一份范围内停止执行对家庭第二套改善性住房契税政策

经济观察网记者陈博谢敏敏4月15日，一份《关于调整长沙市第二套住房交易环节契税政策的通知》(以下简称“《通知》”)在网上流传。《通知》显示，为稳妥实施房地产长效机制“一城一策”工作试点，在长沙市范围内停止执行对家庭第二套改善性住房的契税优惠税率，即对个人购买家庭第二套改善性住房，按4%的税率征收契税。

按照《通知》，该政策将于2019年4月22日起执行。所谓家庭第二套改善性住房，是指已拥有一套住房的家庭，购买的第二套住房。

经济观察网致电向湖南省住房和城乡建设厅(以下简称“湖南省住建厅”)房产处求证，一名工作人员透露，这份《通知》是最近湖南省住建厅与湖南省财政厅、国家税务总局湖南省税务局三个部门联合拟定的文件。“我们是参与会签单位，之前确实在网上会签过这份《通知》。但目前文件原件还未正式下发到我们这边，不清楚这份《通知》是否已经面向公众。”该工作人员说，《通知》由湖南省财政厅和湖南省税务局牵头印发。

经济观察网随后又联系湖南省财政厅和税务局，但截至发稿，上述部门仍未给予回应。

据了解，目前长沙市购买一手住宅二套房需要缴纳的相关税费包括维修基金、契税、印花税、房屋登记费、抵押登记费、产权代办费、工本费等；二手住宅二套房需要缴纳的则包括契税、印花税、登记费、工本费、土地收益金等。根据《关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》(财税〔2016〕23号)规定，对个人购买家庭第二套改善性住房第二套房契税新政策2016，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。

一旦上述《通知》落地，长沙二套购房者的契税将增加2%-3%。“相比其它一些城市目前都有了放松调控的迹象，长沙完全没有任何放松的迹象。长沙市政府的思路是严控房地产和房价，这次政策出台是很自然的事。”一名长沙本土房企的中层管理人员告诉经济观察网。

从2017年至今，长沙市密集出台各种调控政策，从限价、限购、限售、限贷等多层面着手并陆续升级。去年6月25日，长沙曾发布《关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》，规定本市户籍家庭在限购区域内已有1套住房的，取得不动产权属证书满4年后方可购买第2套商品住房；而且，市外迁入的户籍家庭，落户满1年且在本市稳定就业，或在本市连续缴纳24个月社保，方可在限购区域内限购1套商品住房。

一系列“重拳”之下，目前长沙楼市调控政策的严厉程度在全国多城中排行前五。

“我们算了一下第二套房契税新政策2016，契税上调到4%，对长沙市场没有实质性的影响，更多的影响体现在心理层面上。”长沙某大型中介机构的一名研究总监说，一方面，按照“625”政策的规定，首套住房满4年方可购买二套房，日常市场操作中，即便买了房，要获得不动产权属证书基本需要两年时间，这也意味着，至少需要6年左右，换房客户才有资格购买第二套。但这部分客群在长沙市场的占比其实很少，并非长沙的购房主力，对实际成交量影响并不大。

该研究总监所在的部门去年底曾做过一次问卷调研，调研结果显示，2018年6月之前，长沙商品住宅的换房客户比例较高，但去年底，首套刚需客户的占比提升到70%-80%，改善性客户的占比则下降到20%-30%。

长沙贝壳找房的一位门店负责人也称，其所负责的区域二手房挂牌量从去年6月之后开始缩水，至少减少大约15%。“挂牌量减少是因为限购导致很多业主不考虑出手置换，毕竟就算卖了房也买不了。”上述贝壳找房门店负责人说，他接待的购房者中，目前首套刚需与换房需求的比例大约是7：3。

另一方面，即使是二套房的准买家，此次契税的调整对购房成本的增加影响不大。以一套总价100万元、95平方米左右的二手房为例，契税从2%上升到4%，购房成本大概增加2万元。

“政策出台的背景，是基于长沙市房地产市场的火爆。”上述长沙本土房企的中层管理人员指出，今年以来，长沙土地市场颇受热捧，政府通过出台这一政策遏制炒房，利用长沙低房价吸引、导入和发展高新技术产业。

比如，3月底，位于长沙市芙蓉区的007号地块挂牌，规定项目建设须符合安居型住宅管理有关要求，144平方米以下的住宅户型不少于60%，优先首套刚需群体购买。该地块起拍价为5.5275亿元，住宅(毛坯)最高销售均价为11800元/平方米，土地挂牌出让最高限价59100万元。

经济观察网获得的一份申请摇号竞买人显示，超过30家房企参与竞拍，其中不乏碧桂园、世茂地产、招商蛇口（001979）、阳光城、平安不动产、中海地产等房企。

上述长沙某大型中介机构的研究总监告诉经济观察网，最近挂牌的这几块土地无论是位置，还是综合质素都比较好；而且去年长沙限定新出让地块后期住宅销售价格基本是9970元/平方米(不含精装修价格)，很多开发商由于算不过账，导致去年出现较多的土地流拍。但今年以来，很多挂牌地块后期住宅上市价格都提高到11800-12900元/平方米不等，对于开发商更有吸引力。不过，目前长沙土地供应量并没有明显上涨。

从成交数据来看，按照湖南中原战略研究中心发布的数据，今年3月份，长沙内五区新建商品住宅成交65万平方米，环比上涨141%，同比上涨19%。不过，2019年1-3月，长沙市的新房月均成交54万平方米，低于去年月均74万平方米的成交水平。

长沙本土房企的中层管理人员透露，近期长沙滨江新城的卓越中寰开盘，带精装均价1.3万元/平方米，基本都靠抢。“大家觉得长沙价格低，湖南的地州市客户都试图通过过户、代缴社保等手段进入长沙买房。”