北京未来哪个区更有发展潜力「北京发展潜力大的区域」

有关北京潜力区域的选筹，各路大V是众说纷纭，但多数是纸上谈兵。

鉴于市面上错误的观点太多，我们写下这篇，大致说说北部的北七家，东边的通州副中心和南城的丽泽、亦庄，以上区域的房子我们都买过。

希望即将上车的你认真读完，至少避开几十万的坑，有对本文观点有不同意见也欢迎留言。

1

从北往南，昌平北七家的位置略显尴尬，因为开车一脚油门就到了六环外。

要说海淀外溢，回龙观比北七家近的多。说是由望京大哥带动，那对不起，中间隔着天通苑。除了去小汤山泡温泉以外，北七家居民去别的地儿都不方便。

很多人对北七家有预期，是因为顶着『未来科学城』的规划。毕竟有国家电网、中海油等15家央企入驻，不少下属研究院坐落于此，看似是个高端局。

但从实际入驻规模看，未来科学城远未形成气候，核心区连逛个商场都不方便。且这些央企岗位的工资待遇不高，想买一套500万的房子，只靠万把块的固定工资是办不到的。

北七家的利好在于地铁17号线，这是大站快乘的模式，北段到南边的亦庄只要50多分钟。起始站就在未来科学城，到望京西四五站地，这总算是个利好。

问题又来了，沿着17号线几乎没什么二手房挂牌，聚集着一堆老牌别墅，这类产品就很小众了。

真实情况是，北七家的住宅区集中在北清路和定泗路周边，像翡翠公园、金色漫香苑这些区域标杆盘位置有点偏，到未科核心区得有5公里。从这方面看，地铁对于老北七家居民的利好很有限。

总体看，北七家的配套在往上走，只是就升值看，买在回天地区难道不是更稳妥吗？

2

通州副中心能不能买?近一年被n个朋友问过，统一回复是:『看长期』。

就说未来变化，毕竟通州规划了快10条地铁，近期的平谷线和M101线在2025年左右开通，加上三条城际铁路。在北运河东侧，通州打造的是亚洲最大的地下交通枢纽。

副中心过去是缺乏商业，尤其运河商务区周边，在爱琴海开业之前几乎啥也没有。变化这就快来了，远洋乐堤港今年10月开业，加上后续的大融城二期和合生汇等配套，升级后就是北京东部最大的商圈。

还有随市级部门而来的教育配套，这两年引进了北京小学、二中、人大附等一批名校，因为他们的子弟有部分在副中心上学，只是检验成绩需要周期，毕竟学校还是刚引进的。

还有个X因素，就是在运河边施工的写字楼宇群，不少已经封顶。政府给的定位是以金融为主，硬件上至少给出了答卷，后面就等招商入驻了。

我们对通州的态度至少是不悲观的，好歹上层给了副中心的定位，加上砸了这么多钱下去，要是都听不到一声响，那也是不太合理。

副中心发展是经过充分规划的，这是一套估值万亿的组合大礼包，叠加了学校、写字楼、地铁、公园等海量配套，三五年后的通州和今天不可同日而语。

“先造城、后引人”的模式也有政策基础，毕竟北京主城区的人口在往外疏解，这是大势所趋，不以普通人意志为转移的。

在副中心考虑长持，买一套运河或老城区的地铁次新，选对房子就好。

只不过，如果纯粹不是为了住，建议晚两年入场更好。毕竟买完房就得给银行打工，每月交着利息，通州这一两年大概率是不好涨的。

3

从2008年起，丽泽就在规划，但前些年是只打雷不下雨。由于丰台的土地被各种道路、铁路严重割裂，加上棚户区腾退进展缓慢，丽泽前些年的发展让不少早期一手房业主伤透了心。

直到2019年，商务区的写字楼才陆续投入使用，实际的职住需求慢慢有了，“小金融街”初见端倪。

这两年，华为中国、银河证券、长城资产这些巨头相继加入，入驻近900家企业，热闹的人气在2021年开业的丽泽天街里随处可见。

此前规划的五地铁换乘也见了苗头，14号线全线贯通，连接了丽泽和朝阳的望京和国贸CBD。

机场线北延和16号线南段预计今年开通，加上后期的11号线和丽金线，加上25年投用的城市航站楼，丽泽作为南城的交通枢纽就是时间问题。

前些年过早入场的房东，没赶上丽泽真正起飞的时候。这两年跟着大盘，无论是菜户营、六里桥、草桥、首经贸都涨了一波，这才到了开花结果的好时节。

有人总是对丽泽不看好，我们退一万步讲，即使往后再也没有实质性的利好兑现，好歹这是北京二环边上，就凭这地段还怕啥？

4

亦庄像南五环外的一座小城邦，遗世而独立。为啥这么说呢?因为辐射的通常是经开区的居民。

这就把北部上班族割裂了，总不至于家在亦庄，人到中关村上班。但好在亦庄本身的发展冲劲足，21年的gdp总量已经排在全市第五，只落后于东西海朝四个传统强区，且增速达20%。

在去年上半年，因为大行情轮动以及学区独立的利好，我们见证了亦庄河西的限竞房被快速扫清，二手房大半年上涨30%以上，像金茂府、金地格林小镇、海梓府、金域东郡这些小区都是全北京的领涨盘之列。

作为南城最强学区，亦庄的升学得到初步验证。就说2021年，亦庄实验去年的高考成绩排在北京第31位，和景山、育英是同一水平。其他像人大附、二中、建华也被寄予厚望，亦庄的学校在往上走。

这两年，陆续有大量城六区家长就是为了给孩子上学，在河西买套房，这样的理念还在扩散。

更何况，亦庄白领也要买房。背靠近百家的世界500强企业，有源源不断的安家需求在等着释放，光是京东一家公司就能充分辐射周边5公里的二手房小区，这是诸多产业的一个代表。

鉴于近两年上扬过多，买亦庄更多看长期发展。但至少有工作和上学这两个明确支撑点，在南城的稀缺性是不可替代的。