关于小区物业的那些事儿 你知道吗 「为什么小区都要物业,不要不行吗」

特聘律师 王瑞雪

引言：商品房的出售，将物业服务与城市住房生活紧密联系起来，尤其是2016年以来，伴随着国有企业对“三供一业”的推进，越来越多的业主与开始与物业服务企业打交道，那么，您是否也遇到以下的烦心事？

物业费不交，物业服务企业开始停水、停暖、断电；

物业费不交，物业服务企业不给电梯卡充值，高层住户无法通过电梯入户；

物业合同签了，物业服务企业不按合同约定提供服务，但是物业费一份不少收；

地下车库进水，车辆被淹，物业服务企业是否要承担赔偿责任？

高层住宅抛物频繁，受伤人员屡见报端，物业服务企业是否要承担赔偿责任？

物业企业服务很差劲，业主是否有权更换物业服务企业呢？

还有最重要的一点？物业服务企业费用收得合理吗？为什么在同一个城市，不同的小区收费不一样？

带着这些问题，我们从以下四个方面，了解一下物业服务企业。

一、如何成为小区的物业服务企业。目前小区的物业服务企业主要有三种：

业主大会或业主委员会自行选择物业服务企业。小区里的房屋所有权人为业主，小区的业主成立业主大会，可以选聘物业服务企业，然后由业委会与物业服务企业签订物业服务合同，对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。再由业主和物业服务企业分别签订合同。由此可以看出，业主大会有权自主选择物业服务企业，也可以更换服务不好的物业服务企业。

由建设单位选聘物业服务企业。因新的楼盘开发售卖，买受人在短期内未能成立业主大会，但前期确实在存在物业服务的诸多内容：包装前期装修垃圾处理、装修过程监管、小区秩序维护、水、电、暖费用缴纳等等，这时则由建设单位选聘物业服务企业。原则上应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；当投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。我国《民法典》也规定业主有权依法更换建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人。

“三供一业”执行单位代为选定。“三供一业”主要指国有企业(含科研院所)将家属区水、电、暖和物业管理职能从国企剥离，转由社会专业单位实施管理。该项从2016年提出，截止到2018年完成。前期过渡中，主要由国有企业代为选定物业服务公司，后期也可以由业主大会或业主委员会自行选择物业服务企业。

二、物业服务企业的服务内容包括哪些？

首先，房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理工作。比如我们常用的水、电、暖、燃气等费用的缴纳，通常由物业服务企业接受委托代收上述费用的，而且不得向业主收取手续费等额外费用。由此可见，不交物业费，物业服务企业不能给业主停水、停暖、断电，不让入电梯，物业服务企业履行的是代收款行为，而不是供电、供水、供暖单位的服务行为，无权代替这些单位行使停水、停暖、断电的权利。我国民法典也规定物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。

其次，维护物业管理区域内的环境卫生。一个整洁的小区环境、干净的楼宇过道、楼梯、电梯，还有平整的草坪等，会提升小区的居住环境，这一切也是由物业负责清洁、打扫、整理的。如果您的小区出现脏、乱、差，就得看物业公司是否不作为了。

最后，维护物业管理区域内的相关秩序活动。对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。

三、物业服务企业的收费依据。物业服务企业收费主要依据《中华人民共和国价格法》、《物业管理条例》、《物业服务收费管理办法》，区分不同物业的性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。一般由省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门确定。首先要确定物业服务企业的资质、管理水平、服务水平；其次要看小区内公共设施设备的运行维修、保养完善程度、以及科技程度和后期的维护水平；再次要确定共用部位的日常管理和维修保养的工作内容的多少；接下来要看协助维护公共秩序水平，比如对公共安全保卫程度、对突发事件的处理水平高低；最后要看绿化养护管理，主要是指住宅区域内绿化覆盖率达到规划要求的前提下，可提供的绿化养护措施及效果。从多个方面分别确定不同的等级，对应不同的收费标准，对小区条件及物业服务企业可提供的服务内容，进行综合评定，确定物业服务企业最终的收费标准。所以会出现同一城市不同小区的物业收费价格可能有所不同。

四、物业服务企业服务不当会承担哪些责任？

违反合同约定的违约责任。业主的合法权益是受法律保护的。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。业主对物业服务企业侵害自己合法权益的行为,有权请求其承担民事责任。

未尽到安全保障义务的侵权责任。我国《民法典》规定物业服务企业等建筑物管理人应当采取必要的安全保障措施，防止从建筑物中抛掷物品或者从建筑物上坠落的物品，未采取必要的安全保障措施的, 应当依法承担未履行安全保障义务的侵权责任。

工作移交时的配合责任。原物业服务企业被依程序更换，应当在约定期限或者合理期限内退出物业服务区域,并将物业服务用房、相关设施、物业服务所必需的相关资料等交还给业主委员会等,并配合新物业服务企业做好交接工作,并如实告知物业的使用和管理状况。如违反上述规定的，造成业主损失的,应当赔偿损失。

通过对物业服务企业的了解，作为业主的您，知道如何通过法律手段维护自身的合法权益了吧？

法条链接

《民法典》第278条下列事项由业主共同决定:

(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;

业主共同决定事项,应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。

第284条业主可以自行管理建筑物及其附属设施,也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。

对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人,业主有权依法更换。

第287条业主对建设单位、物业服务企业或者其他管理人以及其他业主侵害自己合法权益的行为,有权请求其承担民事责任。

第939条建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同,对业主具有法律约束力。

第942条物业服务人应当按照约定和物业的使用性质,妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分,维护物业服务区域内的基本秩序,采取合理措施保护业主的人身、财产安全。

对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为,物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。

第944条业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的,业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。

业主违反约定逾期不支付物业费的,物业服务人可以催告其在合理期限内支付;合理期限届满仍不支付的,物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。

物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。

第949条物业服务合同终止的,原物业服务人应当在约定期限或者合理期限内退出物业服务区域,将物业服务用房、相关设施、物业服务所必需的相关资料等交还给业主委员会、决定自行管理的业主或者其指定的人,配合新物业服务人做好交接工作,并如实告知物业的使用和管理状况。

原物业服务人违反前款规定的,不得请求业主支付物业服务合同终止后的物业费;造成业主损失的,应当赔偿损失。

第1254条禁止从建筑物中抛掷物品。从建筑物中抛掷物品或者从建筑物上坠落的物品造成他人损害的,由侵权人依法承担侵权责任;经调查难以确定具体侵权人的,除能够证明自己不是侵权人的外,由可能加害的建筑物使用人给予补偿。可能加害的建筑物使用人补偿后,有权向侵权人追偿。

物业服务企业等建筑物管理人应当采取必要的安全保障措施防止前款规定情形的发生;未采取必要的安全保障措施的,应当依法承担未履行安全保障义务的侵权责任。