第一套房、二套房的认定标准，你知道吗？
来源：网络整理 2022-08-09 13:00:42
第一，只有在实施限购的城市中才会有首套房、二套房的区分，没有限购的城市基本上不需要区分是第几套房。其实在国内热门城市实施房产限购前也不存在这种区分。
题主想知道什么是二套房，估计你所在的城市用关于限购的政策。
第二，第二套房顾名思义就是购买的第二套房子，当然各地认定的标准有所不同，有的城市是“认房又认贷”，有的城市是“认房不认贷”，下面简单解释一下两种不同的认定标准。
1.认房又认贷
张三在某地购买了一套房，五年后准备再购买一套房，由于资金不够将现在居住的第一套房卖了筹钱。
在认定第几套房的时候看两个标准，一是原来的房子有没有卖掉。
张三已经卖掉了原来的房子，名下没有房产，符合首套房认定的第一个标准。
二是购买第一套房时有没有贷款。
如果张三买第一套房的时候为全款购买上海买第二套房首付要几成，那么这条也符合，如果当时是贷款买的房则张三的本次购房属于购买第二套房。
因此，在认房又认贷的标准下，只有从来没有买过房或者以前均为全款买房且卖掉了名下所有房产的才能被认定为首套房，否则均算作购买第二套房。
2.认房不认贷
该标准松了很多，只要张三卖掉原来的房子确保名下没有房产就能被认定为首套房，不管此前购买房子时是全款还是贷款。
很明显认房又认贷对于是否为首套房的认定更加严格，那些最热门的城市使用的是认房又认贷的标准，比如上海。
第三，为什么要区分是否为第二套房呢？
限购政策实施后一个（户籍）家庭最多只能买两套房，不存在买第三套房的情况，所以新买的房子要么是首套房，要么是第二套房。
不同地区首套房和二套房能够享受的优惠政策是不同的，我以上海为例讲讲二套房的“缺点”在哪里。
1.第二套房最低首付比例很高
上海购房政策中规定购买首套房最低首付比例为全部房款的30%。
二套房分为普通住宅和非普通住宅，普通住宅的最低首付比例为50%，非普通住宅为70%。
假设一套房全款为500万元（非普通住宅)，首套房情况下只要首付150万元就够了，算作二套房你话至少需要支付350万元首付。
2.第二套房贷款利率高
不同地区的房贷利率是不同的，但相同的一点是二套房的贷款利率必然高于首套房。
商业贷款方面，二套房贷款利率一般比首套房高60个基点左右，比如首套房商贷利率为4.45%，那么二套房在5.05%左右。
公积金贷款方面，首套房利率为3.25%，二套房在此基础上增加10%，也就是3.575%。
贷款利率高意味着支付的利息多，房贷一般至少贷款15年，多的可以达到30年，贷款期限长使得利息差距可不小。
3.缴纳更多的税款
购买房子必然要缴纳契税，这部分是逃不掉的。
以上海为例，购买的首套房面积不到90平米的契税税率为1%，超过90平米的为1.5%。
购买第二套房需要缴纳3%的契税，不分面积大小。
假设一套500万元且面积超过90平米的房子，首套房只要缴纳5万元契税，二套房需要缴纳15万元契税，光是这一个税种就差了10万元。
另外，二套房在上海是有可能需要每年缴纳房产税的，当然得满足家庭人均住宅面积超过60平方米的条件。看清楚，房产税不是买房的时候缴纳一次，而是每年都要缴纳。
户籍家庭购买首套房，不管面积多大都不用缴纳房产税。
区分首套房、二套房是为了加强对炒房的管控上海买第二套房首付要几成，一般首套房不存在炒房的可能，必然是刚需自住，所以政策上要宽松很多，能够享受到不少优惠。
二套房购买者可能炒房，即使不炒房至少说明了这个家庭的财力比较雄厚，优惠政策给得少一点。
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