北京楼市：三次提醒刚需置换跑步去看房

来源： 2023-02-18 14:17:20

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北京跑赢大盘的房子不超过20%
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Q:提问:京总，您好！目前家庭有一套东直门附近的小房（1911前购入，特别小，自住不足），孩子明年入学。预期想今年再入手一套，用于自住，未来小孩上学可接受半小时内车程接送，总价1300万上下三居或两居

无需考虑上班区域，较为自由。期望是品质和周边环境好一些，未来投资价值也是重点关注点.目前看了一下阳光上东、观湖国际，亮马名居的两居，凑一凑可以买到。请教一下有什么比较推荐的区域或者小区？对于目前看的几个小区，有何建议？谢谢！

A:回答:您好,感谢信任!这三个盘观湖国际综合对比更有优势一些,楼盘居住体验好,商圈优质,亮马名居虽然位置不错,但是东三环国贸以北有断层缺陷,就是个别品质较高的商品房楼盘周围全被商业、写字楼包围,这个就会导致居住体验很差,您看一下国贸南侧比较优质的商圈是双井,北侧是太阳宫、再往北是望京,东边是朝阳公园、朝青

所以亮马名居的涨幅不稳定,有时会高一些,但回落也是常有的事.酒仙桥是个很独立的板块，区域特别固化，城中村太多改造难度比较大加上大型的艺术区占据大面积的土地资源,导致整个区域商业的布局不是很合理;很难吸引到外区的人到这里买房。其次电子城是夕阳产业，如果考虑酒仙桥不如看西侧的望京;或者南侧的三元桥,1300的预算可选的楼盘很多,保值增值性要优于酒仙桥,可以关注下三元桥的凤凰城二期、望京的慧谷阳光、季景沁园、上京新航线、臻园、国风上观、国风北京二期

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Q:提问:京总您好，看了您精华栏的文章,今天突然觉悟了,通胀其实是一种税,不会改变资本的回报率,假如通胀0%时利率5%则通胀5%时利率应该升到15%,中国没有升到15%是因为资本市场和银行系统歧视民企,严重拉低了名义利率,有著名经济学家认为,2013年的土地供给的格局错误才是一线城市房价高涨的最大推手,同时他认为货币超发导致房价高涨是认知误区,而您的文章观点是房价涨幅源于货币增发,可否延伸讲一下?

A:回答:您好,1、通胀会破坏生产关系,实质回报率降到5利率永远升不到15%;通胀的本质是对财富进行再次分配，每一次通胀都等同于“抢劫”，有人抢就有人被抢，即最先获取到新钱的群体受益是最大的，反之最晚接触到新钱的群体则会承担损失

除此之外，通胀还会加剧贫富、阶层分化的速度，因为富人通常有很多资产，他们可以拿这些资产去获取新增的信贷，也就是新钱，穷人的资产很少，获取新钱的机会同样变少，作为普通的个体，我们改变不了现有的货币制度，利用一切渠道和资源贷款去购买优质房产，买那些能跑赢通胀的房产，就是最有效的“抢钱”方式，否则我们只能一次次被抢;通货膨胀不会同时并均匀增加所有商品的价格，只会永远一波一波地改变商品物价。

2、我们可以看到市场上有很多分析,包括什么人口,贸易土地制度、税费制度、还有什么空置率,水电煤,凡是用这些论调分析房地产的,全是逻辑有问题,那我们可以知道,某一些因素可以影响房价20%甚至40%,就像那位经济学家说的,一个土地制度的改革,可能会使得我们的房价差40%

那么对于某些人来说这是很大一笔数字,但是在过去的十几年里,我们的楼市上涨超过了20倍,一个这么大的涨幅,是不可能通过任何供需关系来解释的,我们做学问研究,你要分清楚主要矛盾和次要矛盾,一个20-40倍的影响度,一个是几十倍、甚至可以几百倍几千倍的影响度,像日本韩国的房价,他们都可以在货币后面跟三个零可以卖到1亿韩元.一套房子这种东西是不可能通过你的土地制度,供需制度或者说什么经济适用房制度来解释,唯一的可能就是货币;

房地产不是制造业，房地产是金融业，真正懂房地产的，全部都是金融大师，比目前最好的宏观经济学家还要更懂经济,比目前最好的投行基金经理还要更懂金融。我们的国家大致有三个数据；货币，实物、通胀，也就是说，滥发纸币的速度，远远超过实物。造成了全社会的通胀。纸币通胀，才是房价上涨的唯一动力。货币超发比起其他商品，房子的价格最先上涨。也就是说，只要其它前提条件不变的情况下，只要货币供应量继续增加，房价上涨没有尽头。二十万、三十万、五十万、一百万，只不过是个价格信号而已。

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Q:提问:您好，感谢回复。承接昨天的问题，想再咨询一下，1.如果近期开始看房，着手买房。是否尽量尽快卖，下半年买会比较合适？手中两套一套在枣园，一套在潘家园，地段都不好，之前没太在意这方面，最近看了您的文章，觉得非常有道理，开始着急了。

如果下半年买会不会价格回落一些？2.上边提到的几个小区，1200以下的仔细看感觉买不到什么好户型，大概率也买不到三居。因为二套不好上杠杆，如果退一步买双花园南里一区（二区户型太奇葩了），华腾园，小学初中一样，保值方面您觉得可以吗？不求跑赢大盘，别被甩太远就好。

3.想给父母买一套养老房，300以下，交通便利，小区干净，距离我们近些年双井选择太少，买在劲松，潘家园您推荐吗？感谢！

A:回答:您好，优质板块的楼盘价格回落的时间是行情出现后上涨过后，大概有个5%或10%左右的回落，回落的原因是成交量大到把笋盘清空，购买群体冷静后导致成交量突然下降，个别房源降价

不存在后半年或者某一个时期一定会存在回落的现象，如果你不是职业买家，很难把握这种市场节奏，比较稳健的是高峰期的前夜买入，高峰期的中间阶段出货，您这两套房子枣园的更有优势，可以先卖潘家园，再卖枣园。

2、如果您的要求只是不想被甩太远，华腾园尚可，3、300万可以看看常营板块，潘家园您持有的有房产，涨幅较差，不应该再次选筹这个区域，否则卖出潘家园没有意义

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