ZHUANGAO曩圈关于成都市房地产市场的调查与分析(图)

ZHUANGAO 曩圈 关于成都市房地产市场的调查与分析 李永和 近年来，国家相继出台了一系列针 对房地产业的宏观调控措施。从成都 市的情况看，以2007年 8月国务院关 于解决中低收入家庭住房困难问题的 24号文件为代表的新一轮房地产业宏 观调控措施出台后，房地产市场出现了 一 些变化的迹象，但房地产投资增长过 快、房价涨幅过高等问题仍然存在。近 期我们对成都市房地产市场和房地产 信贷进行了专题调查，目的是想深入分 析当前房地产市场和房地产信贷中存 在的问题，有针对性地提出政策建议， 为有关方面提供参考。 一、成都市房地产市场和房地产信 贷情况 (一)房地产投资继续保持快速增 长态势，土地在房地产开发 中的地位增 强 2007年 1—9月，成都市共完成房 地产投资 606亿元，同比增长46．O％， 高于去年同期 13个百分点。房地产投 资占全社会固定资产投资额的36．2％， 较去年同期提高4个百分点，高于全国 21．5％的平均水平近 15个百分点。在 全国15个副省级城市中，成都市房地 产开发投资额位列第一，增速仅次于厦 门，位列第二①。 土地购置费仍是推动房地产开发 投资增长的主要因素，土地在房地产开 发中的地位进一步增强。

1—9月，开发 商支付土地购置费182亿元，同比增长 56．O％，占房地产开发投资的比例由上 年同期的28．1％上升至30．O％。 (二)商品住宅供需两旺，供求关系 基本平衡 2007年 1—9月，市区累计销售商 品住宅916万平米，同比增长60％。其 中，7、8、9三个月，市区商品住宅销售量 连刨记录 ，共销售商 品住 宅 419万平 米，相 当 于 2006年 全 年 销 售 量 的 48．5％。与此同时，市场供应也在大幅 增长，1—9月，市区累计供应商品住宅 943万平米，同比增长 64．8％ ，商品房 供销比( 为 1．03，前期较为紧张的供求 关系已趋于平衡。据正合地产的一份 报告，成都市区住宅全年供销量将分别 达到 12o0万平米和 11o0万平米，有望 成为继上海 、北京之后全国又一个突破 千万平方米大关的城市。 (三)房地产贷款持续增长，信贷结 构发生明显 变化 截至 2007年 9月末，全市房地产 贷款余额 1167亿元，较年初增加 4o1 亿元，增长 52．3％，高于同期全部贷款 22．2％的增幅，房地产贷款增量占全部 贷款增量的54．5％。 在总量增长的同时，房地产贷款的 结构发生了明显变化： 一 是开发商大量介入一级土地开 发，政府土地储备机构贷款开始下降。

随着地价的快速上扬，成都市出现了开 发商介入土地一级开发的热潮，土地一 级开发由过去的政府主导向企业主导 转变的趋势较为明显，导致政府土地储 备机构贷款出现下降。成都市土地储 备中心和成都市住保中心贷款在2007 年以来均出现净下降，人民银行企业信 用系统数据显示，2o07年9月末两家机 构的贷款余额为 106亿元，同比下降 5．8％ 。 二是开发资金来源中贷款比重有 所上升，但开发商对贷款的依赖仍然低 于其他地区。2006年，成都市 885亿元 房地产开发资金来源中，银行贷款1o0 亿 元，占 比仅 为 11．3％，低 于 全 国 19．6％ 的 平 均 水 平，不 及 上 海 (26．4％)、北京(26．6％)的一半。2o07 年1—9月，银行贷款占比虽上升至 4 西南金融 2007．12 17．1％，但仍落后于北京的 30．2％和上 海的21．O％。 三是个人住房贷款快速增长 。购房 款主要依赖银行贷款。房价的快速上 涨加上商业银行大力推动个人住房贷 款，导致个人住房贷款快速增长，截至 2007年 9月末，成都市个人住房贷款 (包括公积金贷款和商业性贷款)余额 815亿元，同比增长 47．O％，较 2004年 末增长 128％。

银行贷款构成了个人购 房款的主要部分，1—9月，成都市各金 融机构③累计发放个人住房贷款352亿 元，占同期商品住宅 587亿元销售额④ 的60．O％。 (四)在新一轮宏观调控影响下，房 地产市场和房地产信贷 出现 了一些变 化的迹象 2007年8月，随着国务院关于解决 中低收人家庭住房困难问题的 24号文 件的出台，人民银行、国土资源部、国家 税务总局等部门相继出台了加强商业性 房地产信贷管理的359号文件、规范土 地“招拍挂”制度的39号文件和扩大物 业税“空转”试点范围等政策措施，加上 前期金融监管部门以信贷规模“窗口指 导”的影响，各方对房地产市场的看法和 房地产信贷格局正在发生微妙的变化： ① 为成都市统计局《房地产伙讯》公布 的2oo7年 1～8月数 。 ② 供销 m 大 于l，表示供应大于销售；供销tLd,于l，表示 供应小于销售。该指标在一定程度上反映 了一定时期内市场的供需情况。 ③ 不含农行 8家省分行直届支行以及 农村信用联社。 ④ 成都市目前各家银行二手住房贷款 占住房贷款比例基本在 5％以下 ．因此未考 虑二手住房因索。 维普资讯— — 市场观望气氛开始显现，房屋 销售回落。

从 10月 1日至30日，市区 累计销售商品房 93．7万平米，日均销 售 3．1万平米 ，日均成交量较 3季度下 降 1／3左右⑤。与此同时，二手房交易 的降幅也达到24．8％。另据成都某地 产咨询公司的一项调查 ，人 民银行 359 号文出台后，大约有 3％左右已签订认 购合同的人有意退房。 — — 部分开发商加快楼盘推出节 奏，“捂盘”现象有所缓解。一方面，来 自房管局的数据显示，10月下旬以来， 申请办理预售许可证的开发商大幅增 加，仅 10月 26日一天，房管局就办理 了9个项 目20余万平米楼盘的预售许 可证；另一方面，个别开发商因为楼市 前景的不确定性而加快了剩余房源的 推出，甚至将原计划明年上市的房源也 提前推出。 — — 个人住房贷款格局发生较大 变化。10月 ，受人 民银行 359号文影 响，个人住房贷款市场渐趋冷清：一是 各商业银行停止了未封顶楼盘的个人 住房按揭贷款发放，在以期房销售为主 的成都楼市，个人住房贷款需求明显下 降；二是对于第二套房认定等需要细则 明确的内容，多数商业银行分支机构仍 在等待总行的操作细则，并已暂停了此 类客户的贷款审批，市场观望气氛相当 明显。

另外，商业银行信贷规模方面的因 素也使个人住房贷款市场结构发生变 化。3季度，信贷规模因素导致部分国 有银行在个人住房贷款增速明显放缓， 与此同时，受信贷规模影响相对较小的 股份制银行则加快了市场扩张。如建 设银行个人住房贷款月均增量由上半 年的4．5亿元降至3季度的3．2亿元， 而同期股份制银行的个人住房贷款月 均增量则由10．1亿元增至19．4亿元。 — — 提前还款人数大量增加。受 利率连续上调影响，2007年 3季度 ，成 都市个人住房贷款提前还款 1．8万户， 还款金额23亿元，分别较 2季度增长 61．67和63．8％，达到2005年监测该项 指标以来的最高水平。 尽管目前各方对房地产市场的态 ZHUANGAO 曩圈 度和房地产信贷格局发生了一些变化， 但总体看来，由于新一轮各项调控政策 出台时间不长，一些具体实施细则尚未 出台，各方对房地产市场的态度仍 以观 望为主，市场预期没有发生根 本性变 化，预计在一段时间内市场仍将维持缩 量整理格局。 二、成都市房地产市场和房地产信 贷中存在的主要问题 (一)境外资本进入不断增加，弱化 了宏观调控 效应 由于对内地房地产市场前景的看 好以及人民币持续升值预期，境外资本 对内地房地产市场的投资力度不断加 大，作为中西部地区的中心城市，成都 市成为 外 资重 点关 注 的城 市 之一。

2007年 1～9月，成都市开发投资前 20 户企业中，来自香港、新加坡等国家和 地区的境外企业就有7家，而其余国内 企业多数也与外资有着合作关系，外资 在成都市房地产市场 中的影响越来越 大。大量的外资涌入，使得开发环节的 信贷紧缩政策效应弱化，并在一定程度 上加剧了市场“偏热”的局面： 一 是推动房地产投资的持续走高。 与国内多数企业不同的是，进入成都房 地产市场的外资企业普遍实力雄厚 ，多 数外资企业在本地金融机构没有贷款 或贷款很少。信贷的收紧不仅无法抑 制外资的投资冲动，一些外资企业反而 以此为契机，通过合作开发、收购或入 股中小开发商等方式加快了进入成都 市场的步伐，进一步推动了开发投资的 走高。 二是对土地储备的偏好加速了房 价的上涨。一方面是加大在土地竞拍 市场的争夺。据不完全统计，2007年3 季度市区成交的 183．9亿元土地中，仅 香港资本就获取了其中74．5％的土地。 受此影响，成都地价也在节节走高：1～ 9月 ，每亩 土地 928万 元，同 比增 长 133％；平均楼面地价 3106 平米，同 比增加 1730元／平米，增幅 122％，地价 上涨额甚至超过同期房价上涨额的一 倍以上。

另一方面，境外开发商明显存 在有意放慢开发节奏，坐等地价上涨， 以牟取更高收益的行为。其中最典型 西南金融 2007．12 的是和记黄埔的南城都汇项目，该项目 自取得土地到首期开盘竞相隔3年，按 照目前地价保守估计，该地块价格至少 应在 1000万 亩 以上 ，较之 当初 的 206万元／亩的成交价高出4倍。 (二)房价超出普通居民的购买力， 市场需求主体转向二次及以上置业．需 求的稳定性有所下降 2007年 1～9月，成都市 区商品住 宅销售均 价 4784 平米 ，同 比上 涨 14．4％，较去年同期提高 2．5个百分点。 其中3季度，商品住宅销售均价 5042 平米，同比涨幅 16．3％。房价加速 上涨态势较为明显。1～9月，市区每套 商品住宅平均售价49万元⑥，按2006年 成都市的人均可支配收入 12789元计 算，一个3口之家的年均收入约为38367 元，房价收入比高达 12．7。 高房价导致普通居民大量退出购房 人群，中高收入阶层的二次及以上置业 逐渐成为支撑市场需求主体。近期，某 房地产咨询公司的一项调查显示。成都 市二次及以上置业占比约 50％ ～80％， 个别楼盘占比甚至超过9o％，投资性购 房在购房总人 口中占比约 20％。

不同 于首次置业的需求刚性 ，二次置业弹性 较大，一旦因宏观调控或其他原因导致 房价上涨预期发生根本改变时，必然导 致需求的大幅萎缩，加剧市场波动。 (三)开发商规避 90／70政策的手 段推动 了房价的上涨 虽然商品住宅供需总体平衡，然 而，改善性需求青睐大中户型为主的特 征与大力发展 90平米以下的中小户型 的宏观政策 导向不一致 ，9o平米 以下 户型呈现供过于求：2007年 1～8月 ，市 区9o平方米以下商品住宅供应 312万 平方米 ，销售 248万平方米，供销比高 达 1．26，供过于求达64万平米。 为迎合市场对大户型的需求，开发 商普遍采取赠送大面积挑高阳台、可变 ⑤ 数据 来 源 ：成 都 市 房 管 局 网站。 'W'Wl~o fell4．coin ⑥ l一9月成交的商品住宅套均而积 102．5平米，售价 4784 平米，4784×102．5 =49万元。 5 维普资讯空间⑦、入户花园，以及降低层高不计 算面积等手段规避90／70政策，在仍处 于卖方市场的格局下。所谓“赠送”面积 的成本必然记入房价，不仅违背了调控 政策的初衷 ，反而加剧了房价的上涨。

(四)个人住房贷款的潜在风险不 容忽视 一 般而言，房地产信贷风险往往首 先发端于个人消费信贷市场，并最终波 及到房地产各个环节。因此，防范个人 住房贷款信贷风险尤为重要。虽然，目 前成都市个人住房按揭贷款不良率仅 0．5％，远远低于其他类贷款，但其潜在 风险却不容忽视： 一 是个人购房款中，银行贷款的占 比已达60％，信贷资金的安全极易受市 场波动影响。 二是购房者的还款负担较大，加大 了银行信贷风险。相对于城镇居民收 入，目前成都房价水平已处高位，而“高 公摊⑧”、“高物管⑨”、“高税收⑩”使得 购房者实际负担更重。由于还贷压力 较大，个别按揭购房者已出现拖欠银行 贷款的行为。 2007年，人民银行连续5次上调贷 款利率，加大了购房者的还款压力。以 20年期 30万元等额本息贷款为例，购 房者每月实际利息支出增加 147元，累 计将多支出利息 3．5万元。最近美国 次级抵押债券危机表明，贷款利率连续 上调后的累积效应对购房者还款负担 影响较大。2008年初 ，我国 2007年连 续上调贷款利率的影响将集中体现，金 融机构更应关注购房者还款能力的变 化和房价的走势情况。 三是个人真实收入水平难以认定， 虚开收入证明的情况存在。

按照借款 人偿还住房贷款的月支出不得高于其 月收入的50％的规定，在当前每套房动 辄数十成都房地产市场调研，甚至上百万元的情况下，相当 一 部分人并不具备贷款条件，通过虚开 收入证明获取贷款已是业内共知的事 实。然而，商业银行却缺乏足够的认定 手段。不得不承担由此所带来的风险。 四是商业银行的过度竞争降低了 个人住房贷款发放标准。例如，早在 2003年 ，人民银行 121号文件就曾明确 ZHUANGAO 墨啊 规定，商业银行只能对购买主体结构已 封顶住房的个人发放个人住房贷款。 然而，在激烈的市场竞争中，该条款未 能得到有效执行 ，各行一直是按照取得 预售许可证作为住房贷款的发放标准。 在成都 ，地面建筑修建至 l一2层(是否 有地下室而有所不同)即可申办预售许 可证。在市区普通住宅以高层楼房为 主的情况下，银行介入个人住房贷款的 时间提前了半年以上时间。虽然这一 情况在人民银行 359号文出台后已有 所改观，但考虑到其中有商业银行内部 信贷规模限制因素的影响，未来一段时 期对此项条款的执行仍需加强监管。 三、政策建议 (一)进一步重视外资进入对房地 产市场的影响，促进开发企业间的合理 有序竞争 外资企业的资金优势比较明显，受 信贷调控政策的影响较小，因此在现阶 段土地价格快速上涨，房地产信贷一定 程度上有所紧缩的时候，外资企业依靠 其资金优势抢占了大量市场份额。

这 一 方面弱化了宏观调控成效，同时也给 中小房地产开发企业的生存带来严重 威胁，不利于市场供应方的合理有序竞 争。因此，有必要采取一些促进竞争的 措施成都房地产市场调研，比如在合理规划前提下，将一定 区域土地分拆为单宗面积较小的土地 供应市场，这样既促进了竞争，同时在 一 定程度上还可以避免开发企业利用 资金优势购置大量土地后，以分期开发 为由，实质上通过“土地银行”的模式获 取额外收益。 (二)严格落实调控政策，确保房地 产业的稳定健康发展 在供应方面，应严格执行有关限制 囤地、囤房的政策 ，加大检查、查处力 度，保证市场供应。在需求方面，房地 产市场近期走势表明，针对消费环节的 信贷政策是目前比较有效的调控手段 之一，能够对房地产市场走势产生较大 影响。因此，人民银行各分支机构要加 强对辖区内金融机构房地产信贷管理 的“窗口指导”，严格落实政策有关要 求，确保房地产业的健康发展和房地产 信贷风险的防范。银监部门也要进一 6 西南金融 2007．12 步加强这方面的监管，确保政策执行落 到实处。 (三)构建信息交流平台，推动房地 产信息的公开化、透明化 房地产产业链较长 ，涉及 国土、房 管、规划、税务、银行等多个政府部门和 金融机构。

各有关方面应进一步加强 相互之间的信息沟通、政策协调机制， 整合信息资源，发挥信息资源的合力， 促进成都房地产市场和金融健康发展。 当前人民银行征信系统建设日臻完善， 力争在房地产信贷调控中进一步发挥 作用。 (四)完善住房保障制度，维护社会 公平 在当前住房价格较高。中低收入阶 层无力自主解决住房问题的情况下 ，需 要进一步完善住房保障体系，加大廉租 房、经济适用房、限价房等保障性住 房 的供应。同时，认真汲取国内外的经验 和教训，形成符合实际，行之有效的公 共住房政策和住房保障制度，切实解决 中低收入人群的住房问题 。 (五)商业银行应提高风险认识。注 意防范风险 在发展房地产信贷业务的同时，注 意加强对政策和市场的研究，密切关注 房地产贷款可能面临的政策风险、法律 风险，并不断完善风险管理制度，增强 抵御风险的能力。 (作者系人民银行成都分行副行长 所在地：成都市 邮编：610041) (责任编辑：敏 生) ⑦ 可变空间是指户型中的一利·阳台，这 种阳台可以改装成一个房间，但却不 i『i『积 或只算半面积。 ⑧ 由于容积率的不断提高．目前成都市 商品住房公摊普遍在 20％左右，较以往多层 住房至少提高5％以上。 ⑨ 成都市 目前物业管理赀不断上升，一 些品牌开发商所聘请的物管公司．高层电梯 公寓每平米收费已超过2元。 ⑩ 目前成都绝大多数商品房价已超过 2o05年公布的普通商品住房标准(二环路以 内 5740 平方米；二环路 至三环路 之间 5124元／平方米；三环路 以外 4746元／平方 米)。需交纳3％的契税。 维普资讯