“新物业新气象，奥林花园要崛起了！”(图)

文/吴婷婷

“换个物业过新年，小区建设从头开始！”

今天一早，无锡滨湖区奥林花园小区门口锣声震天，新物业-南京银城物业正式进场。

门口看热闹的业主脸上都喜洋洋的，“煎熬了几年，终于换了个好物业！”

6天前，银城刚刚以67.2%的得票面积占比，成为奥林花园新一任的物业公司。

“表决结果出来后，业委会要求我们立刻上任！”

银城物业相关负责人告诉我，赶在春节前进场，是小区现任业委会主任孙先生强烈要求的，舞狮进场，也是业委会再三关照的。

“新物业新气象，奥林花园要崛起了！”

“我要当业委会主任！”

三年前，孙先生还只是奥林花园1556户业主中最普通不过的一位业主，因为在一次朋友聚会中，无意中听说了自己小区物业的一些“丑闻”，羞愧难当，聚会一结束，就立刻冲回家找到物业，说要当业委会主任。

“当时我并不知道小区已经有业委会主任了，我就是生气，物业听完我说话，面面相觑，随手给了我一张表格，让我填，再后来我就成了业主代表。”

“现在回想起来，当时自己就像个愣头青，业委会主任哪是我想做就能做的，要有流程的。”

三年后，也就是2020年的10月，孙先生终于当选为奥林花园第四届业委会主任。

和他一起为业主们工作的，还有6个委员，都是第三届业委会时期的业主代表。

做了业主代表之后，很多以前没留心的事情现在都留意了起来，也因此发现了很多不可思议的事情，比如：小区的设施问题。

“我们两个区共有三个景观水池，坏了几年了，也没人管，门口的喷泉里面堆满了垃圾、碎石，小区内部的直接沦为了拖把池。”

“道路板也差，我们原来的瓷砖很好看，但这么多年车来车往，压碎的很多，下雨天不小心踩上去就是溅水出来，本来应该好好修补的，但物业直接就是水泥抹一抹，一眼看过去全是疤！”

“楼道保洁的主要工作就是捡纸板，纸板一摞一摞弄得很整齐，楼道卫生呢？拿个拖把豁一下就算扫过了…”

“业主家里的保修，楼顶维修，基本上是0维护，有意思的是，0维护的情况下，还用了大修基金，为什么花，怎么花的，具体干了啥，都没有明细，我们接班后查看了用款记录，维修工程量和实际不匹配，损失蛮大的。”

“小区内部‘牛皮廯’广告泛滥，有的业主没办法，直接在自家门旁边辟出一块地方，给他们贴，贴了再统一清理。可问题是，这些贴广告的人根本就不应该进小区，物业应该制止他们进来。”

▲银城物业帮业主把陈年的小广告一一铲除

“有业主家门口装了监控，把拍到的贴小广告的人的照片给到物业，提议，以后再看到这些人就不要让他们进来了，但没两天，他们又来了，还是继续贴小广告，为什么会这样，因为之前的保安一上班就开始看视频，谁进来了，谁出去了，都不管。”

更夸张的是绿化和监控。

孙先生粗略统计了一下，和十几年前刚入住时相比，小区里的绿化起码坏了一半以上。

“大部分草皮都死掉了，还有一些像灌木，银杏树之类的，因为没什么养护，也都死了。死了也不换，物业的做法是直接把死树都移走，仿佛这块地上从来就没有种过树。”

“奥林花园之所以叫花园，是因为我们的小区曾经真的就像个花园太原奥林花园 黑物业，住进来的时候很多树就有碗口那么粗，各种绿化树木高低搭配，错落有致。现在呢？”

“至于监控，也不知道他们怎么弄的太原奥林花园 黑物业，大部分都坏了……”

显然，这样的奥林花园，是业主们难以接受的。

用业主林老师的话说，当年的奥林花园，也是滨湖区的一个中高端小区，绿化非常漂亮，监控、小区里的游乐设施档次都比较高，但现在，草枯了，树拔了，监控坏了，儿童乐园锈了，很久没人玩了。

“我看到网上对我们小区的评价是‘不具备散步的条件’，说小区里面绿化差，道路差，没心情散步。”

在奥林住了十几年的孙先生，想想以前，看看现在，很心酸，更心痛。

“可能就是这样下了决心，如果有机会进业委会，一定要尽我最大努力建设小区，让住在奥林重新成为业主们的的骄傲。”孙先生说。

据介绍，奥林花园的业委会建设还是比较早的，到孙先生这一届，已经是第四届了。

和往届不同，去年10月刚刚履职的7位业委会成员，在职的居多，年龄也偏年轻化，高知占了绝大比例，不少人还在单位担当总经理、企事业单位的干部等要职。

或许和大家日常的工作经历有关，这一届业委会做事自有一套逻辑。

眼下老物业的问题已经相当严峻，孙先生认为，下一步，并不是急着去解决问题，而是了解这些问题怎么发生的，为什么会发生。

“曾经的美好家园变成今天这般破旧的样子，我们认为，物业有很大责任。所以，换物业是必然之举。但如果不理清物业出现这些问题的原因，盲目的换物业，就算换10个物业，该来的问题还是会重来！”

孙先生告诉我，大概是2019年的时候，已经成为业主代表的他，已经发现了物业管理的一些问题，“当时我们想的比较简单，既然物业经理管的不好，那我们就找他的领导反映呗，他们领导态度也不错，同意换个经理来。”

“新经理到岗后的一个月，也确实做了点事。但一个月之后，工作开展不下去了。我们这才发现，这里面的问题不是换个人就能解决的。”

“比如，我们理解，一个物业公司总得有基本的运转资金吧，哪怕不多，但起码可以维持基本的运转。但我们这个物业不是，他有什么事，都得先问业委会拿钱，小到修一个东西，都要问业委会拿了钱才能去做。如果我们不给他钱，他就啥也干不了。”

“但业委会给钱也是要走流程的啊，不是随便给的啊，这事儿到最后就变成一个死循环：不给钱，不做事；不做事，给不了钱……”

“为此，物业经理也想过办法：自己做不了，那找第三方来做啊。于是，他像个中介一样，把小区要修的、要补的、要改的问题，给到外部的一个个公司去做，但他只负责找这些人来做事，不负责给钱，什么时候业委会把这钱批下来了，再给钱。”

“但业委会也不能随便给钱啊，也要走流程，工程做了要验收，这些流程不合规，钱也动不了。就这样，欠款、问题，积了一堆。”

“最近在谈撤场的时候，我们才发现：电梯维修的，什么钱都没付；防水工程的，什么钱都没付；设备设施的，什么钱都没付……”

“客观说，造成这样的局面，不能全怪物业经理，确实没钱就办不了事。这背后是他们物业公司的管理问题，更是制度的问题。”

如此，我们这届业委会的工作目标也明确了：

必须要换一个制度先进、管理有方的物业！

定目标容易，执行起来却有太多的困难。

首先，老物业怎么弄？撤场流程、查账、费用结算等，都是问题。

按照合同，老物业是2020年12月31日到期，“他们和我们谈，希望再做6个月，我们没同意，不光是我们，奥林1500多名业主，一分钟都不想他们继续待在这里。”

“几次谈，没谈拢，物业直接就撤场了。我们有点懵，新物业还没来得及找，临近过年，又是疫情期间，这空档期怎么整？出了事怎么办？”

“我们想到了临时托管，大家连夜找可以临时托管的物业名单，列了8家，谈下来只有2家有回应，南京银城就是其中一家。”

简单的沟通、协调、投票之后，银城成为了奥林花园的临时物业，2021年1月1日上任，为期2个月。

“之前谈的时候明说的，只是临时托管，谁都不保证之后会不会签到正式物业的合同，也正因此，我们对银城没有太多期待，心思都用在了之后正式物业的准备上。”

“但银城的敬业让我们很吃惊。”

孙先生告诉我，托管合同签的很仓促，临时抽调人存在困难，但银城愣是把公司的管理层都叫来了，最多的时候来了七八十个人，在那边扫树叶、刮牛皮癣。

“第一天进场就是清杂物，黑色的大垃圾袋，每天清出几十袋，最后运出去35车垃圾！”

“积了很多陈年的树叶，都是用鼓风机吹出来，然后再一块块打扫干净，表层的树叶吹出来之后才发现，下面藏了不少建筑、工程、装修垃圾……”

▲这里原来堆了多年的垃圾，现在都被清走了

原来的树木参差不齐，灌木已经修剪过一次；

小区看起来也比原来整洁多了，之前为了防止乱停车，岗亭旁边放了各种歪七扭八的路桩，虽然阻止了乱停车，但整个小区入口就很乱，现在放了整齐的栅栏，整齐多了；

还有小区的门头，也做了亮化，周围的装饰也重新刷过了；

最费劲的是铲掉家家户户门上的牛皮癣。

据说需要先刷油，浸泡在里面，等三四天再去铲，基本上一家要清十分钟，一个楼层下来就是半小时，整个小区1500多户，门上陈年的的广告牛皮癣都要铲掉。

还给业主磨刀，给老人理发，忙得不亦乐乎……

“你很难想象这是一个临时物业在干的事，感动，真的感动。”

物业临时托管期间，业委会则在紧锣密鼓的筹备正式物业的选举工作。

“现在回想起来，太艰难了。”

说到这里，孙先生深深的叹了口气。

我很难想象，这个“难”字，是从孙先生这样一个杀伐决断的大公司老总嘴里说出来的。

据了解，这次被换掉的物业公司并不是奥林花园的第一家物业，最早是开发商自己的物业，后来做的差强人意，就走了，后来通过投票选举，来了一家深圳的物业公司。

。随着房龄的增加，小区问题暴露的越来越多，才意识到物业的重要性。

去年开始，越来越多的业主投诉，要求把这个深圳的物业公司换掉。可再换物业，就不是以前那种盲目的换了，业主们有自己的要求和期待。

“奥林花园A区和B区加起来有20万平米，1556户住户+96户商铺，百姓百味，每个人说一句，要统一起来并不容易，服务满意了价格不满意，价格满意了服务又跟不上，我们打了几百次电话，一家家上门听意见，作说明，核算成本，报价……”

也正是这个时候，业主林老师站了出来。

林老师是高校教师，科研任务很重，以前压根不关心小区的事情，但看到小区绿化死了那么多，设备出了那么多问题，环境卫生很差，心里很不是滋味，“这样的情况，我都觉得是在给无锡城市丢脸。”

1月份那段时间，林老师每每晚上很晚路过业委会办公室的时候，总能看到灯火通明，里面的委员们在忙着做这样那样的准备工作。

“最晚的一次，凌晨3点，孙主任还在里面做统计”，林老师很感动，自愿加入到小区志愿者的队伍中，帮着一起收集问题、解决问题。

“时代的灰尘，落在每个人头上都是一座山，我们不能给文明城市拖后腿！”

筹备焦灼的同时，银城正在飞快的干活。

林老师直言，小区历史遗留问题太多，“托管的这一个月，谁去干，都会累半死，但银城做的事情会让你觉得，没啥可以难得住他们。”

“当天进场之后，工作速度飞快，那种精气神，和原来的物业公司截然相反！”

更多的“林老师”看到了小区明显的变化：

银城的保安，上班时间是不能看手机的，很好；

楼道里的灯很久没亮了，银城在修；原来很多人在喷水池里洗纱窗，现在物业来了就帮我洗纱窗，这样大家就不用到水池里去洗了；路上也干净了很多……

“物业物业，重点不是在管理，是服务。服务好了，关系融洽了，小区才会真的好起来。”

很快，更多的”林老师”站了出来，加入到选举新物业的过程中，甚至主动要求银城涨物业费，按1.5元/平的标准提供服务。

“小区是最底层，也是最复杂的一个结构，要说服每一个人很难，但大家的目标是一致的，就是想要在更好的小区里过更美的日子，质价相符的情况下，我们愿意提高物业费，来实现更好的生活！”

1月18日起，奥林花园1556户业主开始为新一届物业选举投票，为防止诱导投票，业委会委托第三方来跑票，全程录音录像，确保过程公平、公正、公开。

2月2日上午9时，在溪南社区会议室组织开票，滨湖区住建局、河埒街道、溪南社区、溪南派出所、奥林花园AB区业委会、业主代表、热心业主等20余人参会监督、见证，银城物业以951票、117997.28平的得票面积当选奥林花园新一届物业。

看着这样的选择结果，如释重负的孙先生终于露出了笑容。私下还跟我透露了一个秘闻：

“在筹备物业选举期间，其他几个备选的物业公司，给我打了好几个电话，希望我们”帮忙”在业主面前说点好话。

而‘临时工’银城，没有一个人来跟我们联系，或者说打招呼‘开后门’，当时一个感觉一直在我脑子里徘徊：银城，是一个做实事的物业公司。”

“员工思路清晰，善于处理问题，出现问题不拖着，迅速出方案。”

孙先生早已认定，银城，就是那个可以和奥林花园新一届业委会好好合作的物业公司！

接下来，是要和银城一起，把奥林花园里面的陈年旧疾一一解决掉。

“涉及安全隐患的先解决。”这是业委会定下的大原则。

“我们内部成立了顾问组，包括监控、道路、绿化、电动车停车、设备设施等问题，要和物业一项项去沟通，看怎么改，怎么修。”说话间，孙先生已经洋洋洒洒列给我十几个问题：

1、监控：道路面、楼梯出入口、地下室、电梯里，等等，该补的点位都要补出来，尽可能做到无死角。

2、绿化：不做简单的还原，顾问组先到其他小区看一看，看种哪些树，怎么做造型，“哪怕是麦冬、冬青，如果好好修建一下，也会很好看，力求让出来散步的业主看着赏心悦目。”

3、道路面：尽可能修补。

4、消防：最起码要把消防应急措施做好，消防车、消防站等都要做起来。

5、景观水池：先排查线路，看能不能复原，“节假日，该喷水还是要喷水，生活的仪式感还是要有的。”

6、电动车停车和充电的问题：这是开发商时期的问题了，一开始没规划好，现在都是飞线充电，不安全，以后看在合适的地方做充电桩。

7、楼顶的违建问题：重大危险、隐患、影响消防的地方要先解决。

8、外立面：现在是瓷板，时间长了，容易掉，重点排查。

9、道闸、门禁系统：尤其是每栋的入户门，门禁出问题的很多，有的访客来了业主还要下去开门的，要修。

10、电梯机房：之前管理不善，导致电梯老化加速，要请专业人士来看。

11、儿童乐园：坏了起码三年，无法使用，看看是修复，还是改成老年活动区，“入住十几年了，小区业主的年龄段也在变化，所以设施的设计也要与时俱进。”

12、垃圾中转站：“现在都要垃圾分类了，我们也要跟上，不给文明城市拖后腿。”

……

“问题很多，要做的事情也很多，不知道我们这一届业委会任期结束能不能完成……”

走访结束的时候，我去奥林花园小区里转了转，灯笼已经高高挂起，年味十足。

很难想象，一个月前，这还是一个藏了几吨建筑垃圾，绿化乱七八糟，贴满小广告的小区。

我和业委会孙主任相约，半年后，再来这里走一走，见证奥林花园的蜕变。