二手房交易基本流程千万不能掉以轻心交易流程详解！！

二手房交易是指已经在房地产交易备过案、完成初始登记和总登记的房屋，再次上市进行交易买卖。

相较于新房交易只需付首付，签贷款协议，签购房合同，按时还贷等一系列简单易懂的操作流程而言，二手房交易的流程相对复杂，一不留神，就可能踏入“陷阱”，大家一定要熟知二手房的交易流程，千万不能掉以轻心。

二手房交易基本流程

1、洽谈房价、付定金

在选择二手房时，首先得对楼市、所购房屋区域板块进行熟悉。在看中房屋后，将购房意向金交于地产经纪人，并签订购房意向书。

约业主谈判，确认信息有：房屋地址、产证、产权人身份，价格以及付款周期和交易周期等条件。(包含签合同时间的约定、审税过户时间、户口的约定，家电家具的约定，交房时间以及尾款的约定等)，交易中心核实完房屋的产权调查。

然后再由地产经纪人出面与业主洽谈价格，业主同意后意向金转化为定金，不同意的话意向金退还购房者，当然也可以在三方都在场的情况下进行洽谈。

2、签订房屋买卖合同

房屋买卖合同是购房中最为关键的一部分，合同之中包含很多内容，如确认房屋面积、户型缺点、装修状况、物业管理、房屋历史、产权以及是否可以做二手房按揭。

签合同当天需要付首付款(首付款要准备好)，要确定产权人是否到齐，买家是几个人上产证，是否到场并签字确认。按照之前居间协议约定的进行房屋买卖合同进一步完善。

合同签好后，若需办贷款，这时需要同时进行，以利于后续交易的进行，同时审税也可以着手做起来，最好在签好合同的当天，就可以去交易中心办理。

3、房屋付款方式

房屋付款方式为一次性付款与按揭贷款(商业、公积金、组合贷款)两种。一次性付款是指交付全款、税费、佣金到指定监管账户上；按揭贷款得先交首期到指定监管账户建行二手房贷款评估费，然后申请贷款方式，最后签贷款合同。

注意各笔款项的支付时间节点，如果是等待自己出售房屋的款项到手后支付给业主，需要特别精确地算好时间节点。另外：不能承诺银行何时放款，因为这个是银行第三方行为，客户的承诺无法制约银行。

选择银行办理按揭，可以综合考虑，选择家利率优惠多及离家近的银行，这样到时候买方要赎楼或办理相关业务，也相对来说会比较近些。

赎楼指的就是卖方还清银行贷款、拿回房产证，注销抵押登记。对于赎楼的期限，尽量不要限定赎出房产证的期限，怕因为担保公司、银行等原因导致赎楼时间相对较长，如果限定了较短的赎出房产证的期限，可能最终违约。

4、申请过户、办过户手续及交税

买卖双方都在场的情况下，在相关中介人员的陪同下去房屋所属的交易中心办理过户手续。

核心环节：核价--住房查询--房产税认定--缴税--过户。

注意要带齐材料，特别是上家的原始档案，(若需)建议提前调取，如果是动迁房、有继承或赠与的房子，建议提前判断税费情况。

5、领取房屋产权证

若是买家贷款，部分银行会银行领取，公积金也是公积金中心领取。

6、银行放款给卖方

银行放款给卖方，要求卖方账户信息必须正确，核对清楚。建议业主提供的银行卡，和客户办理贷款的银行，为同一家。

7、房屋交付、水电、煤气、物业管理费交割

水、电、煤等费用可以联系相关的公共咨询电话了解当日之前的使用金额，以及，是否有拖欠物业费的情况存在。

二手房交易需要注意这些

（1）房屋手续是否齐全

房产证是证明房主对房屋享有所有权的唯一凭证，没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖建行二手房贷款评估费，即使现在没有将来办理取得后，房主还可以抵押或转卖。所以最好选择有房产证的房屋进行交易。

（2）房屋产权是否明晰

有些房屋有好多个共有人，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产，买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。

（3）交易房屋是否在租

我国有一个法律原则，叫做“买卖不破租赁”，是指租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。简单来说就是，如果某租客已经租下了一套房屋，在承租期内即使房东将房子卖掉，也不影响租赁合同的履行，租客有权继续居住使用房屋至合同期限届满。

这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视，也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。

（4）土地情况是否清晰

二手房中买受人应注意土地的使用性质，看是划拨还是出让，划拨的土地一般是无偿使用，政府可无偿收回，出让是房主已缴纳了土地出让金，买受人对房屋享有较完整的权利；还应注意土地的使用年限，如果一个房屋的土地使用权仅有40年，房主已使用十来年，对于买受人来说是否还应该按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量时，就有点不划算。

（5）市政规划是否影响

有些房主出售二手房可能是已了解该房屋在5到10年左右要面临拆迁，或者房屋附近要建高层住宅，可能影响采光、价格等市政规划情况，才急于出售，作为买受人在购买时应全面了解详细情况。

（6）福利房屋是否合法

房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房，在转让时有一定限制，而且这些房屋在土地性质、房屋所有权范围上有一定的国家规定，买受人购买时要避免买卖合同与国家法律冲突。

（7）单位房屋是否侵权

一般单位的房屋有成本价的职工住房，还有标准价的职工住房，二者土地性质均为划拨，转让时应缴纳土地使用费。再者，对于标准价的住房一般单位享有部分产权，职工在转让时，单位享有优先购买权。买受人如果没有注意这些可能会和房主一起侵犯单位的合法权益。

（8）物管费用是否拖欠

有些房主在转让房屋时，其物业管理费，电费以及三气（天然气、暖气、煤气）费用长期拖欠，且已欠下数目不小的费用，买受人不知情购买了此房屋，所有费用买受人有可能要全部承担。

（9）中介公司是否违规

有些中介公司违规提供中介服务，如在二手房贷款时，为买受人提供零首付的服务，即买受人所支付的全部购房款均可从银行骗贷出来。买受人以为自己占了便宜，岂不知如果被银行发现，所有的责任有可能自己都要承担。

（10）合同约定是否明确

二手房的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面，但对于一些细节问题还应约定清楚，如：合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等等问题均应全面考虑。

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