济南的写字楼「写字楼免租期」

经济导报记者 杜杨

戴德梁行近日发布《2020年全球写字楼市场影响与复苏》研究报告指出，目前大中华区写字楼市场平均空置率约为21%；另有数据显示，全国写字楼平均空置率超过30%，已是“历年最高”。

而在济南，业内人士估计济南写字楼空置率比2015年、2016年上升了20%有余，为10年来最高，尤其是老城区，个别连客户都说租金便宜的写字楼，空置率已然过半，其中大多是今年空出的。

入驻的企业都去哪儿了？受访人士认为，当下，企业经营更看重政策的扶持与市场的融入，传统写字楼因缺乏这类“二次服务”而被空置，这也被认为是未来写字楼经营的方向之一。济南基金大厦运营商、山东圣创控股集团有限公司董事长王兴国就认为，未来写字楼要融入周边、融入商圈，才能吸引更多企业。

▲济南CBD片区一景。未来数年，济南将新增不少写字楼 杜杨 摄

10多年老企业，说走就走

前段时间，在济南泰山大厦办公的企业家房立刚，突然发现大厦一楼的饭店搬走了，“这家饭店开了至少十几年了，突然搬走也让我吃惊不小。”他告诉经济导报记者。

泰山大厦位于济南市经七路与经十路交会处，周围都是交通干道，楼上又是写字楼办公室，开饭店不缺少客源。“我感觉是因为写字楼空了，客源少了，再加上今年饭店确实也不好干，所以才走的。”房立刚表示。

据他估计，泰山大厦的空置率可能要超过50%。

无独有偶，位于济南市经十路的三庆·汇文轩，大厦入驻企业、济南佰城仟物文化发展有限公司最近也打算搬走，公司负责人李迁还有点不舍，“住了这么多年也有感情了。”他对经济导报记者感慨。

写字楼空置率越来越高，这似乎业内共识。除了开篇提到的研究报告，王兴国也透露了一组数据：圣创集团运营的写字楼，在今年5、6月份的时候出租率降到历年最低，为85%，比最高时下降约20个百分点。“当时不少企业出租合同还没执行完，就有后续企业签订合同，出租率高于100%。”他解释说。

据他观察，出租率下降20%，基本能反映今年济南市场的情况。

当然，济南写字楼也有空置率低的。26日，经济导报记者拜访了位于济南中央商务区华润中心，发现大厦7楼以上、40多层每层都有企业入驻，其中不乏大众汽车等大型企业。据大厦工作人员介绍，目前华润中心租售情况良好，其中不少企业整层购买用于自身办公。

企业看重“二次服务”

空置过半，以及大型企业纷纷入驻，这两个截然不同的场景，哪个才是济南写字楼出租情况的真实反映？这要从部分企业撤出写字楼的原因说起。

“要说交通，三庆·汇文轩位于经十路、历山路路口，四通八达；说到租金，我这办公室才合每天每平方米1.6元，根本不贵。”在谈到企业要搬走的原因时，李迁先分析了交通和租金这俩“硬”项目，并认为目前的写字楼很合适。“但企业要发展，租金便宜、交通便利已满足不了需求了。”

他说企业更看重“二次服务”。

李迁仍以三庆·汇文轩为例，“保洁将楼宇打扫干净，保安维持秩序，物业保证水电暖供应和电梯正常运转等，这些写字楼运营的基础性工作，他们做得并不差。”他把这些基础性工作称为“一次服务”。

然而，在参与过几个文创项目后，李迁发现济南对文创行业扶持政策颇多，有些政策甚至落实到了企业所在街道办，“但是大厦对这些扶持政策的宣讲，为零！我们企业根本就不知道。”他把包括扶持政策对接在内的一些服务，称为“二次服务”。

对于扶持政策的对接，王兴国也深有感触。他以圣创运营的济南基金大厦为例，“大厦秉承‘政府引导、市场化运营、基金为主体’的三大基本原则，而如何将‘政府引导’落到实处？这就要靠运营团队来为入驻企业搭建对接平台。”

此外，济南高新区大企业、大项目云集，大量项目渴盼私募基金的助力，坐落在此的济南基金大厦，正可以让入驻企业与产业上下游无缝衔接，这也被王兴国总结为“打造产业生态”。他认为，为入驻企业打造良好的产业生态，正是写字楼“二次服务”的重要内容。

“目前来看，高新区大企业、大项目云集，各企业更易受良好的产业生态吸引，对市区内的一些老写字楼形成‘虹吸效应’。”王兴国表示。

不过李迁看中的新办公室，还就是“市区内老写字楼”改建而成的，“该园区位于济南大观园附近，运营团队本就是文创企业，与我们可以说是无缝衔接；同时他们允诺将积极对接市、区、街道办的扶持政策。”他认为写字楼的新旧不重要，关键要看运营理念合不合适。

▲济南汉峪金谷一景，业内认为，未来写字楼要为企业搭建政策对接的平台 杜杨 摄

融入周边，融入商圈

由于自己家就住在附近，房立刚经常在公司周边溜达，他发现与公司一街之隔的济南和谐广场，写字楼的空置率就很低，与泰山大厦对比鲜明。

据和谐广场物管部门介绍，目前写字楼出租率最低的也超过85%，最高的已经满租。究其原因，一是地段较好，二是物管严格，三是价格适中，四是交通便利。

不过，房立刚更看重和谐广场的商业氛围，认为有商圈加成才是写字楼低空置率的重要原因，“比方说我在商场内有间商铺，就可以在写字楼里租个办公室做管理。”

商场商铺 写字楼办公室，这种模式被王兴国定义为“贴近市场”，“实际上，一家公司在解决了生存的第一要务后，写字楼的价格已经不再是考虑权重最高的了，他们会考虑更贴近市场。所以有商业业态加持的写字楼，也是未来热点之一。”他表示。

而企业贴近市场、融入商圈，也被认为是融入周边的一方面。王兴国仍以济南高新区为例，“高新区电子信息产业发达，生物医药、智能装备制造、新一代电子信息技术等也在蓬勃发展，企业如何融入高新区？如何与这些产业衔接？这些都离不开写字楼团队的运营。”

在谈到与产业的衔接时，房立刚直言自己有些特殊：“最初我一个人创业，就租了个离家近的、便宜的办公室，现在也没打算离开。不过未来，我打算为企业注入更多的互联网基因，到时候可能得换个地方办公了。”