武汉楼市上演“过山车”：曾吸引投资者“抄底” 冲顶后跌落房企降价抢客

武汉龙湖天街项目。这一年，武汉楼市经历了“过山车”般的行情，从火热到交易过冷。唐军/摄

数据表明，年初武汉楼市犹如一辆载满能量的巨型火车蓄势暴发，甚至吸引了全国主要区域投资者，但在年中冲顶后迅速跌入历史谷底。

唐军/发自武汉

初冬的武汉，暖阳高照。

12月2日，记者横穿武汉城，来到地铁11号线左岭站，这里是武汉最东边，与鄂州市交界。宽阔的马路上行人稀少，只有偶尔从建筑工地中走出的施工人员；地铁出口不远处，放眼望去，一栋栋高楼已豁然矗立，盘扎着世茂十里星河、中海光谷东麓等楼盘。

记者走访楼盘发现，购房者寥寥，销售中心较为冷清。记者以购房者身份向置业顾问了解中海光谷东麓项目销售情况时，其表示目前还有几百套房子在卖。刚买了中海光谷东麓项目的业主小陈却向记者抱怨，“买了就跳坑，这楼盘搞促销花样频出，我们刚买不久价格就下跌3000元/平方米。”

因楼盘降价，业主与中海光谷东麓展开了一场场交涉，目前仍未有结果。

中海光谷东麓降价维权事件是武汉楼市行情变化的缩影。随着楼市的调整，众多项目加入到了降价跑量行列。

12月8日，中指研究院发布数据显示，11月份监测的武汉33个项目中，开盘首日去化率仅为27%，已经连续4个月去化率低于30%，也是近5年新低；截至11月底，武汉市商品住宅库存已超20万套，是近几年新高。

数据表明，年初武汉楼市犹如一辆载满能量的巨型火车蓄势暴发，甚至吸引了全国主要区域投资者，但在年中冲顶后迅速跌入历史谷底。

目前，武汉多家房企已决战岁末，率先以价换量，争抢客户。

跌幅之大没人愿意承受！

武汉中海光谷东麓与14号楼业主签定的购房保密协议。业主供图

10月至今，小陈、江帅等业主始终处在郁闷中，这缘于中海光谷东麓低价促销引发的维权事件。

10月15日，小陈与其他业主通过置业顾问、中介发布的消息获悉，中海光谷东麓开始推出特价房、特价楼，价格直降近3000元/平方米。无形中，已购房的3000户业主每个家庭资产陡然缩水30万-50万元。

10月16日，得知降价消息的业主首先联系中海光谷东麓置业顾问，要求给予明确解释。置业顾问回应说，“价格没这么低，是中介骗人，只有一楼、顶楼，以及14号楼价格才降价。”

业主发现，作为低价促销的14号楼位置更靠近地铁，且可以直达地下各层车库，这栋楼实际上比10月初销售的性价比还要好，中介发出的价格信息是1.2万-1.3万元/平方米；前期稍早销售的22栋、23栋楼价格是1.5万-1.6万元/平方米。

此后，事件持续发酵，武汉市东湖开发区管委会、市场监管局及房管局等部门也派人前往协调，武汉中海公司相关负责人和业主进行了一次谈判，业主要求退房或退差价。武汉中海公司负责人表示，房子不能退，谈判无果。

小陈说：“一夜之间房价从每平方米16000元跌到12000元，跌幅高达25％，没有人能承受！”

之后，业主去售楼部进一步探明情况还发现，前往购买14号房子的购房者需与武汉中海公司签保密协议，不能向其他业主和市场透露真实购房价格，此行为更激发了老业主不满。”

10月22日下午，利益受损的业主们纷纷到武汉市人民政府门口周边聚集维权。业主高某被传唤至公安机关接受询问。此后，警方决定对高某行政拘留10日，并由办案人员将其送往武汉市第二拘留所执行拘留。据悉，在维权业主中，还有32岁的梅某（男）、30岁的涂某（男）、27岁的唐某（男）、30岁的胡某（女）、25岁的周某（男）、28岁的王某（男）、30岁的陈某（女）等人均被警方行政拘留五日。

武汉市住房保障和房屋管理局官网公开信息显示，中海光谷东麓小区开发商为武汉中海海耀房地产有限公司，其备案名称为中海城，截至10月29日该小区一期总套数2440套、住房已售2017套，预售（现售）单价14000元/平方米左右；二期总套数1955套、住房已售673套，报备预售（现售）单价15000元/平方米左右，交付标准均为全装修房。

10月27日，针对中海光谷东麓业主反映“中海光谷东麓开发商10.15日楼盘均价每平方米暴降3000多元、降幅度约在20-30%”事件，武汉市东湖新技术开发区管委会回复称：“关于投诉人反映的降价问题，该行为未违反《商品房销售管理办法》相关规定。”

中国房地产报记者查询武汉市住房保障和房屋管理局官网获悉，中海光谷东麓开发商武汉中海海耀房地产有限公司今年已被处罚多次。

在本次大幅降价引发上述事件后，11月2日，武汉市住房保障和房屋管理局对武汉中海海耀房地产有限公司的处罚为：未按照已报备的商品房销售方案销售商品房、向未完成购房资格认定的意向购房人销售房屋，企业的违规行为引发群体上访事件，企业信用而被扣18分。

此前，9月20日，武汉中海海耀房地产有限公司也曾因未按照已报备的商品房销售方案销售商品房的、不配合主管部门信用信息征集及其他管理工作，企业信用被扣7分；7月13日，武汉中海海耀房地产有限公司因项目一期”擅自向购房人转让未竣工车位，企业信用被扣除3分。

11月30日，江帅告诉记者：“群访之后，政府给业主们搭建了由开发商、业主、政府三方组建的协商平台，在这个平台搭建好之后，业主跟中海又约谈了3次，中海答复说，会考虑补偿方案，但到现在方案都没有出来，开发商可以说是毫无诚意。”

曾遭全国投资客疯狂追捧

武汉汉口滨江建筑群。唐军/摄

中海光谷东麓项目所处区域是武汉光谷东左岭板块，与今年上半年最热区域光谷东相邻，曾遭遇全国投资客疯狂追捧，一度被中介吹捧成武汉的“世界中心”。

如此热销区域，中海光谷东麓为何在10月降价促销？

业主江帅告诉记者：“中海光谷东麓和其他盘降价不同，其自身资金没问题，主要是为了抢客户，压住对面世茂十里星河二期开盘才干的！”

另外，中海光谷东麓选择最先降价，也是2021年下半年整个光谷市场行情已经发生了实质性变化。

“8月份以来，我们突然感觉武汉光谷市场客户消失了很多，或是迫于销售压力，中海光谷东麓在区域商业、教育配套等方面与附近的世茂十里星河、硅谷小镇比没有优势，选择率先降价促销。”一位项目营销负责人表示。

记者在调查中了解到，进入8月份之后由于营销受阻，武汉很多区域均出现了降价抛售的地产项目，有的是推出一些特价房吸引客户，有的是真降价；有些楼盘降价幅度很高，甚至毫不顾及被主管部门约谈、处罚风险。

德信阳光城江宸项目为武汉市经开区“地王”项目，由德信和阳光城合作开发，该项目因大幅度降价，也遭前期业主不断投诉！

记者了解到，该项目今年1月中旬第一次拿证，首开2、6号楼，备案均价18000元/平方米，其中包含3000元/平方米装修；11月底第二次拿证，其备案均价13999元/平方米，其中包含2500元/平方米装修，备案价与年初比直降4001元/平方米，降幅22.22%。

2021年年初，其首开的两栋楼也没有完全按照备案价卖，实际成交价在14000元/平方米左右；10月份，实际成交价已经变成12800元/平方米；10月下旬，其推出特价房起价更是低至每平方米9000多元起。

从年初至今，如此大的降价幅度，实属多年来武汉地产市场罕见。即便如此大的打折力度，德信阳光城江宸销售情况却并不理想，截至目前，项目已售118套，其中11月备案50多套，占了一半；也就是说，降价之后才有了起色。前10个月仅卖了50多套。

一位购房者说：“我在这里交了定金，但是怕暴雷，还没有买！”

10月29日，阳光城三季报遭泰康系两名董事投反对票，从而爆出企业经营恶化风险，并引发债务兑付危机，目前，阳光城在产品市场正在遭受着信誉危机。实际上，自恒大财富暴雷后，行业风险已显露冰山一角。这些信息不断涌向武汉市场。

中指研究院华中市场研究中心主任李国政接受记者采访时说：“发生较大的降价维权风波，也是当前市场的一个缩影。”

目前，武汉市场上以特价房、工低房、周年庆名义，开展促销回款的项目众多。第四季度以来，促销区域和项目也不断扩大，涉及武汉市近百个项目，包括保利、万科、中海、融创、绿地、华侨城、禹洲等企业；一些远城区项目特价可到8折左右水平。

李国政说，整个“金九银十”武汉楼市表现很差，市场降价促销力度不断增大，成交量却在大幅下降，两个月成交26192套，面积302万平方米，较去年9月、10月下降35.6%和34.2%。

中指研究院监测显示， 2021年，武汉新开盘去化率呈现持续走低趋势，上半年去化率50%；7-10月，去化率分别为40%、28%、27%、29%，创下了武汉楼市近5年最低值。

中国房地产报记者梳理武汉房地产市场交易数据，2021年1-11月，武汉市新建商品住房成交套数分别为：17668、8649、18560、21625、21188、18264、15947、11070、14503、11689、15634。剔除2月份春节长假因素，武汉3-6月平均每月交易量逼近2万套，成交量领跑全国市场。而后，却迅速下滑，7-10月则创下了近几年最低成交量，惨淡异常；11月，武汉新建商品住房网签数15634套，有恢复迹象。这或缘于武汉11月强大的市场供应量。

恶性的行业生态

7月份，是市场恶化的一个分水岭，金融机构信贷迅速缩紧，伴随着房企债务违约，不断释放的收紧信号，给予武汉市场沉重打击。

李国政认为，市场面临两个最大挑战：首先，信贷紧缩，新房放贷周期普遍需4-6个月，二手房因信贷几乎停滞，导致以旧换新改善型客户无法操作，市场流通性大幅下降。目前信贷虽有改善，但前期积压大量等待办理的贷款，恐年内无法扭转信贷紧张局面。其次，市场信心遭遇重创，观望情绪空前高涨，再加上已有至少12家房企涉及债务违约等意外事件，这些企业在武汉开发了众多项目，市场已深受冲击。

一位头部房企负责人告诉记者：“企业在武汉去年与今年上半年拿的项目都面临极为尴尬局面：要么‘高位站岗’，要么亏本抛售，是一个痛苦的抉择！”

楼盘销售去化艰难，也为地产从业者带来极大的精神压力。整个地产行业都处于煎熬中。

一位不愿具名的业界专家深感担忧的告诉记者：“房地产信贷极速紧缩与市场极速下行，可能还会继续引发房企爆雷，风险会转嫁到购房者身上，购房者又会对购房产生畏缩心理，最终使得市场恶化。”

该专家认为，有些问题需要认真审视，市场好时每个环节的监管都比较松，甚至可以让企业在每个环节都有加杠杆机会，比如在拿地环节，虽然还没办理手续，有些就暗地就开工了；预售监管资金，有银行存单抵押的也可以提前拿出去用。“今年，各环节突然收紧，政府监管的每个部门都觉得要例行公事，按章办事，这对企业来讲这就很致命，不是软着陆问题，可能是硬摔下来的问题”。

“放的很开时，表外的、拿地的前融等各种融资都能做；这一严起来，又管的很死。”一位房企老总无奈的说：“目前前期拿地的融资、发债与信托等这些渠道都堵死了，各个环节的资金来源几乎全部丧失，企业陷入了一个急速的、断崖式的局面。”

华中师范大学经济与工商管理学院教授、博士生导师陈立中告诉记者：“上周开会考察时看过几个停工项目，开发企业需要承担主责，但在化解过程中，有些政策做法也是雪上加霜。”

记者从调研中发现，一些金融机构和部门，对已有债务风险的企业或项目有规避之意，以降低风险。

12月15日，央行发文称将商业银行的准备金率降低0.5%，释放1.2万亿元资金，这或将为房地产行业带来信贷的边际宽松。

对此，专家一致认为，目前房地产行业政策底部已经构筑，但市场底在哪里却难以预估。

中国房地产报记者了解到，截至11月底，武汉市商品住宅库存已超20万套，这是近几年新高，按照目前去化速度，其去化周期需15个月之久。同时，第四季度，武汉共有205个项目、839.34万平方米商品房陆续上市，巨大的市场供应量加剧了竞争惨烈性。

目前，武汉多家房企决战岁末，在武汉的光谷、汉阳、东西湖、阳逻、江夏、汉南等很多区域价格战已经上演，率先以价换量，争抢客户。