仙林湖二手房价格「定额价与市场价」

之前，我们注意到仙林湖的金地湖城艺境有一套起拍价仅2.5万/㎡起的法拍房，昨天上午经过40轮竞拍，最终以总价273.9万元成交。

根据资料显示该套房源的市场评估价为327万，273.9万的总价拿下无疑拥有极高的性价比。

仙林湖法拍房最终低于市场价53万成交，单价仅3万/平！

向来以便宜捡漏闻名的法拍房，让人想碰又特谨慎不敢碰，之前有套万达茂的法拍房，最终成交单价3.5 万/平，直接秒杀不少该小区二手房成交的房源；但是今天这套房源情况有些不同：

这套法拍房起拍总价228.9万，户型面积90.04平，算下来起拍单价仅2.5万/平。（详情见：最高3.9万/平成交！仙林湖这套房源仅2.5万/平起！实探小区后发现......）。

经过近40轮的竞价拍卖，最终以总价273.9万元成交，算下来，低于评估市场价53万，单价仅3万/平成交。

我查了一下这套房源的情况，这套房子是在登记日期在2016年12月12日，位于第二层，楼栋总层为28层。

这样看来其实并没有满两年，需要缴纳一定的税费，但法拍房的优势就凸显，法拍房房源按国家及当地主管部门规定由相应主体承担税费。

所以，它省了6.5%的高昂税费，因为大多二手房房主要求净得价，将税费转移给了买家，这部分金额是不算在成交价里的。

再加上仙林湖的新房价格都不低，所以，拍下的买家算是捡漏成功。

前几天，安家城东统计了2019年仙林中心二手房情况，有网友希望也能对仙林湖的二手房情况做一个分析，这就安排上。

我在统计时发现颇多亮点：

1、在1-8月的统计周期内，仙林湖9大小区，其中4家楼盘挂牌均价涨幅波动超过5%，其中南大和园涨幅高达15.07%！南大和园也是成交单价最高的小区。

2、二手房成交情况发现，成交情况最为活跃的是万达茂，统计周期内共成交19套，其他小区成交量较为均衡，相差不是很大。

最高涨7000元/平，仙林湖9大小区二手房全线涨价！

这次统计的是仙林湖的9个关注度很高的楼盘，而在仙林湖大部分置业者选择二手房的话，也会将这些小区多加对比考虑的。仙林湖比仙林中心发展稍晚一些，但是，配套上一点都不逊色于仙林中心，在某些方面还更胜一筹。

看看真实数据下，仙林湖二手房成交情况到底如何？

1、从上表可以看出，8月挂牌价最高的是南大和园，挂牌均价为46394元/㎡，也是涨幅最厉害的小区，高达15.07%。南大和园作为统计中唯一一个挂牌价上4万/㎡的小区，它的优势在于前期是金陵小学和园校区唯一施教点。

2、在统计周期内，区域各小区大部分涨幅都比较大，其中4家楼盘涨幅都超过了5%，有南大和园、高科荣境、金地湖城艺境、星叶枫情水岸；但是，大部分还是控制在5%的范围，像万达茂、万科金色领域、保利罗兰香谷、保利罗兰春天、新城香悦澜山。

3、在统计周期内，涨幅最小的小区为万科金色领域，1月的挂牌价为33830元/㎡，8月的挂牌价为34033元/㎡，涨幅为0.6%。

4、统计的数据可以看出，仙林湖的二手房8月已经全线进入3万 元/㎡的时代，虽然在1月还能见到2万开头的小区，现在已经没有，而且不少小区挂牌均价开始靠拢3.5万/㎡了。新房的短缺，二手房的价格逐渐上涨的趋势明显。

根据链家、我爱我家的成交数据看，5-8月仙林湖9家主力二手房小区共成交了94套二手房。成交量最大的是万达茂，达到19套房源；其他8个楼盘的成交量比较均衡。

1、热门二手房小区，成交量最多的二手房为万达茂，近4个月共成交了19套，其中4套二手房成交单价在3.5万元/㎡以上，单价最高达37656元/㎡。

金地湖城艺境的二手房也成交了13套，其中有4套成交单价在3.5万元/㎡以上，成交单价最高的是一套为104.36㎡的户型，也是该小区成交单价最高的39383元/㎡。

我特别问了一下工作人员，得到的回复是：精装修、未住过，又是7层的洋房，不是高层住宅，所以价格会比较贵。

2、成交总价最高的二手房来自高科荣境，总价高达950万元，均价26801元/㎡，面积为354.47㎡，户型为4室2厅3卫。

3、二手房成交总价最低的是金地湖城艺境的一套87㎡的房源，总价260万，单价29886元/㎡，但是小区的成交均价在3.4万/㎡左右，与普遍的户型面积小、单价高情况不同。

二手房成交单价最低的是高科荣境小区，房源是建筑面积259㎡户型，单价仅26371元/㎡，总价683万，符合户型大、单价便宜的情况。

4、由表中能够看到，南大和园在2019年5-8月成交户型基本在90-190㎡内，成交单价齐刷刷上4万/平，范围在40281-48824元/㎡，差别没有很大，房源楼层装修、户型等客观情况占成交价主要原因。

5、300万预算入手仙林湖还是有机会的，从统计的数据来看，万达茂成交房源中有9套，都在300万以内，其中保利罗兰春天、新城香悦澜山、金地湖城艺境、星叶风情水岸成交房源都有总价在300万以内的。

6、从摸底情况可以看出，目前仙林湖的万达茂、高科荣境、金地湖城艺境、保利罗兰春天这四个小区，成交量较多，二手房也比较易出手。改善的可以选择高科荣境。

重要

仙林湖的二手房如何选呢？

1、从首付和税费成本上来看，目前仙林湖交付满两年的小区有万科金色领域，保利罗兰香谷，保利罗兰春天，星叶枫情水岸，金地湖城艺境一期，高科荣境一期。

正常办证的话，同样房子满两年和不满两年价格也会有差距，只是满两年的房子客户在首付的成本上要少些。

2、从户型来看，通透性上，金地湖城艺境7层的洋房，高科荣境和星叶枫情水岸以及新城香悦澜山的小高层都是11层的小高层，基本都是一梯两户的，会更好一些。

3、从房间功能性上来讲，金地湖城艺境的高层和新城香悦澜山的高层会更好一些，赠送的面积多，80-90平基本都能做成三房，更能满足刚需的需求。

4、从得房率来看，得房率比较高的是金地湖城艺境和新城香悦澜山，高层由于赠送的面积比较多，高科荣境和星叶枫情水岸由于是11层小高层相对会高些。

5、从物业来看，仙林湖小区物业整体都不错，最好的是万科金色领域和高科荣境，金地湖城艺境和星叶枫情水岸的物业也是很不错的。

6、从小区环境来看，小区环境最好的是高科荣境和保利罗兰香谷，由于都是新的小区其他各小区环境也都没什么挑剔的，都很不错。

7、从成交价来看，目前整个片区成交价最高的是高科荣境、金地湖城艺境的精装带地暖的洋房。其次是万科金色领域，保利罗兰香谷和星叶枫情水岸。

8、从性价比来看，如果预算足够，对小区物业和品质要求比较高的，可以选择高科荣境和金地湖城艺境的洋房，在整个板块比较稀缺。如果预算比较紧的刚需客户，可以选择金地湖城艺境和新城香悦澜山。

仙林湖最受关注的学校，是否会成为房价涨幅的最大变数？！

01

金陵小学仙林湖校区

金小仙林湖校区的施教范围为：元化路以东，纬地路-经天路以南，天佑路以西，仙林大道以北。

其中包含9个已经交付的小区：高科荣境、星叶枫情水岸、万科金色领域、保利罗兰春天、保利罗兰香谷、万达茂、金地湖城艺境、新城香悦澜山、液晶谷熊猫公寓。

备受关注的新盘融信世纪东方也在这个施教区范围内，但由于融信还未交付所以并不能划分学区，请各位买房人注意哦。

02

金陵小学和园校区

金小和园校区的施教范围为：九乡河东路以东、仙林大道以南、桂山东路以西、龙王山山脉以北所辖区域。

其中包含两个已交付小区：南大和园、新城璞樾和山。

高科紫微堂也在施教区范围内，但由于还未交付，学校需要等后期交付后，由教育局统一划分。

03

金陵中学仙林分校

金中仙林的施教区范围是：九乡河东路以东、纬地路—经天路以南、天佑路以西、龙王山山脉以北所辖区域。

其中9个已经交付的小区：高科荣境、星叶枫情水岸、万科金色领域、保利罗兰春天、保利罗兰香谷、万达茂、金地湖城艺境、新城香悦澜山、液晶谷熊猫公寓。

这两所小学和金中仙林的口碑和教学质量在整个栖霞区都属于第一梯队，所以周边二手房价也因为这个原因不断上涨，我们之前统计过仙林湖片区二手房最新成交价格后发现，最高成交价格已经突破5万/平！

配套：

交通：仙林湖拥有2号线经天路站、4号线仙林湖站，交通便利；

商业：万达茂、高科荣境自带三层沿街底商；

医院：泰康仙林鼓楼医院、省中医院（在建）；

纵观仙林湖区域，交通便利、配套醇熟、教学质量高等等，二手房不涨都难！虽然今年中考成绩可能并没有达到大家的心理预期，有一些唱衰仙林湖的声音出现。随着仙林湖配套的进一步完善，房价上涨还是有不少推动力。

来源：安家城东