南京学区房疯涨「成交单价和楼面价」

近日，有一位买房人向我咨询钟英中学附近的学区房。于是我在网上搜集资料，并查询链家上的成交情况，特地找了几个小区推荐给他。

但是，就在这个过程中，我发现钟英中学附近的小区在楼市如此低迷的情况下，成交量居然不断上涨，成交价格也是刷新记录！

周边有一家小区甚至在半年时间内，成交单价最高涨了2万多元/㎡！让人实在是疑惑，在学区房市场逆势之下，竟还有房子能卖的这么好？难道是学区房房价有升温的趋势吗？

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惊呆！在学区房低迷的情况下，这家小区半年内，成交价格最高竟上涨2万多元/㎡！

在南京，教育资源的稀缺性其实在学区房的价格上成了一定的助推器，学区房也成了大多数人重点关心的对象！

在钟英中学的施教区内，一些小区的价格普遍升高。其中，有两个小区的涨价幅度最为惊人！

NO.1 王府园小区——“半年内，成交单价最高涨了2万多元/㎡”

王府园小区位于新街口和夫子庙中间地段，建筑年代是在1988年-1991年。我在链家上查询，发现今年3、4月份，该小区的成交单价基本上是在36000元/㎡-40000元/㎡，成交的户型面积都是在50㎡左右！

而到了今年9、10月份，成交单价暴涨，已经上涨到了55000元/㎡左右，最惊人的一套31㎡成交单价已经突破了6万元/㎡的天花板！

半年时间，王府园小区最高涨了2万多元/㎡，而小区相同户型的成交单价也都上涨了1.5万元/㎡左右！

NO.2 慧园街4号——“上涨5000-7000元/㎡左右”

同样是钟英中学学区房的另一个小区，慧园街4号，涨幅也非常明显。慧园街4号小区位于升州路商圈，建筑年代在1982-1990年。

今年2月份的时候，该小区50多㎡的小两房成交单价是在40000元/㎡左右。到了9、10月份的时候，成交单价已经达到了45000-47000元/㎡左右！

我们可以注意到，现在南京的二手房包括一线小学学区房市场都是下行的，而这所钟英中学的学区房成交量却是在增加，成交的价格也是上涨明显！

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钟英中学的学区房究竟长什么样？其中业主又有何看法？今日实探为你揭秘！

今天下午，我特地到了钟英中学的学区房王府园小区现场实探了一番，发现该小区正在出新改造。

其实，整体从外表来看，王府园小区还是不错的，而且还正在翻新。之前我在鼓楼也见过很多一线学区的学区房，那些真的只能用“老破小”来形容了。

不过，小区有很多车确实是随便停放，挡住了不少道路。也可能是路面翻新改造，很多车没有其他地方可以停了。

我在小区内，碰到不少叔叔阿姨，特地上前与他们交流了一番。

季磊问：阿姨，你是住在这个小区里的吗？感觉你们这块好热闹啊！阿姨：是的，我在这里都生活好多年了，和小区里不少人都是老相识了。每天我们都会聚在这里打打牌，聊聊天。季磊问：但是我听说这个小区房价半年涨了很多啊？阿姨：对的啊，这个小区主要是在城里，靠商场、地铁和公交都特别近，附近还有幼儿园、中学。而且现在那个钟英中学成绩越来越好了，不少人都是为了学校才来买的，房价也就上去了！季磊问：那你觉得这个小区怎么样啊？阿姨：我还是挺喜欢的，之前我儿子让我和我丈夫一起搬到河西他那里去住，我们俩都没同意，毕竟在这里有感情了。还有那些买学区房来炒的人我都恨透他们了，买了又不住，这不是白浪费嘛！

可见很多业主对王府园小区还是怀有情感的，他们也都一致认为小区房价涨这么多的原因主要还是，钟英中学近两年的中考成绩较好。

（我拍摄的钟英中学实景）

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关注！钟英中学的学区房逆势之下卖得火爆的原因！

实探完王府园小区之后，内心还是疑惑钟英中学学区房在楼市下行阶段，为什么成交量和成交价格都是一涨再涨？

毕竟，楼市成交的一线消息还是掌握在中介手中。于是，我去到了小区门口的一家知名中介门店，与他们进行了交流，并询问了其背后的原因。

除了小区的地段配套优越之外，我在这里总结了另外几点原因，分享给大家：

一、小户型最畅销，询问的人很多

中介向我透露，王府园小区成交的大部分都是50㎡左右小户型，最近成交的一套只有38㎡，单价56658元/㎡，总价215万。

也正是因为小户型的原因，单价才会卖这么高！如果是100㎡的话，几乎没什么人会买，大部分家长其实都是为了钟英中学买的，现在买个小户型将来也容易出手！

二、200万左右能买不错的学区房，家长普遍能接受

其实，南京中学学区的价格距离一线小学学区房的价格还是有一定的差距。中介和我说，像南京拉力琅小那些学校挂牌价格很多都超过10万元/㎡了，多数家长还是负担不起的。

但是，现在200多万就可以买一个不错的中学学区房，不管是孩子将来上学还是家长投资，都是有价值的，而且这个价格家长们普遍还是能接受的。

三、优质中学的代表，好生源造就好学区

在秦淮区，钟英中学可以算的上是优质初中的代表了！

中介谈道，钟英中学的生源大部分来自游府西街小学、慧园街小学、火瓦巷小学等。在南京名小排名当中，游府西街小学一直都是榜上有名。此外，每年游府西街小学进入秦外、郑外的人数都非常可观，教学质量得到肯定。

而王府园小区、慧园街4号小区，都是慧园街小学和钟英中学的学区房，慧园街小学也是游小的分校。所以，像这种双学区房的搭配，学校拥有了好的生源，附近的学区房价格也是会不断上涨的！

四、成绩决定了价格

无论是小学还是初中，学区房的决定性因素还是校内考生的成绩。

中介特别指出，钟英中学近两年的成绩较好，一直都在与一中、二十九中这样的名校比拼。进而，才导致钟英中学的学区房今年价格涨幅如此惊人！

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未来南京的学区房又将何去何从？

在“择校强烈”的地区，像北京、南京这样的城市，公办教育是主导地位，家长们对于优质教育资源的追求，导致了学区房的上涨。南京小面积的一线学区房成交单价都纷纷突破10万元/㎡，学区房溢价率堪比北京！

但是，依旧有人吐槽，“2017年南京的文科状元都上不了清华”，似乎南京学区房的天价引起了很多人的不满。

前段时间，广东佛山发布取消购房直接就学政策，浙江杭州则效仿上海，推出“公办、民办小学同步招生”政策。

（图源，钱江晚报）

这一系列的措施都是为了让学区房降温，而南京当下学区房市场遇冷，不少中介都是在“以价换量“来取暖。我认为，未来南京教育资源将呈现3个发展态势：

1、名校资源或重组，新区的一些学校会更有潜力。

现阶段政府都在积极推进教育均衡改革，重组和整合优质教育资源，努力缩小各个学校之间的差距，即便鼓楼学区优势现无法撼动，但是新区学校也非常有潜力。

2、多校划片的政策，让教育均衡，让学区不确定。所谓“多校划片”，对初中招生，则指多所小学对应多所中学。教育部多次下发通知明确指出要将热点小学、初中分散至每个片区，确保各片区之间大致均衡。目前政策秦淮区已经实行多年，鼓楼、玄武片区的落实还需要时间的沉淀。

3、在房住不炒大基调下，学区房也要回归居住属性。如今，十九大明确表明“房住不炒”的概念，随便买房就能赚钱的时代已经过去。而且，学区房也应该回归居住的性质，好学校来自好生源，而好生源不仅需要学校培养，家长也要进行教育。

以上就是我今天实探之后给大家带来的新的消息。事实上，学区房并非就是永远涨的房子，教育资源均衡的问题未来也会得到解决。

我更想说，家长们不应该用学区房来甩锅，而弱化自己对孩子的教育。家庭的教育是对孩子的成长和未来有很大一部分关系的。并不是说，家长买了一线的学区房，孩子就能考上好学校！