深圳学区房暴跌开始了「学区房要凉?深圳豪宅业主集体崩溃」

今年，深圳学区房的神话被打破了......

学区房，绝对是深圳房产里的硬通货，从来都是“只涨不跌”，但是今年情况不一样了。

中央史无前例的提到“防止以学区房等名义炒作房价”，可谓一记重锤要把学区房重点管制。

就目前来说，学区房是非常值得聊的：

第一是，中央重视，从来没有提到过学区房，今年重要会议明确提了，我们看到很多城市都做出了一些措施，深圳现在对学区房的管控更是史无前例的严。

第二是，名校学区房本身价格高，一旦下跌，就是跌1%，对于大多数人都是一笔巨款。今年国城花园一套房，媒体说降价600多万，想想都恐怖……

第三是，政策的变化，深圳十四五提基础教育叫“优质均衡发展”，大学区招生、集团化办学要持续推进，这样的话，人人都在名校学区，校校都是名校，那就等于没有名校，对于名校学区房价值的影响是很大的。

很多朋友对深圳学区房未来趋势非常担忧。

未来，深圳学区房会不会跌？名校学区房还能买吗？

今天咱们来深入聊下学区房。

深圳学区房现状：

神话被打破，业主想卖，只能降价“割肉”……

最近，深圳1条名校学区房的消息，在全国火了。

在阿里法拍上，国城花园一套面积127.82平的房源以2206万成交，成交价与2月同一户型房源相比，一下降了662万。

国城花园，是深圳“标杆性”学区房，在福田百花片区，位于深圳实验小学和深圳实验学校（中学）这样的深圳顶级双名校学区，仅有2栋楼，且是98年的老小区，但是一点不影响它成为深圳“最贵”的小区之一。

比如，这套大降662万的房源，单价也高达17.26万/平。

像国城花园这样硬通货中的硬通货都跌了，那深圳的学区房，普遍跌了吗？

答案是，确实深圳学区房跌了一些，但是还是个别现象。没有成交卖不动是普遍现象，如果真的想成交，业主确实需要割肉“降价”：

⭐福田百花另一个学区房长城一花园，一套105平3房报价1450万，性价比很高，因为2房都已经挂1420万了。但是就这么实惠了，中介强推了很多次，都没成交。

⭐华强北赛格群星广场一套77平的学区房，报价已经普遍到1200万，但是业主为了换房能早点卖掉，最后比指导价高了一点，750万左右卖掉了。

⭐罗湖金丽豪苑一套101平房源降价50万，从1000万降至900万元。这套房子3月就下调过房价，降了100万未成交，才再次降价。

⭐南山观海台1套房源业主前后降了120万，将总价从2000万下调至1880万。

之所以会出现这样的情况，有一个最重要的原因，就是“二手房指导价”，现在深圳大部分银行都是按指导价审批房贷额度。

打个比方，国城花园一套房源2000万，按指导价只能贷出来800万，那意味着你首付就要一次性掏1200万，原来是先掏600万，现在先掏的钱翻倍，不是努力一把就可以搞定的。

这个政策实实在在影响非常大，深圳二手房周成交，因为715新政从最高峰的上万套跌到2000套左右，这个政策已经锤到1000套左右了，而且现在连1000套这个关卡都跌破了，成交还在跌，到一周800套左右了。

深圳名校学区因为价格都比较高，受政策影响也是很大，不少门店基本没有成交，要成交就要降价，甚至比年前的价格还要低。

就在半年前，学区房涨得太“猖狂”！

别看深圳学区房现在挺惨，半年前，可不是这样的，那个涨得可谓“猖狂”。

今年狂降600多万的国城花园，其实今年1月也曾有条很火的消息，是成交了一套44平小户型，单价突破了32万/平，以1420万元成交。

而百花最贵的南天二花园涨了44%，价格从1350万直接跳到近2000万。

而前面说的业主一降再降的学区房金丽豪苑，因为在省一级重点翠北实验小学以及深圳中学初中部学区范围内，2020年第四季度，以同比66.58%的涨幅，居深圳楼盘涨幅榜首。

去年八卦岭规划荔园小学 初中的消息一出来，1年房价涨幅达30-50%。

带有石厦小学和石厦中学的学区的星座传奇，43平小户型，去年4月成交价465万，8月跳到520万，今年1月有客户出价660万，业主反口要690万。

据乐有家统计的50个深圳关注度较高楼盘2020年四季度成交价格的同比涨幅，前十名涨幅均超40%。

深圳某学区房房源截图

其实，这半年不止是深圳楼市，其实不少城市的学区房都有些“疯狂”。

⭐ 北京：去年11月至今年3月份，海淀学区房价格普遍上涨，涨幅约20%。

据安居客数据，截至3月，对口中关村第三小学的蜂鸟家园均价上涨至20万/平，涨幅约30%；对口中国人民大学附属小学的晨月园最低售价从去年的500万元，涨到了700万元，涨幅约40%。

⭐ 上海：去年底，上海张江某学区房小区，2019年的成交价为8万/平，2020年底成交价已经超过14万，一年的涨幅接近60%。

杭州：浙江大学求是村的老教师楼，附近有浙大幼儿园、浙大附小、浙大附中。二手房均价超过8万/平，而杭州二手房均价为4-5万左右。

学区房遭遇中央“重锤”！

不光深圳，北京、上海、广州等地，也开始“严打”学区房

在这样的大背景下，4月30日，中央政治局召开会议，对关于房地产的表述发生了重大变化：

“坚持房住不炒的定位，增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，防止以学区房等名义炒作房价。”

房住不炒已经是基本基调，不用多谈；保障房和共产房也是老政策；只有第3句，可以说是开创了先河。

这是中央级别的重大会议上，第一次点名学区房。

而包括深圳、北京、上海、广州、重庆、合肥、宁波都先后出台了措施，对学区房进行了新的调控政策：

房价跌了，中央“重锤”

深圳学区房，还可以买吗？

回归一个最实际的问题，现在深圳学区房降价了，中央、地方都在严管学区房，那深圳学区房，还可以买吗？

牛哥认为，最优质学区的学区房还可以买，但是其他所谓的“伪学区房”要慎重购买，尤其是现在比较高位接盘的情况下。

1.目前深圳学区房确实在跌，但是，深圳优质学区房依然会是非常紧缺的资源，优质学校资源依然严重不足，而且很难改变。

所以大方向来看，深圳优质学区房依然是最好的标的之一。

目前学区房开始降价，其实是存在笋盘的。

2.伪学区房指的是，挂了名校招牌的新学校，这批学区房没有经过时间的考证，很难说以后会不会考“崩”了。

比如，去年南外大冲学校的中考成绩遭遇“滑铁卢” ，总平均分368分，普高率71%，,以430分的人数作为排名依据,从第16名跌至第30名，要知道对应的学区房华润城有些房源已经20万 了。

再比如八卦岭，去年涨幅第一，而学校还没落地，不确定性太强，一不留神就恐怕高位接盘。

建议还是挑选成绩已经稳定的学区房房源，比较靠谱。

3、学区房不要买的太晚，但也不要买的太“早”，因为现在教育政策变动大。

买学区房我们一直说不要买的太晚，因为要拼积分，早买积分高。但是，现在的政策情况来看，也不建议买的太早，比如，你还单身，先买套学区房放着。

为什么呢？因为这几年政策一直在变，虽然都是小改小动，但是教育均衡化是大趋势，一个较长的时间去看，难免会有大变动。

建议需要上就买，不需要别长线投资。

比如罗湖某小学曾规定“住房面积50平以下限制入学”：面积大于50平的学位房，居住满一年即可入学；面积低于30平的，居住6年方能入学。

再比如这两年深高南一部分小区的学区突然划走了。

虽然这些政策迫于舆论压力都取消了，但是押宝押的时间太长，难免容易变动。

大学区、集团化，都是深圳未来的趋势。

目前来说，深圳一些片区推行的大学区制，并没有产生太大的影响，比如深高北，能上的依然只有金亨利、水榭56期等几个小区。

而集团化的进程在加快。以福田为首，今年的目标是把40%的学校纳入集团化管理，明年55%，后年70%。宝安未来5年，一半的中小学也要集团化。

集团化对真名校的影响未见得多大，但是对于早期被集团化的已经高价的伪名校来说，很可能有比较大的打击。

这几年，民办教育被打压得很惨。公民同招，民办摇号，禁止点招和跨区招生，让民办学校的生源遭到毁灭性打击。

但是看到民办教育率先被整治，也要居安思危想想公办学区房未来的路……

学区房到底是个击鼓传花的游戏，入学或教育政策一旦有变，手中的“花”可能就传不下去了。