新房销售价格5.2万至6万元老业主集体退房事件一再上演

法制日报记者 陈磊

如果你以每平方米5.2万元至6万元不等的价格买了一套房，结果过了一段时间，同样的楼盘，别人以每平方米4万元的价格买下来，你会怎么想？

找开发商呀。

是的，在广州市就出现了这样的情况。

广州某楼盘业主说，他们购买这个项目时，售价在每平方米5.2万元至6万元不等，但近期，这个项目楼房的价格全线下调，新业主以4万元每平方米的价格成交。

这种情况不止发生在广州，北京也发生了。

在北京市通州区，2017年10月，某楼盘备案价为每平方米3.75万元，但到了最近，楼盘均价跌到了每平方米2.68万元。

最近一段时间，全国多个地方出现新房销售价格下调的现象，比如，北京、广州、杭州、合肥、厦门等地，受到社会广泛关注。

值得注意的是，在上述多个地方，开发商下调房屋销售价格，导致了老业主维权事件，进而引发多个楼盘出现退房潮、退款潮。

而在过去20年间，房价下调过程中，老业主集体要求退房事件一再上演。

这事儿，专家怎么看？

中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组组长邹琳华告诉《法制日报》记者，退房潮主要涉及的是期房，而不是现房，也就是说，退房潮、退款潮与期房预售制度中的有些规则不太明确有很大关系。如果是现房，一手交钱，一手交房，就可能不存在这些问题，因为双方对交易的理解是一致的，交易完成后，双方都履行了合同义务。

在邹琳华认为，按照一般法律规则，买期房是一种预定行为，我交一部分定金，预定一套房子，这时候房子实际上还没有盖好。就像交定金预定一个商品一样，商品还没有生产出来时，其实是并不存在的，我们只是描述有这么一个商品。按照这个逻辑，买方交定金预定期房，在开发商还没有交房时，如果不想要了，可以要求开发商退款。

在退房潮背后，是备受关注的房地产市场发展趋势。

中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组统计的数据显示，今年9月，100个城市的二手房挂牌均价环比下跌0.11%，市场降温显现，在一线城市中，除广州外，二手房挂牌均价都出现了环比下滑。

邹琳华说，目前，根据统计，一、二线城市二手房市场房价有轻微的下行，三、四线城市二手房市场房价在退热，也就是它的涨幅下降了。在这种情况下，大家对购房合同的理解出现了不一致的情况。

邹琳华分析，根据期房预售制度，房子本身是不存在的，开发商销售期房时，应该给一个价格优惠江油新房现房出售价格，但当房价下降的时候，反而买现房比买期房更优惠。正是这一点无法得到购房者的认同。

邹琳华建议：还是要改革和完善期房销售制度，明确销售行为到底是一个买卖行为，还是一个预定行为。比如，明确规定买期房后在一定时间段内可以毁约，但需要扣除不超过10%的定金；也可以由司法部门就此类纠纷出台司法解释，作为买卖双方解决纠纷的依据。

北京理工大学法学院副教授、中国民法学研究会副秘书长孟强对《法制日报》记者说，合同法第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”因此，除非开发商与业主在购房合同中明确承诺同一小区未来房源房价不降低，否则，购房合同一旦生效，对开发商和业主双方均具有约束力。

孟强建议，根据中央文件的精神，房屋主要是居住属性，不能赋予过多金融属性，因此，房屋在满足居住属性的基础上江油新房现房出售价格，价格上涨或下跌是市场规律的作用。房屋买卖双方都要遵守现行法律规定，共同维护房地产市场的秩序。