小业主遇窘 中坤广场转型卡壳

大钟寺中坤广场有了“下家”，但仍有历史遗留问题未能解决。在被今日头条收购后4个月，强撑数年且烂尾时间较久的大钟寺中坤广场仍未见起色。北京商报记者近日走访时发现，中坤广场大部分区域已被施工围挡围了起来。知情人士表示，可能是因为今日头条收购了大钟寺中坤广场，但施工改造可能还要再等一段时间。事实上，在被收购前，中坤集团与小业主间迟迟没有解决的纠纷更是关注焦点。中坤集团一直对媒体保持沉默。业内人士指出，烂尾数年的大钟寺中坤广场被收购是件好事，但小业主和中坤集团间的纠纷如果不能解决，对于收购方来说，不管是转型还是继续运营都会受阻。

改造仍无下文

站在北三环辅路可以看到，目前整个大钟寺中坤广场近乎全封闭，大部分区域进行了围挡。据了解，从5月开始中坤广场的大部分区域都被围了起来，但直到今日，仍未开始装修。北京商报记者在现场看到，家乐福、新华国际影城和部分底商还在正常营业。

多位消费者对记者表示，中坤广场不知道什么时候突然就被围起来了，现在去趟家乐福都困难，而且只能随便找个地方停车，下了车还要走好久。一位店铺经理称：“围起来说是维修，但是没有消息，也不知道什么情况。围挡之前什么通知也没有，问物业也说不知道。”

但一位知情人士透露，听说是因为今日头条收购了大钟寺中坤广场，施工改造可能还要再等一段时间。

对此，记者分别拨打大钟寺商业和中坤长业公司的电话进行求证，但均无人接听。记者向今日头条母公司字节跳动发送了采访邮件，但截至发稿时仍未得到相关回应。

小业主纠纷

公开资料显示，大钟寺中坤广场由中坤投资集团有限公司及北京中坤长业房地产开发有限公司(以下简称“中坤长业公司”)投资和开发，于2004年底开工，2007年完成主体工程并宣布开街，总投资超过30亿元。

今年2月15日，媒体报道称今日头条母公司字节跳动有限公司以90亿元价格收购了大钟寺中坤广场。此次收购，今日头条是通过第三方公司——东方资产管理股份有限公司完成的。业内人士曾推测，今日头条母公司将把大钟寺中坤广场改为写字楼，将分散的办公区进行汇集，统一办公，同时这次收购应该为承债收购。

然而，今日头条接盘后至今迟迟没有实际动作，其中一部分原因可能是中坤之前与小业主的纠纷，导致项目所有权分散，难以实施交接。

中坤集团与小业主间的纠纷早在2014年就开始显现。刚开业的几年中，大钟寺中坤广场人气较高，但后来由于中坤方面寻求涨租金再加上经营管理问题，造成租户大量流失，给1200多个小业主带来损失。

据了解，2006年，中坤长业公司对一部分产权进行销售。中坤集团旗下的大钟寺商业有限公司(以下简称“商业公司”)同时对出售的单位进行回租，中坤集团方面当时承诺购买者每年可获得不低于8%的租金回报。

在高回报和连带保证的承诺下，许多业主在2007-2008年间，以每平方米4万-5万元的价格购买了当时尚在建设中的商铺。2013年，商铺业主都拿到了相应的租金回报，但从2014年开始，中坤集团方面不再兑现承诺给予租金回报。

随着近年来中坤集团和小业主间的矛盾不断发酵，小业主们在得不到回报的情况下通过自行出租商铺进行自救，但均被中坤集团强制关闭。多位小业主对北京商报记者表示，中坤集团还将小业主的商铺对外出租，但拒绝支付小业主租金。业主们表示，商户撤出大钟寺中坤广场一方面是合同到期，一方面是中坤以消防问题为由对商户进行疏解。

据了解，重组前为了尽快解决与小业主的纠纷，大钟寺中坤广场计划以“原价”回购小业主的产权，部分小业主也已经在去年12月签署了回购协议。记者了解到，签订回购协议的小业主多是在2014年前后购买的大钟寺中坤广场的部分用地，价格为每平方米15万元。当时中坤集团将这部分小业主的房本抵押给了银行。据知情人士透露，对于没有房本的小业主来说，原价回购可能是最好的解决方式。

一位小业主对记者说，他是在2016年以6万元/平方米的价格购买了40多平方米的商业用地，共计花费200多万元。“如果大钟寺中坤广场以十几年前的价格进行回购，我们绝不会同意。几年间应得的租金谁来付?”中坤广场被收购后，对于剩下的小业主是否有解决方案，这位小业主称：“中坤集团并未跟我们进行沟通。”

产权争议难解

尽管小业主们与大钟寺中坤广场的租约已经过了期限，但大钟寺中坤广场存在租金违约。对此，北京市华泰律师事务所律师张禹坦言，中坤集团若与小业主们签订了租赁合同，但未能如期支付租金可能构成违约，业主有权对此进行催告，经催告后若中坤集团仍不履行合同义务，业主有权通过《合同法》第九十四条行使法定解除权，收回商铺。但同时，对于收购方来说，最大的隐患则为小业主与中坤集团的纠纷。张禹认为，根据我国《公司法》第一百七十三条，公司合并，一般情况下收购人是需要承担被收购公司债务的。

“今日头条通过第三方公司进行收购，其实也在一定程度上规避了风险。”张禹表示，所谓的收购就是进行股权转让，实际承担债务的人也进行了变更。但如果中坤仍未履行合同，业主也可继续起诉中坤集团。业主和中坤集团间的纠纷不能解决，业主还是产权所有人，对于收购方来说，不管是转型还是继续运营都会受阻。

根据天眼查工商信息显示，北京中坤投资集团有限公司是最高人民法院所公示的失信公司，并曾因未按时履行法律义务而被法院强制执行。

大钟寺中坤广场位于三环辅路，紧邻地铁13号线和公交站，曾经如此繁荣的商业项目，为何会落到如此境地。北京商业经济学会常务副会长赖阳说出了他的答案：大钟寺中坤广场项目的没落主要为两个因素所致，第一是由于商场流通性不强，不能形成完整的商业氛围，在这种背景下，持续经营会有很大的资金压力;第二是中坤集团早期通过销售商铺回笼现金的做法导致了产权分散，让企业很难整体规划统筹及管理和经营。“如果有企业收购，能够解决产权问题，项目也可以进行统一管理和运营，未来还有一定的发展前途。”

赖阳坦言：“实际上，写字楼的商业回报是低于纯商业的，但如果接盘价格很便宜的话，做写字楼也不失为一种很好的选择，后期也可以通过改造提升价值，同样是一种很好的投资机会。”北京商报记者 王晓然 王莹莹

稿件编审：阮加文 编辑：张凯华