房价高位横盘的后果「高位横盘」

来源/帮你选房

文/大先生

2019 年开始的这一波深圳大涨，风头最劲的片区不是深圳湾，不是前海，不是香蜜湖，也不是沙井和光明，而是宝中。

作为后起之秀，宝中利好不断，名校 摩天轮 前海概念加持，令宝中一跃成为深圳新的“宇宙中心”。

目前，宝中二手房均价12.3 万/㎡，已一举超越均价11.4万/㎡的前海，9.3万/㎡的南山中心区，甚至超过了11.4万/㎡的后海和12万/㎡的蛇口。

去年 10 月份，宝中的均价不过 8.9 万/㎡，短短一年时间，宝中就从根正苗红的“关外”身份，到后来居上力压群雄，成功挤进深圳楼市的第一梯队。

然而，宝中的光芒万丈下，更需要冷静的审视。

如今的宝中楼市，是否已经虚火过旺，离房价天花板还有多远？

大先生实地调查发现，当下的宝中楼市堪称魔幻：

新房价格已经冲上 10 万 ，供应又极度稀缺，面对强烈的购房需求，屈指可数的几个新盘，却纷纷玩起了捂盘惜售的把戏。

二手房价格更是一骑绝尘，不少房源挂牌价相较小区均价涨幅惊人，但却陷入“业主心态高涨，买家并不买账”的僵持局面。

但在前海利好的加持下，长期来看，相较于“触顶回落”，用“高位横盘”这个词，或许能更加准确地描述宝中楼市的现状。

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我们先从新房市场说起。

价格方面，当前海的热盘价格还停留在 8-9 万/㎡时，宝中这个承接“前海外溢”需求的片区，新房均价已经率先冲上 10 万/㎡。

今年 7 月拿证的前海嘉里中心，备案均价 9.76 万/㎡，去年 11 月开盘的前海豪宅招商领玺，均价也才 10.8 万/㎡。

而宝中去年 10 月开盘的都市茗荟花园 1 期，毛坯单价约 10.9 万/㎡；去年 11 月开盘的云玺锦庭，均价也是 10.9 万/㎡。

你没看错，宝中的改善盘，比前海的豪宅还贵。

供应方面，宝中的新房供应量，可以说是极度稀缺。

目前在售的住宅新房，一个盘也没有。

而在建待售的新盘，也只有泰华梧桐聚落花园与都市茗荟 2 期，在未来入市后也只能提供 1086 套住宅。

因此，宝中一旦有新房面世，都会引发一番哄抢。

今年 6 月，均价近 10 万/㎡的新锦安海纳公馆，开盘当日就售罄，后面又拿出 5 套房摇号，吸引了千余人认筹，中签率不足 0.5%。

但神奇之处在于，即便供应这么稀缺，宝中的新盘却纷纷玩起了捂盘惜售的把戏。

比如都市茗荟花园 1 期，2014 年就取得建设许可证，但直到 2019 年 8 月，由于被市民投诉迟迟不开盘，迫于官方压力才不得不申请拿证。

直到今年 6 月，也就是拿证后的第 10 个月，才开始拿出 69 套大户型高总价的单元进行放卖。

按开发商此前公布的销售方案，都市茗荟 1 期剩下的 233 套小户型房源，最快也要等到 12 月 12 日完成整改后才能拿出来卖。

还有与壹方城仅有一路之隔的泰华梧桐聚落，同样是位置极佳，从拿地到现在已经长达 22 年之久。

该项目拿地十几年后才开始开发，建设过程中又经历了多次停工复工，虽然已于近期封顶，但据中介透露，这个盘距离开卖，还要 1-2 年时间。

那么，这些新盘为啥要极尽拖延，捂着就是不卖？

我们看二手房市场就知道了。

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先看两张图。

一张，是我整理的宝中所有有住宅放卖的 34 个小区，目前的均价，以及挂牌房源的单价范围。

另一张，是宝中和深圳其他几个典型片区，近一年来房价以及涨幅的对比。

从图中我们可以看出两个特点。

一是，宝中的二手房价已经超过了前海、后海。宝中的业主们，完全不把后海、前海放在眼里。

除个别小区外，宝中所有小区的房源，都被业主挂到了 10 万 。一些非常一般的房子，价格也超过了 10 万/㎡。

若是个别小区、个别业主报高价，完全可以不当回事，本来二手房市场报价就自由，尤其是在宝安，业主抱团哄抬房价的小区也有不少。

但现实情况是，整个宝中几乎所有小区都卖到 10 万 了，这就很难定义为业主单纯的一厢情愿，无理由统一报高价行为了。

二是，这些小区业主目前的挂牌单价范围，都要大幅高于先前的成交均价，最高涨幅超过 40%。

比如西岸观邸，目前均价才不到 16 万/㎡，但部分户型的挂牌价，已经去到惊人的 19.6 万/㎡。

要知道，西岸观邸去年同样面积的成交价还在 11.5 万/㎡，不到一年时间，几乎翻了一倍。

再比如金泓凯旋城，一套 142 平的房子，去年 8 月的成交价才 1240 万，但现在同样户型的业主却挂到了 1880 万，挂牌价足足高出 640 万，均价从 8.7 万/㎡飞跃到了 13.2 万/㎡。

而从整体来看，宝中一年来的涨幅，也已经超过了百花、深圳湾、香蜜湖这些豪宅片区。

即便是 715 新政，也没能动摇宝中业主的坚定意志。

现在你该知道，为什么宝安的新盘都舍不得卖？

在房价飙涨的形势下，开发商自然想把房子留着，等价格涨起来再卖出去，赚得更多。

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但是，宝中作为一个老深圳人骨子里看不起的关外区域，现在房价居然已经超过福田、南山很多区域，个别楼盘的价格甚至足以藐视香蜜湖、华侨城等传统豪宅区，正常人都会充满深深的困惑：

宝中凭什么？

这么想的，肯定不止你一个人，二手市场的买家们，也这么认为。

从实际成交来看，宝中目前的表现实在让市场困惑：在报价上让人咋舌，在成交上却让人大跌眼镜。

一方面，在今年 9 月的深圳二手房成交排行榜上，宝中以 175 套的成交量在宝安排名第二，仅次于西乡。

另一方面，宝中这些二手房价涨幅最大的楼盘，却基本没什么成交。

我统计的宝中有住宅挂牌的全部 34 个小区，大部分小区近 3 个月的成交量都不超过 2 套，甚至是 0 。

壹方中心的最近一次成交还是去年 12 月，恒润御园的成交记录甚至还停在 2018 年 1 月。

看来，虽然整个宝中成交活跃，但这些涨幅夸张的盘，其实更多属于有价无市，乏人接盘。

那么问题来了，既然这些业主报价如此有底气，为何买家又根本不买账？

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首先要承认的是，宝中房价之所以上涨的这么猛，确实是有各种利好政策的刺激和规划的落地。

先是去年 8 月份的先行示范区和随后的前海扩容传闻，吸引了全国的购买力关注宝中，给原本处于淡季的宝中楼市点了一把火。

随后，去年“双十一”深圳取消豪宅线，更是瞬间引爆大户型为主的宝中楼市。特别是对于宝中那些“被豪宅”的刚需物业，少了增值税，降低了交易成本，是非常重磅的直接利好。

但是，再高的报价，都需要经过市场的检验。

短时间涨那么多，买家势必会望价生畏，担心高位接盘。

原本在大家概念里，关外就是承接关内刚需的外溢，多数人对宝中片区面貌和房价的认知，还停留在个别小区 10 万 以上，多数小区单价在 10 万以下。

但现在，号称未来要承接前海 80 万人口的宝中，几乎所有小区单价都卖到 10 万 了，已经超过了前海，大家在心理上是很难接受的。

这就好比说惠州要承接深圳外溢，但如果惠州房价已经超过了深圳，那购房者一定会直接买在深圳而非惠州了。

而从景观、配套、教育各方面来看，宝中离深圳其他能达到这个价格的片区，都有很大差距。

比如泰华君逸世家的 47 平小户型，一年前成交价 310 万，现在最高挂牌价 600 万，直接翻倍。

这个价位已经达到宝安中学的小户型门槛，深高的学区房也可以买到，前 30 名的第二阶梯学位房更是有大把选择。

但这个小区对应的学区是海韵学校，今年中考成绩只排到全市 24 名，性价比实在一般。

再拿豪宅必备的自然景观来说，深圳其他豪宅区要么有山景，要么有湖景或是海景，但宝中却基本没有任何景观资源加持。

除了最南端的熙龙湾可以看前海湾海景，其他小区包括壹方中心都谈不上景观，顶多叫开阔的城市视野，远处都是大把的老房子和农民房。

没有豪宅的基因，却普遍卖出了豪宅的价。

有粉丝就跟我说，不论是改善还是豪宅，关内的后海、西丽、深圳湾，都有那么多可以选，配套更好、名校一大把，升值潜力也是被证明了的，为啥非要跑宝中来买？

再加上，今年 715 新政后，豪宅税卷土重来，大户型为主的宝中反而成了最吃亏的区域。

所以，虽然业主心态丝毫不受疫情和新政影响，但多数购房者采取观望态度，导致宝中目前处于高位横盘状态，也不难理解。

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那么，这种高位横盘下的境况，是否在暗示宝中房价透支太严重，或者涨到顶了呢？

中短期来看，前海的利好尚未全部落地，宝中的房价却已经被提前透支了不少。但目光放长远，前海利好尚未出尽，宝中的房价仍有想象空间。

要承认的一点是，前海是深圳目前规划最高的一个区域，也是想象空间最大的区域之一，未来十年会持续有利好兑现。紧挨前海的宝中，长持价值还是不错的，在深圳这样的区域也屈指可数。

但是，在当下这个阶段，宝中的房价正处于高位，业主心态也非常高，很需要被市场暂时晾晒一番降降温。

目前，价格更低、也有山海景观资源的前海，性价比要比宝中高出很多，应该优先选择前海。

即使前海有利好，也是前海先涨，再外溢到宝中。

对于有多个片区备选的购房者，也可以直接选择福田、南山，或者退而求其次买宝中临近的碧海。