斩断和成交价格直接正比关联性市场被搅得没有安宁

从手续上看，一套200万元的二手房交易过户流程，和一套1000万元的二手房交易过户流程基本没有区别。

但由于持续多年的中介费按照比例收取的规定，使得中介有了推涨房价的动因：

一套400万元的房子报到450万元就能多收1万余元的中介费，如果让800万元的房子报到900万元，成交之后就能多收两万余元的中介费……在这样的趋势下，中介结成了“攻守同盟”，二手房市场也被搅得没有一刻安宁。

对于这种现象，市民和专业领域呼吁斩断中介费和成交价格直接正比关联性。“中介机构从本质上讲，和火车票代办窗口的性质一样：‘票价’的高低不应该影响手续费。”业内人士建议，应考虑中介费和房价脱钩，斩断中介推涨房源的利益链。

连环单中尴尬的“涨停板”

“今天某公司成交了一套房子，比原价低了5万元，但是比我们上周成交的还高了15万元。”在南三环的璞瑅小区，一名中介紧着给潜在客户群发消息，“这是时机，抓紧买吧。”

收到短信的市民张女士，却把手机放下了。“317”之前，她刚经历了一场卖房风波。

打算给家里换套好房子的张女士有一套南四环外的两居室。今年2月，她走进一家中介门店中，想把房子挂到400万元出售，但是中介业务员连连摆手，建议她挂450万元。

“比您价格低的房子也就两套，这两套卖了，您的就是最低价。”中介报的价格远高于张女士的预期，她大呼这简直是撞了一个“涨停板”。

张女士400万元想卖的房子，就变成了450万元。她认为，自己能多卖50万元，中介能多收1万多元中介费，“皆大欢喜”。

可她这套房子，因为被中介挂了个“涨停价”北京二手房中介费包括，至今未能成交。她远没想到的是，自己看上的房源也上调了价格。

一盘散沙的卖家，给自家房子定价主要取决于两个因素：周边已经成交的价格，以及中介给的预期。“317”系列新政来袭，张女士的房子还挂着尴尬的450万元，连续10天没有1个购房人看房。

“如果当初400万元能卖掉，那套800万元的房子我也能拿下了。”张女士后悔不已北京二手房中介费包括，但作为一买一卖的“连环单”，在挂了一个“涨停板”价格之后，她也舍不得调低价格。

来自房地产中介的数据显示，目前本市二手房市场以改善型住宅为主，“一买一卖”甚至“一买二卖”的情况非常多。

“竞争对手”背后的攻守同盟

3月初，正在境外游玩的市民常先生接到中介业务员的电话，问他卖不卖房。

“单价十四万九啦，您考不考虑一下？”中介问。

这让常先生有点蒙。他闲置的房子属于典型的“老破小”学区房，除了位置在西二环之内、划片进了北京排名前30位的小学学区之外，没有任何优点。

“红砖楼，这样的房子也能卖到十四万九？”常先生盘算盘算，他40多平方米的小房子，居然能卖到700万元了。

这么疯狂的二手房价格，让常先生忍不住发了个朋友圈，没想到刚发出去就被某公司业务员“截了和”：“常哥您现在千万别卖！过几天我就能给你卖到十六万！”

常先生更蒙了。中介业务员紧接着打电话过来，说等目前挂着的一套单价14.5万元的房子成交了，常先生挂单价16万元的房子肯定能出手。

他紧着又和第一位中介联系，对方一听说是某公司要挂16万元，非常痛快地答应了：“您让他先给您挂上，如果他挂了卖不了，我这儿十五万八肯定能出手！”

本来是竞争对手的“敌店”，怎么就这么和谐呢？

一位在房地产经纪领域有着10余年从业经验的业内人士说，某公司在北京的二手房市场中，已经基本掌握了“定价权”。一般来说，其会通过比业主预期高几十万元的报价，笼络住卖房人，再通过在北京二手房市场中占有的绝对优势拉来买房人。而这种手法，让小商圈里的一些中小中介形成了“攻守联盟”，通过比他低报一些的手法争取空间。两者相互配合，最终助推了二手房房价。

推高房价之后，是否有实际效果呢？来自某统计机构数据显示，在一定阶段时间内，通过某公司提交的二手房网签量占到全市整体的一半。

“一套房子每推高10万元，中介就能多收入2700元，对于所有中介来说，能够获取超额利润，是他们助推二手房房价的动力。”他说。

破“按比例收费”利益链成关键

从2009年开始，北京的二手房成交量超过新建纯商品房，占比达到了当年的64.6%。据数据显示，随后5年，二手房成交量一直占据北京总体纯商品房成交量的六到七成。

很多购房人能清楚记得，这一轮房价波动，从2015年开始。当年，本市二手房成交达到19.74万套，新建纯商品房当年却只有4.31万套。二手房的占比已经接近八成。

去年，这一比例更是达到了顶峰。二手房住宅成交27.24万套，新建纯商品房成交2.69万套。二手房的成交量居然占到了85%以上。

在85%的市场中，中介对于推高房价，有着最根本的动力。

中介费是按照比例收费的，其中500万元以下成交的，按照2%收费，500万元以上到2000万元成交的，按照1.5%收取。复杂单可以提高10%。

这也就意味着，房价上涨，中介费将水涨船高；在一个占有绝对比例的市场中，中介出于利益结成的“攻守同盟”已能影响房价。

这也让很多人开始提出疑问：中介费按照比例收取，真的合适吗？

“不管多少钱的房子，中介在其中提供的服务，几乎是没有差别的。”一位业内人士细数，在二手房交易过程中，报盘、带看、商谈、购房资格审核和房源核验、网签、帮约贷款面签、代约交税、代办过户等手续都是一样的。虽然有些房屋因个别情况手续相对复杂，但放在整体的交易流线中看，一套200万元的房产和一套2000万元的房产，在交易流程中基本没有差别。

这位业内人士建议，要破除现在中介影响二手房市场价格的现状，政府在调整定价方案的时候，可以改为固定收费。

“打破房价和中介费挂钩的传统，让中介为了促进成交而不再挑起市场虚火，才是关键所在。”这位业内人士说。

更有一位市民表示，如果重新定价，也可以考虑参考过去已经设定的比例区间。

“比如500万元以下的房源，中介费就定8万元；500万元到1000万元的房源，中介费就定16万元。”她建议，让房价与二手房中介费脱钩，让推涨行为没了好处，才会真正斩断中介唱涨房价的利益链。