝湖花园等等次新房小区。

配套情况：

主干道有大学路、陇海快速路、航海路、嵩山路等，二七万达和升龙商业广场塑造了一个繁华的生活圈，周边众多次新房小区形成了新的生活氛围和生态。除此以外，周边学校资源丰富，郑州一中、郑州二中、郑州外国语中学都是名校，还有航院、卫校、粮院、老郑大等高校林立。该区域因为距离市政府不远，享受了部分外溢配套，总体氛围和配套都不俗，是十分宜居的一个区域。

小结：一个可能被很多人低估的市级行政区域，行政和事业单位很多，价格方面康桥两个改善盘领跑，别看区域属于西南，15000-20000的价格不输金水，对于工作生活在郑州西南区域的人来说，有着舒适惬意的居住体验。

5. 锦艺城区域

锦艺城、鑫苑国花、鑫苑景园、汉飞金沙国际、盛润锦绣城、方圆经纬、宏江瀚苑、国棉四厂二厂一厂家属院等小区在本片区成交量较高。

配套情况：

主干道有京广快速路、金水路、嵩山路、棉纺路、建设路、桐柏路。有超级医院郑大一附院和郑州市中心医院，有碧沙岗公园和月季公园，商业有锦艺城的王府井百货，还有互助路小学这种名校在附近，另外有一些“隐形福利”如国棉厂的本地传统美食，充满了市井生活的浓郁氛围。

小结：这个片区属于传统意义上的“西郊”，次新房小区很多，老家属院也很多，配套资源上部分享受了市政府区域的外溢，交通和生活都很便利，次新房价格普遍在15000-20000。

6. 鑫苑名家区域

成交量主要在鑫苑名家、绿洲云顶、恒升府第、山顶御鑫城、非常国际、阳光新城、正弘旗等小区。

配套情况：

主干道有中州大道、经三路、北三环、农业路等。学校有47中，公园有东风渠滨河公园和中州大道东侧的森林公园和北龙湖湿地公园。这个区域之前是花园路广播电视台和经三路金融商务街的配套住宅区，未来有望抱上东边的大腿——北龙湖。

小结：北龙湖西南外溢区域。参考如意湖CBD的外溢区域曾经被赋予的附加价值，鑫苑名家附近住宅区次新房普遍15000-20000的价格其实蛮有潜力的，个人喜欢嘉辰丽景苑。

7. 航海路中州大道区域

成交量大的小区主要是万科美景龙堂、美景天城、美景鸿城1-3期、富田太阳城、美林河畔、正商蓝钻、金色港湾、橡树玫瑰城等。

配套情况：

主干道有中州大道、机场高速、航海东路、南三环。有世纪欢乐园、航海广场、航海体育场、中原福塔、七里河滨河公园等休闲娱乐配套。富田太阳城和万科龙堂都配建有中型体量的商业。

小结：刚需为主，品质和价格由万科领跑，后期还有大体量的圣澳金尊府和泰宏阳光城入市，作为经开和郑东的外溢居住区，又毗邻几条东南方向的主干道，次新房价格普遍在15000-20000之间，对刚需来说，自住投资都不错。

8. CBD西南部区域

银基王朝1-4期、金林公馆、大观国际、曼哈顿、新鑫花园、升龙凤凰城A-D区、建业城市花园、广汇PAMA等小区占据成交量主力。

配套情况：

主干道有中州大道、金水路、福元路、未来路等。没有什么好的公立学校，有外观高大上的私立木子国际幼稚园和小学，收费很高，教学质量有待验证，坊间玩笑说接孩子时，开奥迪的家长都要停远一些，把好位置留给迈巴赫。该区域最便捷的商业配套暂时是曼哈顿，有零售、餐饮、电影娱乐等。有金水区较早的商务写字楼群，在未来路金水路附近。

小结：从地理位置上来讲这个区域实在很好，盘踞在金水路最核心的心脏腹地，守着主城区望着CBD，无论人流、房价、租金，都享受着郑东新区的外溢。尤其英协、建业、银基王朝和曼哈顿的业主们，都是郑州较早期的富人阶层，他们的光芒始终闪耀在这片区域，另外区域南边还有大片低调到略显老旧的省级机关单位家属院，其业主实力也不可小觑。尽管这个区域有沈庄和燕庄两片安置区，没有好的商业、医疗、学区配套，一样可以在量价上领跑市场，成为令置业者瞩目的焦点区域之一，次新房价格普遍在18000-22000之间。

9. CBD东南部区域

成交量主要集中在永威翡翠城、永威东棠、中义阿卡迪亚、聚龙城、盛世年华、龙腾盛世、中凯华府、鑫苑中央花园、财信圣堤亚纳、中南海知音、顺驰中央特区、龙三苑等小区。

配套情况：

如意湖CBD和省级行政区的配套居住区域，主干道有金水东路、黄河南路、中州大道、农业南路、商鼎路等。有个并不算太好的聚源路小学也是大家抢着上的水平，有新市图和七里河公园属于比较核心的休闲配套，商业和医疗都在隔壁区域。

小结：这个次新房扎堆的区域，近水楼台先得月，郑东新区四个字仿佛有魔力，给小区价格加上光环，加上东隔壁高铁西广场区域的加持，即便刚需品质的楼盘也卖到了牛逼的价格，次新房价格大部分都在21000以上。

10. 高铁西广场区域

成交量主要集中在海马公园、奥兰花园、正商东方港湾、东瑞园、卢浮公馆、鑫苑世纪东城、东方鼎盛时代、中豪汇景湾、雅宝东方国际花园等小区。

配套情况：

主干道有东三环、金水东路、东风南路、商都路、商鼎路、农业南路等。属性为高铁东站辐射片区、高铁商务区的配套住宅区。高端商务写字楼扎堆、商业扎堆，有郑东绿地中心双子塔、网红打卡地汇艺引河里和海马海汇中心等知名地标。

小结：除北龙湖外郑州最高大上的地段没有之一，住宅价格稳中有涨，由建业一枝独秀领跑价格和品质，现在贵，以后只会更贵，价格普遍在22000-30000之间，其中建业天筑大部分户型还没下房本，对于价格我有四个字：未来可期。

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前方黑马预警！

2016年那波上涨挑动了市场兴奋的神经，很多购房者失去理智，开始扎堆裸泳，17年当最后一波潮水退去，18年二手市场说好听点是横盘，事实上普遍下跌5%-10%。

蓝堡湾从25000降到22000；

鑫苑名家从22000降到20000；

财信从24000跌到22000；

天伦水晶城从17000降到15000；

普罗旺世从20000降到18000；

阿卡迪亚从30000以上降到28000。

少部分楼盘顶住压力没有下跌，比如海马公园和永威翡翠城维持在26000左右的价格不变，银基王朝部分户型维持在24000。

在这样的买方市场上，业主和买家都在拉大锯，没有诚意的价格挂出来，注定无人买单。

但是，有这样一匹黑马，一路逆势狂飙。阿卡迪亚抢先飚到3万的时候，它还不到3万，阿卡迪亚跌回28000的时候，它飚到均价34000，其中两房便宜，32000左右，三房高达36000每平。

地铁 好地段 学区 好品质，这一波，永威东棠赢得出人意外，仔细想想又理所应当。成为黑马的本质在于供需关系不平衡：想买的人多，卖房的人少。市场大热的2017年，东棠每个月在售三房不超过3套，市场库存普遍堆积的现在，东棠也就4套三房在售。

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记好知识点，免交智商税

总结了十大热门区域和一匹非典型的黑马，最后想说，买二手房：

买热门区域，配套好、将来不愁卖，买的人多，未来接盘的也多；自住购房者买距离自己工作和生活圈近的区域，有利身心健康、家庭和谐。理论上说，只要有好的配套资源，买哪里都能涨，比如2016年那一波，郑州二手房整体普遍上涨60%左右，也没落下谁。不用过分迷恋某一个区域，适合自己的才是最好的；能力范围内买品质最好的楼盘，能够流通和变现的生命周期长。然后在可选择的条件方面：地段>楼盘品质>物业>业主群体素养>户型>价格>朝向>楼层>装修。换句话说：买你真正想要的房子，哪怕需要等房源，而不是眼前大量唾手可得的房子；地铁的力量在郑州还远远没有体现出来，所以价格差距现在也没有体现出来，随着地铁路网的逐步完善，便利性和价格差距以后会越来越明显，买房千万要看地铁，最好步行10分钟以内有地铁站；随着新楼盘建设和交房，未来会有新的热门区域产生，如黄河路南阳路、紫荆山路南三环、农业路升龙天汇区域等，对新楼盘来说，交房2年左右会逐渐进入成交量高峰；和奔驰事件类似的，有些房屋中介收取贷款额1%的贷款服务费，理论上不需要交，交了也是返给中介的，选择中介时可以提前问清楚；大开发商的物业旗下也有房屋租售中心，如万科的朴邻、永威的久家。房源上他们有优势，但是交易代办水平需要慎重考量。 通过中介买房一定签署含中介方在内的三方协议，没有三方协议相当于裸奔，风险相当大。一些互联网中介是不提供三方协议的。中介的作用绝不仅是找房子、谈价格，更重要的是签三方协议后，带领双方进行及时和安全的交易，保障双方的合法权益不受侵害。因此选择一家靠谱公司很重要。你交的中介费其实不止是服务费，更是一份保险。市场不好的时候大部分公司不会坚持中介费一分不降，但作为购房者，过分计较这个钱无异于因噎废食。要知道北京上海的中介费都是高于2.5%的，郑州普遍低于或等于2%。（不是广告，没有拿钱，也不欠人情）网络平台的选择：链家、贝壳100%真房源，但是显示的价格比成交价总体略高一点点，58、安居客系的网站，价格比成交价总体偏低一点点，存在少量钓鱼房源的情况。可以都看看。目前市场上链家、世家、房快递、德佑等是贝壳系，其他大公司比如21世纪、我爱我家等是58系。买哪个小区的房子，最好去找该小区门口的中介，他们最懂这个小区，和业主的关系大概率也是最好的（这个很重要）。

最新消息，热门区域二手房成交量自年后到现在正在复苏，量价均有上升趋势。

祝您买到满意的二手房！

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