北京买老房子「怎样选房」
来源： 2023-01-07 08:16:23
大家好，我是京爷，是少有的能够切入北京房产全流程交易与大数据分析的咨询师！
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关注“京爷说房”【微信公众号】，加入【知识星球】“京爷说房” 进行提问和获取资料，有问必答，全程指导。1、提问：预算260万左右，首房首贷，双方工作地点为中关村和五道口，目前比较中意惠新里小区和华严北里小区，有什么建议吗？华严北里小区内部也问了下，中科院管理最好，不过目前报价都超过了9万，感觉可能够不上，华严里和2号院出房率貌似也不高。华严北里的地理位置比较吸引我们，惠新里还是感觉有些远了。
回答：你好，惠新里小区和华严北里小区其实还是可以的，毕竟地段不错，交通方便，刚需上车没问题，未来跟着大盘涨幅是没问题的。老小区，在选定小区后，那就好好选择流动性好的房源，多多看中楼层、户型、朝向，不要买有硬伤的房子即可。详见星球资料《楼层、朝向价格体系构建》
2、提问：京爷您好，想问一下亮马桥附近的房价为什么低啊？是因为总体户型大吗？我感觉比起周围的价格算价格洼地了？
回答：你好，这个板块地段其实很好，均价偏低的原因，主要是小区构成的问题，要么是老小区，要么是非品质商品房，也没什么学区，所以价格起不来。详见星球资料《北京这些小区跑输大盘》
3、提问：京爷您好，首套小白前来学习。有个问题跟您请教下，本人是希望用掉首套资格，杠杆尽量高，总价希望600左右、不自住、主要是为了好租好卖、租金希望高一些，租金➕公积金覆盖掉大部分贷款，主要考虑增值，持有三五年卖掉。不在意是否学区。最近刚开始看房。不知道我这种需求买一居还是两居合适？有没有小区推荐？
回答：你好，这个预算，如果考虑两居的话，可以重点考虑回龙观融泽、新龙城、紫金等；也可以考虑北苑望春园、立水桥北京北；也可以看看常营的柏林爱乐等；朝青国美等。可以参考星球资料《北京各小区历史收益统计》
4、提问：请教京爷，今天看了一套房子，里面有前业主的户口，这个前业主目前已经失联，现业主和中介都说可以把前业主的户口迁到公共户里去，已经问过派出所了，请问这个靠谱吗？
回答：政策已经出台，户口不再是个问题，可以直接用公共户解决。可以参见星球内部资料《北京二手房交易要点》
5、提问：京爷，酒店式公寓现在有保值增值空间吗？比如博雅国际这样的？
回答：博雅国际，这类公寓能落户和上学，正常商品房的权利都有，上学的话利泽的陈分和花园西区的首师大附中排位，不是太好。虽然各种功能都有，但是这种产品并不是大众产品，居住品质和环境都不好，所以未来升值潜力受限，不建议买。请记住，买大众产品即可。详见星球内部资料《北京n大不能买的房产》
6、提问：京爷，你好，500w目前在朝阳还能买到户型不要太奇葩的电梯两居吗？最好带个南向，求推荐区域和该区域小区～谢谢
回答：你好，朝阳的两居带电梯，还是很好找的，一般是好地段的老房子（比如安贞、亚运村、东部三四环，都有一些2000年左右的或者更老的）；也可以考虑稍微偏外环一些的，比如考虑常营的柏林爱乐，新天地之类的。可以参见星球资料《新房、二手房看房选房攻略》
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