北京楼市分化区域看房频次每周看房不超2组要求

日前，在北京市房地产中介行业协会的组织下，多家房屋经纪机构参与签订了《关于稳定首都房地产市场的承诺书》（以下简称“承诺书”）。

该承诺书中，除倡导各大经纪机构不得参与违法违规的房地产金融活动外，还对北京市热点区域的房产中介带看提出“降低热点区域看房频次，每套房屋每周带客户看房不超过2组”的要求。

虽然该文件只是倡议，但是链家中介人员告诉记者，区域经理已经要求片区内经纪人按照此条建议内容执行。

行业人士表示，承诺书内容一方面体现出，行业对资金违规流入楼市的抵制，另一方面表明，由于最近北京部分区域房价出现波动，其给热点区域“降温”，稳定北京房价的意图。

房价呈现分化区域

2020年的北京楼市成交量的确明显上升。

我爱我家数据显示，2020年12月北京全市二手房网签量达20944套，环比增长21.3%，同比增长47.9%。2020年全年，北京市二手房网签量为168839套，同比2019年增长16.4%。

一位地产分析机构人士指出，2020年12月，北京房地产市场成交数据 “翘尾”，这种波动延续到2021年1月份，虽然北京整体成交数据呈现稳中有升的趋势，但也同时出现了明显的区域分化，从区域成交数据可见，带动北京市房价波动的仍为内部城区的部分楼盘，并非整体市场的升温，通州等环京郊区域价格甚至出现不增反降的现象。

根据我爱我家北京区域交易数据，2020年北京二手住宅交易量较大的11个区里，成交均价从高到底依次为西城、东城、海淀、朝阳、丰台、石景山、通州、大兴、昌平、顺义、房山，其中西城区以106479元/㎡的均价仍然位居首位。与2019年相比，2020年均价上涨的有西城（2%），东城（1.9%），海淀（3.9%）和朝阳（2.9%），其它七个城区均环比下跌，其中通州环比跌幅最大，达5.3%。

58安居客研究院院长张波认为，2020年下半年以来一线城市内部分化现象愈加明显，包括北京、上海在内的城市，核心优质地段的热度上涨明显，尤其是学区资源优势明显的区域上涨幅度更是超过平均水平。

张波表示，一般来说北京二手房交易中介费，学区房会在每年3-5月达到成交高点，而今年由于市场因素导致学区房的关注度在年底即开始提升，虽然目前从成交量来看，北京的二手房已经开始出现较为明显的触底反弹迹象，但房价整体还处于相对平衡状态，仅海淀、东城等区域的二手房挂牌价有所回升。

部分学区房涨幅超百万

北京市清华附小附近经纪公司置业顾问介绍，从2020年9月开始，海淀学区房就出现了不同程度的涨幅，清河五小附近小区半年时间涨幅近100万，圆明园东里某房屋2020年6月挂牌价612万，目前房屋挂牌价为753万。

该名置业顾问坦言，海淀区部分非学区房，或普通学区房的均价为8万元左右，但是优质学区附近的价格已经接近10万，甚至部分小区超过10万。

（中介机构整理提供）

据北京一家房地产中介研究机构数据显示，海淀区近期房价上升的区域多集中在万柳、中关村、上地等地。

合硕研究机构首席分析师郭毅坦言，本次价格上涨主要是集中在某些优质学区附近，“六年一学位”以及“多校划片”等政策使学籍更为珍贵。

所谓“六年一学位”是指，同一房屋地址六年只能解决一户入学申请。相关人士分析认为，2013年“二胎”政策后北京市的新生儿比率上升，而2021年为这批新生儿的入学年龄，同时，疫情之后，部分学生转入到国内就读，而这两类家庭通常更加注重教育。

上述置业顾问坦言，2020年上半年的疫情压制了部分换房人的需求，这部分需求在2020年和2021年初集中爆发，但是部分卖房人持房待价而沽，“一房多求”的现象导致了房价的上涨。

中介费折扣消失的背后

时代周报记者获悉，在北京房价悄然上涨的背景下，部分中介还缩减甚至取消了中介费的优惠折扣。

记者随后走访了几家小型的房地产中介公司，其中三家均表示，截至4月底北京二手房交易中介费，中介费不会打折，“五一黄金周”后购房中介费可以申请打折。

中天置地某顾问告诉记者，北京房价正处于上涨时期，中介费肯定不会打折，所以如果想要购房年前应当入手，或先下定金，这样年后的上涨就不会对总体成交价格有影响。

当记者问及其他区域的中介费是否会有折扣时，该名置业顾问称，并不了解其他门店价格。

北京市海淀区链家置业顾问告诉记者，目前二手房买卖收取的佣金费用依然是2.7%，购房可申请折扣，但是具体申请额度仍要根据大区经理的批复，与之前中介费政策并无明显变动。我爱我家职业顾问称，低于8折的佣金折扣需要向区域经理申请。

朝阳区一位链家人士则指出，此前链家推出了“连续成交3套以上的老客户（含买卖）”折扣政策，但推出不到1个季度便被取消，但其表示原因与其他经纪机构的举报有关。

“中介费折扣的缩减、取消并不代表北京整体市场的回暖，甚至不能代表北京辖区内某些县区的市场情况，北京市场的此次波动存在特殊性，其中不乏部分某些中介公司会进行夸大宣传，趁机上涨中介费。”北京一位楼市观察人士指出。

1月25日晚间，北京市住房和城乡建设委员会党委书记、主任王飞表示，接下来，北京市住建委将严查资金违规进入房地产市场和中介炒房、投机炒作。

1月中旬，北京市区住建部门多次约谈和持续检查房地产中介机构。北京房地产中介行业协会发消息，要求各中介机构及从业人员严格遵守相关法律法规，严格落实“房住不炒”调控要求，不得渲染、炒作房屋成交信息，不得鼓动引导出售方随意提高报价，不得在微信朋友圈、自媒体渠道发布制造购房恐慌情绪的文章，不得参与“经营贷”“首付贷”“消费贷”等任何违法违规的房地产金融活动。

同样，2月1日出现的承诺书中明确，经纪机构将“不渲染、不炒作、不介绍、不答复任何无关住房居住属性的概念或噱头，不在微信朋友圈、自媒体等渠道发布、包含房价趋势、市场热度等内容的文章”。

日前，链家、贝壳等主流中介机构等APP上，查询“区域行情周报”、成交量的查询入口已经暂停对外展示。