北京楼市：不良资产的万急预警与快闪机会

来源： 2023-01-16 12:18:56

京房会拥有十年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家;累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到确定的回报!

北京跑赢大盘的房子不超过20%
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Q:提问:感谢星主的详细回复，我还是漏说了。二环边朗诗阁的盘是70年住宅商品房，不是商住公寓，但确实这种商务楼改造为住宅体验感受局限大。因为近二环，边上商圈尚可，五矿中石化中信等大企在，不知增值性如何？

A:回答:您好，这种房子和公寓本质上没有区别,不同的就是房本多20年,其他都一样.

您可以看下三里屯附近的公寓,都是类似的,包括三元桥的,像宵云里8号、上东8号公寓,还有一个远洋公馆,这种公寓都是做的民宿酒店或者快捷酒店,您正常上班过日子,这种房子是没办法住的,

增值性基本没有,能卖出去就已经很不错了,和商圈没有关系,是房子的性质,住宅小区,哪怕稍微差点,都不至于不增值和没有流通性,无论是从投资还是居住,都不建议考虑这样性质的房子.建议认真阅读星球置顶的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》祝一切顺利,有问题再向我提问.

Q:提问:京总好，看您星球中的文章收获很大。想请问您：现状：东城东直门外一套两居（90年房，72平），200贷款，售价差不多800，孩子明年上小学，当地对口西中街小学，中学只有东直门中学较好（30%直升）。手头现金200。

目标是明年孩子能上个不错的小学，顺带考虑较好的初中。最好还能兼顾房子升值需求。现在在一下几个选择中犹豫

1 西城什刹海片区老破小60以内，900两居，明年博一下雷锋小学。缺点是但大概率被调剂到普小。2 加杠杆买朝阳珠江帝景，学校选陈经纶帝景，缺点是学校稍差;3 卖房然后买亦庄大房，或者买一套300左右的小房子，上学在人大附经开。缺点是目前学校一般，博未来风险也不小。如何选择较优？祝财源广进。

A:回答:1、东西海朝的学区逻辑不一样,学校好不好主要是看生源,在往深的说是看家长,利益和学区没法兼顾在一起;有一个思路可以以最低总价获取入学名额,剩余的资金加上杠杆买入纯投资盘;这样可以兼顾上学和投资收益;比较稳健一些;

2、西城什刹海片区老破小的溢价比较高,并且被调剂的可能性较大;这种房产作为投资其实我们心里很没底;900的总价如果是纯投资盘,涨幅比较稳健的可选择性还是很多的,像朝青、望京、亦庄都不错.

3、如果考虑在亦庄的话,不建议买小房子,亦庄有产业支撑,这个区域会持续吸纳高薪人才,背后的逻辑是购买力比较强,2居室以上的户型比较受市场追捧,像河西的海梓府、金茂系您是可以够得上的;建议认真阅读星球精华栏的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》祝一切顺利,有问题可再向我提问

Q:提问:京总好，真是太后悔没早认识您，我去年11月卖了东城区的老破小50平米，才卖了500多万，现在看来真是悔的肠子都青了…看了3个月，眼见越来越高，每天都在焦虑、懊悔中度过，太需要您的指导。

1、基本情况：首套资格二套贷款，还有资金300万。我和老公都在朝阳门上班，两个男孩，一个六年级，一个一年级，都在东城上学；现住在父母名下的两居室（无电梯），交东小区（学区房）。父母和公婆在北三环中路的2020年新小区里的旧楼。

2、从改善角度，本来想在同小区买个带电梯的，让父母搬过来住方便照顾，但是现在涨到了15万一平米。买三居吃力，买两居咬咬牙也行。位置好，离孩子上学我俩工作都近。但是未来不知道学区房啥走势，也怕买了站岗。毕竟是2003年的回迁房；还有一个方向就是买父母小区同楼，新小区的回迁房，塔楼，但是又怕鸡蛋都放在一个篮子里；

3、从投资角度，8年内估计也不会住。看了首城国际两居，也要将近1000万；朝青华纺易城两居；亦庄河西区的海梓府金域东郡，但最近涨的太厉害了，也怕限竞房陆续交房，不一定还有特别大空间；然后就是通州的新盘融御，但觉得如果未来住还行，不住就有些把握不好；

4、面临问题：一直没买成也是因为太纠结了，考虑的因素比较多，也不知道到底怎么选合适。前一阵都想好了买亦庄河西，不用贷款太多，但是涨的太猛了，感觉透支了未来预期。贷款多，又怕金融危机，资产缩水。我真是陷进去了，怎么也想不明白。太需要您的指导了，盼复，万分感谢！

A:回答:您好，感谢信任!1、北京的主城区热门区域，简单说四环内除了个别比较差的一些区域，如潘家园，丰台南部这些区域的涨幅较差，其它区域包括老破小还是有一定空间的，即便是市场很差的情况下每年也有个5%-10%的空间

2、通州属于长期利好，目前的价格被炒作的不低了，我们买过来的价格高，就代表着未来的空间少，不太建议您去通州配置，资产停止增长的可能性比较大。

3、您所关注的板块朝青、亦庄河西这些盘都可,这些区域有价值支撑,房价属于正常的爬坡,这一波行情上涨的厉害是因为挤压了很多购买力,市场好转集中释放导致笋盘清空,量大自然推动价涨,这波行情如果过去,可能会有一个5%-10%的回调,下一波行情会继续往上爬.如果没有价值支撑,上涨50%可能回调30%,这种表现就是没有持续的购买力.实则这两个板块在去年年底就出现过一次行情,只不过很多人看不到真实的成交量没有发现而已.

4、您应该尽快把手中的ZD打出去;配上合理杠杆,房地产和经济增长与衰退豪无关联,房价上涨的主要因素是货币,市场上有这么多钱,大家有购买力,优质的房子属于稀缺品,您不买有人买,价格会一直上涨;北京这座城市目前的价格是比较低的,找优质板块优质盘买入即可,大方向上不会出问题

建议认真阅读星球置顶的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》《不懂杠杆,就无法进阶》祝一切顺利,有问题可再向我提问

Q:提问:京总，您好！拜读了您星球的文章收获很多。结合我们家的情况，有些问题想请教您。我在西单上班、我老公在东直门上班，孩子去年刚出生，已落户西城白纸坊。家里有两套房子，一套房子在丰台星河苑小两居；另一套房子在恬心家园小开间。如果把两套房子变现，加上现金贷款等，总共1400万。

考虑上学、居住以及上班交通等因素，目前有两套方案，想让京总提提意见。第一套方案是，把两个房子都卖了，换个大三居，但是买在哪里没有考虑好，希望有保值增值的效果；第二套方案就是恬心家园的房子不动，把星河苑的小两居卖了，加上贷款现金，预算800万出头，也只能在同小区换个小三居或者大两居。想听听京总的意见，哪套方案更合适？推荐哪些小区？

A:回答:您好,感谢信任和认真阅读!星河苑在市场上的表现比较匮乏,近几年价格一直起起伏伏;行情来了个别比较突出的房源能有一个10%的涨幅,但市场热度下来会马上有回调的现象,南四环缺少优质产业和优质商圈,长期吸引不到优质的购买群体,房价也相对较弱,恬心家园的保值增值属性比较稳健,涨幅也可,可以优先考虑第二个方案,等下轮行情把星河苑的房子出掉,用本金撬动最大杠杆买优质盘即可

建议认真阅读星球精华栏的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》祝一切顺利.

Q:提问:您好，两套房，西城新外大街甲8，17年初买的60平南北小两居，中间楼层，学区名额已占，孩子三年级；09年买的100平中鑫嘉园南向两居。海淀有其他的住处，离这两个都不远，从投资的角度是否要卖一套，卖完后也没有特别合适的投资渠道，也就是理财固收基金这种一揽子产品？卖的话卖哪套呢？

A:回答:您好,感谢信任!新外大街甲8这个盘的波动性比较大,上涨的动力不足;中鑫嘉园在牡丹园属于中等的盘;从房产角度,这两套盘都不属于稳健可持续增长的优质盘,应该优化换仓,中鑫嘉园有3个问题,第一是这个盘热度一般,在牡丹园属于中等;第二是牡丹园这个板块一般,商圈的流动性比较差,只能等主板块涨完喘息的时候,才能轮到这个板块;第三是这个盘9万5的价格会导致未来房价阻力位比较难突破;您套出1000W现金,只要选筹到位,收益性会比这个盘可观;

换仓的意义是5年前我买的5万;现在已经10万了,上涨动力不足的情况下卖出在买入一个有上涨空间的盘,从利益最大化角度这两套盘都应该优化;建议认真阅读星球置顶的文章《未来五年,绝命大换仓,卖空杂盘,只留霸盘》祝一切顺利.有问题可再向我提问!

Q:提问:京总好，持有芍药居北里一套，小屯路汇锦苑一套，德胜学区六铺炕一套。老大四年级，老二今年幼儿园入学。想求教这样的资产配置是否合理，是否适合长期持有？想置换房产，达到给父母买一套，离得不远的目的。但近些年孩子需要上学住的近，如何权衡位置呢？

A:回答:您好,感谢信任!芍药居北里、六铺炕保值属性还可,可以重点优化汇锦苑这套,丰台的涨幅差了点,从长远看,学区房带有不确定性的政策风险,如果政策再次发生变化学区房一样会有波动,从投资角度,楼盘持续向上爬的第一因素不是学区而是品质购买力;这样的盘比较稳健一些,如果孩子上完学不再需要学位,可以考虑置换掉

建议认真阅读星球精华栏的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》祝一切顺利!有问题可再向我提问!

Q:提问:京总好！我目前住西红门瑞海家园，经适房，2002年建的，2012年买的二手，小区环境中下。相比核心城区次新和周边次新房最近三年出了没涨也有下降，继续住可能需要重新装修。西红门荟聚周边建大量商业等配套，未来三年会不会涨？

去年买了西城广外学区房，学区一般，一室一厅，方便两个孩子上学。

有3个选择：1卖掉瑞海，平时挤着住西城学区房，买个更远郊区改善型的，郊区可以过去，老人来了可以住。最近看了采育的如院叠拼，家里人都很喜欢，瑞海换如院，唯一缺点远，对这个片区不熟悉，如院或者说采育别墅区升值空间如何？

2.卖掉瑞海，把广外学区房继续出租，买广外附近丰台的，非学区改善二室。

3.持有瑞海，住广外学区房。有什么好建议，谢谢！

A:回答:您好,感谢信任;1、西红门本身有一定的商业价值,各项的配套比较齐全,距离大兴新城和市区也比较近，属于大兴新城后期的外溢板块，有自己的产业，重点发展的是金融互联网产业，西红门相对来说是有盼头的，具体潜力如何需要看大兴新城的进度

2、采育这个板块已经接近河北,优势是价格低,产品吸引人,所以不少人选择牺牲距离要了品质,从投资的角度这种远郊区未来的二手房没有流动性,十有八九是买过来就要砸在手里,买房的原则是可租、可贷、可住、可卖

可租,代表市场有需求，有需求才有价值，投资才有意义。而采育这个位置的租赁市场有待思考

可贷是银行对房产价值的认可，无论何时，只要把红本拍在银行，能够迅速拿到钱。投资这样的房产，无论何时都有现金流保障，价值会更大！

流通性主要是指可住可卖。可住、需要基础的配套，能满足基本生活所需，才有人愿意去住。

可卖是指二手房市场交易量必须活跃，交易量低迷的二手房，价值会打折,

优质房产不仅是住房，更是一种金融属性非常强的产品。假如没有了月供能力，可以马上变现，最多是少赚点，债务立刻消失。这样的房产更有价值，更能给人带来安全感。

3、关于卖掉置换,不知您的预算和房屋的情况,原则上如果置换的房产和原本持有的房产如果差距不大(指可成长的空间,居住品质,户型)不建议做置换,因为置换一套房产的成本很高,包括中介费、税费、时间成本,这些都是隐形的成本,置换后涨幅不客观的话,就是亏损的.可否把您的详细情况告诉我.建议认真阅读星球置顶的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》祝一切顺利

Q:提问:您好～前段时间有换房需求之后，在网上搜索房产政策，偶然看到您对房产解读，受益匪浅，也终于明白自己第一套房子选房失败的原因了。现在加入星球，想寻求您的指导，感谢感谢！

跟您简单介绍一下我的基本情况，18年下半年入手了和义的一套小2居，目前房子不满4年，尚有贷款80万左右。现在手上有150万现金，努力努力，能凑到250万-300万（已跟您私信杠杆），希望能够上600万的三居（实在够不上2居也凑合）。本人是非京籍，想走积分落户的路子，希望房子买在城六区之外，家里刚添娃，希望能带点学校。有几个比较详细的点，想跟您详细请教下：

1.现有的这个房子这么多年房价没动（预计现在卖也卖不到300万），当时买房的时候网签价很低，不满五会有一定的个税，想问下有没有必要等满五再卖，还是尽早置换比较好；

2.城六区之外置换，主要考虑自住，希望能兼顾到小朋友上幼儿园和上学。本人在阜成门上班，队友在四惠（工作不稳定，经常换）。目前看了大兴和亦庄，大兴4号线沿线上班方便，现在看了保利茉莉和新里西斯莱，能够个小三居。亦庄的学籍很吸引我，即便是上不了对口小学在亦庄片区里调剂我也认了，只是上班极度不方便，现在感觉河西的金域东郡和海梓府只能够2居了。不知道大兴和亦庄您更推荐哪里？我能够到的小区还有哪些比较好？除大兴和亦庄外您还有推荐的区域和小区吗？

3.现在家庭年收入税后70万，总预算在600万左右合理吗？是否再努力再往上够一够可选的空间会更大呢？

4.介于我的情况和需求，今年是一个好的置换点吗？望回复为盼。

A:回答:您好,感谢信任!1、从2017年到现在,北京已出现多次行情,涨幅差的房子基本都属于偏远地区或者冷门板块;涨幅的规律是波段型的;一种是短波,一种是长波,短波是每年春节后一直持续到五一左右;长波则是从前一年的九十月份一直持续到第二年的五一左右;这也是真正的牛市;涨幅最猛的这一波都是春节前后这一段;

一般每一波的涨幅是30%-40%;龙头板块能达50%;非龙头板块可以涨30%;次级板块10-20;冷门板块和远郊横盘或涨势不明显;最好的买入时机是每一波的前夜,最好的卖出时机则是每一波的中高峰期;可以资金最大化效率;您现在卖的话价格不会有很大优势;建议八九月份时看看行情可以考虑卖出换为优质盘

2、大兴的西红门和亦庄属于两个不同概念的区域,西红门这条线属于通勤居住板块;主要的价值是承接4号线沿线;亦庄属于产住结合,您看的盘很好,中短期这个区域的三居室购买力没有2居室充足,长期看3居室更符合这个区域的特性,如果您能解决资金困难,中长期3居室更有优势;2居也可;

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Q:提问：京总晚上好，今天刚加入，看了你置顶的文章，已经被彻底抽醒，我目前北京房票贷票已经用尽，京户，父母还有房票，目前持币不多，大概200现金，还能再找点筹到300左右，北京非核心板块，如:房山，顺义，大兴的边缘地带，之前也出现过BZ，目前的价格比较低，存不存在洼地一说，今年FS后有BZ的可能性吗？能不能赶在上涨前买入，感谢京总，

A:回答：你好，感谢信任！这些远郊涨势不可持续，你认真观察一下，这些地方的涨幅可能会在六个月之内涨起来，但是涨完以后就会有3到5年的冷静期可能还一直回落，也就是这些板块的市场并没有这么强，都是虚火旺起来的，价值比较弱导致没有持续的后续购买力，所以如果你这个波涨上来的话，可能要冷很久，还有回落的可能性，持续性比较差不稳健！这些位置的房子我一般都是建议趁着高峰出货而不是买进。可以淘淘主城区的二手

建议认真阅读星球精华栏的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》《北京7个行政区边缘的房价预警研判》祝一切顺利！