房地产投资策略有哪些「什么是房地产投资分析」
来源： 2023-01-23 14:16:40
第三节 房地产投资的不同类别和优缺点
一、按房地产属性主要分为以下类别：
1、普通住宅
2、别墅
3、旅游房产
4、商铺
5、公寓
6、写字楼
不同房产类别的优缺点：
●普通住宅，主要指70年产权的普通高层电梯房或楼梯房。这是大部分居民都使用的房子，也是市场上主流的房子。
个人投资主要是指这一类别的房子。
优点：需求量大，流通性强，接手人群多，适合投资；可以上户口、带学位；转让时缴纳税费低，升值潜力大等。
●别墅，属于住宅类的高端产品。
优点：可以上户口、带学位；居住环境舒适。
缺点：面积较大，总价较高，装修费用高，居住成本高，适合经济条件较好的人居住；一般在近郊区或远郊区，出行不方便；需求量小，流通性差，接手人群少；转让时缴纳税费较多，升值潜力较小。
●旅游房产，主要指海景房、景区房等度假或养老类型的房子。
优点：有较好的居住环境。
缺点：一般是远离市区，周边生活配套少，只适合旅游度假的少数人群；需求量小，流通性差，接手人群少；升值潜力差。
●商铺，属于商业性质。主要指住宅底层店铺或商场、广场的店铺。
优点：可以通过做生意赚钱。
缺点：受电商冲击大，店铺经营环境差；商业水电费贵，管理费高，使用和持有成本高；贷款年限短，贷款金额少（最多50%），利率高；不可以上户口、不带学位；转让时缴纳的税费非常多。升值潜力极差。
● 公寓，属于商业性质。
优点：可以作居住和办公使用。有些公寓可以使用明火。
缺点：和商铺基本一样。
●写字楼，属于商业性质。
优点：可以作办公使用。
缺点：和商铺、公寓基本一样。
税费
普通住宅性质的主要税费：
买房，符合一定年限要求可以免交土地增值税。个税：满五唯一，免交。
商业性质的税费：
卖方，土地增值税：30%-60%；个税：差额20%，还有其他一些费用。
二、按交易类型分为以下类别
1、新建商品房，即增量房。
优点：房子新，环境好。
缺点：价格由开发商制定，具有主观性；小区环境处于建设中，可变性大；交楼时间长，办理房地产权证的时间更长；具有烂尾风险（特别是2020年以后的新楼盘要尤为谨慎选择开发商）。
2、二手房，即存量房。
优点：价格由公开市场交易形成，具有客观性；交楼即见不动产权证；小区周边环境成熟，所见即所得。
缺点：房子外观较旧。
总结，市中心的普通住宅大多数属于较优质资产，其余大多为较劣质资产。投资房产是要尽量避开劣质资产。从投资安全角度出发，选择大城市配套较齐全的核心区域二手住宅，是个人投资的重点。
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