深圳楼市风波「融创河滨之城业主论坛」

最近，有网友爆料深圳各区的黑料，非常形象。

让一兵印象深刻的，是关于龙岗黑料的描述。大概是：投入不少，但无奈区域太大，顾此失彼，结果，隔条马路就一个景象，一会儿身处繁华都市，拐个弯又进入四五线小城镇，并最终得出“选对小片区很重要”的结论。

的确如此！深以为然！看完禁不住暗挑大指，为网友的脑洞点赞！

其实，隔条马路就一个景象，放在深圳各个区域，甚至在国内各个城市都是如此。

就拿深圳最中心的福田CBD区域来说，隔一条滨河大道，也完全是两个天地。网友关于福田的黑料中，就有“新的不完全，老的不彻底”说法。

图源：深圳微时光

滨河大道，是深圳市区最南端纵贯罗湖、福田两区的一条东西向快速干道，与深圳河一路逶迤相伴，奔向深圳湾/滨海大道。

图源：烟雨梧桐的旅途

在福田，滨河大道从国内含金量最高的CBD旁经过，北边为华强北、福田CBD、香蜜湖，南边是隔深圳河与香港相望的福田、福保、沙头片区。特别是滨河南的福田-福保片区，与CBD相望，拥有深港7大陆路口岸中的两个。

区位情况

在深圳楼市版图，滨河大道南的福田-福保片区几乎成为被人遗忘的角落，鲜见新盘供应，偶尔出现也几乎无人问津。

2021年10月份曾入市一个新盘，虽有67层令人仰望的高度，但无奈地段不受人待见，约9.5万元/㎡的备案价未获市场认可，销售境况不佳。

一兵刚刚登录销售公示查看，该项目40层以上（42-67层，41层为避难层）依然是一片绿油油，成交套数仅为8套，停留在个位数。40层以下表现较好，5层-40层已显示成交118套。按其462套的供应，接近7个月时间，去化还不足三成。

更不用说前段时间被砸沙盘模型的某楼盘，从2018年卖到前不久才勉强清盘。

二手房市场，滨河南的福田片区、福保片区也几乎从没传出过令市场振奋的消息。早期的风向标楼盘，曾经影响一个时代的一代名盘，均告谢幕，再难从市场中吸睛。

如果按政府2021年2月8日公布的二手房参考价，这里单价10万 的小区少的可怜，略高的也集中在新洲路和彩田路之间，临近滨河大道的石厦区域，多个小区指导价站上9万元，但更多的小区只维持在6、7万的单价水平，低于全市平均水平，再想往上已经很难了。

因为身段不够诱人，身价也不高，新项目想在此打造惊为天人的作品，难度将非常高。开发商或许愿意为情怀砸钱，但市场却不一定买账。

所以，结论：出不了名盘！

为什么呢？河对面的香港不是去年发布了“北部都会区”设想吗？不是有深港紧密互动圈加持吗？不是还有落马洲河套地区的港深创新及科技园护体吗？不是有福田“三大引擎”之一赋能吗？

这些对福保片区的城市价值提升的作用，谁也无法否认。但根植于骨髓中的DNA却是很难改变的。这将桎梏其向上的动能，整体表现将会落后于其它片区。除非推倒重建。

这里简单列举几条，就知道为什么滨河南福田-福保片区难出名盘了。

这是从罗湖口岸到福田口岸都经过时间验证过的。

商业味太浓，人流太复杂，决定了非宜居底色。这点很难改变！放在内地大中城市枢纽型的火车站、汽车站，甚至是空港，也是适用的。

皇岗口岸

疫情前，口岸区常态

滨河南福田-福保片区给人的印象是，烟火气十足，港人在此居住的也很多。这没能成为加分项，反而成为极难产生名盘的原因。

这里没有诋毁港人之意。但我们需要了解的是，是哪些港人来深圳居住的；港人来深圳居住的人群中，是不是也有分级？是不是也有不同的选择？

从早期的布吉，到罗湖口岸区，再到皇岗口岸区，形成多个港人集中居住的区域。甚至在东莞，早期也在樟木头等镇形成港人密集居住区。

图源：网搜

这就好比深圳人因自住需求住往临深，多数属于挤压型买房，极少选择当地价格最高的豪宅级别住区。

同比，港人来深居住，具有一定实力的是不会选择布吉、罗湖口岸、福田口岸附近小区的。我所认识的来自香港的地产界、财经界、广告界朋友不少，他们住深圳所选的几乎都是深圳湾、华侨城和香蜜湖，均远离港人密集居住区。

但很显然，有实力的香港人来深圳住的，数量不多，所以不会和港人居住密集地产生关联。

“彩虹村”水围（图源：深圳微时光）

这里也是深圳少有的还没有出现过大规模城市更新项目的片区。听说卓越集团参与了皇岗村城市更新，如果成功，足以证明卓越集团是一个伟大的企业。

这些年，很多人诟病罗湖的没落。但罗湖城市更新已全面起势，多个超级项目已经动工，未来3-5年，新罗湖就会让人刮目相看。

而与罗湖有很多雷同点的滨河南福田-福保片区，似乎还没到这个阶段。偶尔出现的小规模城市更新项目，对片区形象和城市功能改变不大，很难全面提升片区的整体形象。

一兵之所以会认定“出不了名盘”，概因对此地的城市空间、格局和现状进行了详细了解。其中非常明确的就是，城中村、市政配套和居住区犬牙交错，不符合进行大规模城市更新的条件。

或者说，拆迁成本极高，改造难度极大，在限价条件下，一定会让开发商望而却步。即使请来大师设计，那一点费用在整个项目开发中占比也不高，所以，没有必要拿出来炫耀。炫耀过度，反而说明底气不足。

既然是丫鬟的命，就别奢望丑小鸭变白天鹅的命运。理想很丰满，现实很骨感。

这里曾经有很多的美好。但是买入这个片区，的确要慎之又慎！一旦贸然进入，未来或许只有羡慕别人家的份了！

图源：十一传媒